Жилье стоит дорого, поэтому покупатели внимательно следят за разными скидками и акциями, которые иногда предоставляют продавцы. Есть еще один способ поэкономить: поискать вариант среди залоговой недвижимости банков. Это квартиры, выставленные на продажу, если ее прежние владельцы (они же - заемщики) не могут расплачиваться по своей ипотеке.
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, насколько выгодны такие приобретения, где искать залоговое имущество и стоит ли с ним связываться.
Немного теории
Если горе-заемщика не спасают никакие реструктуризации и отсрочки, заложенное имущество переходит в собственность к банку. Банкам квартиры и жилые дома обычно не нужны, им нужно вернуть свои денежки, а еще лучше продолжать зарабатывать на данной недвижимости, то есть - продать ее кому-нибудь в долг. Поэтому имущество, оставшееся от «плохих» кредитов, банки, как правило, выставляют на реализацию. Так у них появляются специальные программы по реализации залогового имущества.
Также продавцом залогового жилья может стать заемщик. Некоторые люди, понимая, что они не смогут выплачивать кредит, доводят дело до судов, а другие договариваются о реализации недвижимости в добровольном порядке. Кредитным организациям такой вариант выгоден, так как позволяет быстрее покрыть убытки, а если найдется желающий приобрести залоговое жилье в кредит, то «банки еще получают и нового качественного заемщика, минимизируют объемы просрочки платежей, таким образом, улучшая свой кредитный портфель», - отмечает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». В итоге и отчетность, предоставляемая в Центробанк и акционерам, будет неплохой. Заемщикам, которые не могут расплатиться по кредиту, досудебное урегулирование тоже, как правило, удобнее, так как избавляет от лишних пеней и штрафов, которые могут накопиться за время тяжбы, и разрешает самим искать покупателей и назначать цены. «Конечно, проблемный заемщик старается продать жилье как можно дороже, однако есть и более гибкие собственники», - отмечает Константин Шибецкий. Да и вся ситуация в целом не позволяет держать цену высокой очень уж долго.
Если же залоговое имущество все-таки переходит в собственность банка, то он тоже заинтересован в скорой продаже, дабы минимизировать убытки. «Банкам гораздо выгоднее продажа из-под залога, нежели испорченный баланс с «дефолтными» квартирами», - утверждает Евгения Таубкина, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК). Так получается прецедент для снижения стоимости жилья ниже рыночной и для льготных (стимулирующих) ипотечных условий.
Цены и ставки
И действительно, цены на залоговое имущество бывают ниже среднерыночных. Однако, признаемся, нам не удалось найти дешевых предложений. В целом, они соответствуют рынку. Например, по одной из подобных программ двухкомнатную квартиру площадью 61 кв. м в сданной кирпичной новостройке г. Щелково можно купить за 4,2 млн руб. А однушку (площадь 42 м кв., кирпичный дом, вторичка) в Москве на Варшавском шоссе предлагают примерно за 6 млн руб. В столице не редкость – предложения бизнес-сегмента и выше. Это очень просторные квартиры 100-300 квадратных метров в новостройках с соответствующей ценой 30-140 млн рублей.
Так что дисконт – это не обязательное условие программ по реализации залогового имущества, и изначально квартиру пытаются продать по рыночной стоимости. «В АИЖК цены определяются в соответствии с отчетом об оценке, которую агентство заказывает у независимых оценщиков», - сообщает Дмитрий Дмитриевский, начальник отдела по управлению недвижимым имуществом АИЖК.
Рыночная стоимость в нынешних реалиях не всегда оказывается выше той, по которой имущество приобреталось. Летом 2008 года недвижимость была на пике, а в 2009 году она существенно подешевела и не вернулась к докризисным показателям. Так что, продавая жилье, купленное в 2008 г., по нынешнем ценам, банки проигрывают. «Поэтому если размер кредитной задолженности слишком велик, они стремятся реализовать проблемное залоговое имущество по оценочной стоимости на момент предоставления ипотечного кредита», - рассказывает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», привлекая клиентов чем-то иным – льготными ипотечными ставками, выгодными характеристиками объекта и т.п. А если имущество реализуют сами заемщики, то они также желают продать его не ниже рынка.
Дисконт же, в независимости от того, кто продает недвижимость – банк или заемщик, получается только в тех случаях, когда имущество не удается реализовать по рыночной цене в течение длительного периода времени (года и более). Либо, как объясняет Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка, снижение цен обусловлено длительной просрочкой по кредиту, сформировавшейся уже к моменту начала продаж объекта. Кроме того, «уценка» весьма вероятна, когда на квартиру или дом находится сразу несколько покупателей. «В таком случае возможна реализация имущества с торгов», - говорит Николай Алтунин, начальник отдела ипотечного кредитования Промсвязьбанка. В этом случае оно продается за ту цену, которая получится на аукционе, хотя стартовая цена может быть занижена.
Так что цель заемщиков и банков продать недвижимость как можно дороже в кратчайшие сроки. И главный инструмент для решения этой задачи – льготное ипотечное кредитование для покупателей залогового имущества. «Смысл программ залогового имущества заключается в том, чтобы привлечь на залоговый объект нового заемщика. Поэтому условия кредитования в таких случаях более выгодные, часто предлагаются довольно низкие процентные ставки», - объясняет Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»).
«Например, в АИЖК процентная ставка по ипотечному продукту «Залоговое жилье» при условии заключения заемщиком договора личного страхования составляет 3/4 действующей ставки рефинансирования Банка России, что на текущий момент всего 6%. А при отсутствии договора личного страхования, как и по другим продуктам АИЖК, процентная ставка увеличивается на 0,7%», - рассказывает Дмитрий Дмитриевский (АИЖК), и в результате тоже получается немного. В ВТБ 24 ставка составляет 10%, в Банке жилищного финансирования -11% (при подтверждении дохода справкой 2-НДФЛ), в Газпромбанке – от 11,7%.
Банковские программы и предложения
Программа реализации залогового имущества есть практически в каждом банке и в АИЖК, информацию о подобных продуктах можно найти на официальных ресурсах банков и в офисах обслуживания. Также в 2010 году Ассоциация банков Северо-Запада запустила российский портал залогового имущества «Залог24». На этом ресурсе представлены предложения банков практически всех регионов России, причем помимо залогового жилья здесь можно найти и другое имущество: автомобили, специальную технику, коммерческую недвижимость и т.д.
Но что касается залогового жилья, выставленного на продажу, то бОльшая часть предложений находится в регионах, а не в Москве или в Московской области. «Например, в программе АИЖК представлены квартиры, дома с земельными участками и комнаты, расположенные в основном в Алтайском крае, Омской области, Чувашской Республике, Кемеровской и Свердловской областях. В Москве и Подмосковье залогового жилья у АИЖК нет и не было», - утверждает Дмитрий Дмитриевский (АИЖК).
Поэтому тем, кто задумывается о приобретении залогового имущества в Москве и области, стоит обращать внимание на коммерческие банки, активно занимающиеся ипотекой. Один из них – ВТБ 24, представляющий программу «Витрина залогового имущества». Сегодня же залоговую недвижимость от ВТБ 24 можно приобрести на следующих условиях: первоначальный взнос не менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры, ставка не более 10% годовых (и в рублях, и в валюте), срок кредитования до 50 лет, и в плюс к этому нет никаких комиссий за рассмотрение заявки и выдачу кредита.
По условиям Газпромбанка собственником залоговой недвижимости можно стать с первоначальным взносом всего 10% от стоимости квартир и 15% от стоимости загородных объектов. Ипотеку можно оформить на срок до 30 лет под 10% в валюте. А ставки в рублях изменяются в зависимости от первоначального взноса, если он больше 50%, процент по кредиту составляет 11,7%, а при минимальном взносе (в 10-15%) - 13% годовых. Есть возможность оформить ипотечный кредит с дифференцированными платежами. А например, в Райффайзенбанке, приобретая залоговое имущество, можно получить ипотеку по тем же ставкам, что фигурировали в старом договоре.
Механизм сделки по этим программам мало чем отличается от купли-продажи имущества по договору уступки права требования. Если жилье приобретается без привлечения ипотеки, то с него снимается обременение, что обязательно регистрируется в Росреестре вместе с правом собственности нового владельца недвижимости. А если жилье приобретается в ипотеку, то регистрируется перевод долга, переоформляются кредитный договор и договор залога, и новый заемщик получает свидетельство о собственности.
Покупка залоговой недвижимости, как, впрочем, и любой другой, влечет дополнительные расходы. Если жилье покупается без ипотеки, за счет собственных средств покупатель оплачивает, как правило, лишь расходы по регистрации. Если покупка связана с ипотечным кредитом, то оплачивается оценка и страхование. Также страхуются жизнь и здоровье заемщика - как правило, в добровольном порядке, однако при отказе от этого вида страхования ипотечная ставка обычно повышается.
Плюсы и минусы залогового жилья
Главный плюс залогового жилья – его юридическая чистота, ведь банки всегда тщательно проверяют предмет залога. «К тому же банковские эксперты оценивают рыночную привлекательность закладываемой недвижимости. Залог обязательно должен обладать ликвидностью, т.е. возможностью быстрой реализации», - отмечает Галина Костышева (Абсолют Банк), поэтому залоговая недвижимость, как правило, привлекательна.
Получить заем в случае покупки залоговой недвижимости, как правило, проще: «Конечно, его может оформить не каждый желающий, но банки, заинтересованные в скорейшей реализации залоговой недвижимости, более лояльны к потенциальным заемщикам», - утверждает Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»).
Самый же серьезный недостаток программ по реализации залогового жилья, как сообщает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), ограниченное предложение, которое сильно сужает выбор покупателя, а если ожидать новый объект, соответствующий конкретным требованиям, то можно потерять много времени.
Некоторое время теряется и на регистрации сделки: «При проведении сделки купли-продажи залогового имущества проводятся дополнительные мероприятия по снятию обременения (или по переводу долга. – От ред.), поэтому она может длиться немного дольше обычного», - говорит Николай Алтунин (Промсвязьбанк).
Еще одна проблема может возникнуть, если жилье продает собственник, который не может расплатиться по кредиту. В этом случае на момент сделки в квартире могут быть прописаны его родственники или третьи лица, и их выписка может затянуться, да и сам собственник, может тянуть с выселением.
Еще один минус – из области психологии. По мнению Евгении Таубкиной (НБИК), многих отпугивает само название «дефолтная» или «залоговая» квартира, не очень сведущим гражданам кажется, что она обязательно сулит какие-то неприятности и дает простор для мошенничества, хотя это на самом деле не так. И например, в США, где информации о соответствующих программах довольно много, они весьма популярны. По данным аналитического центра АИЖК, в I квартале 2012 года 26% сделок с жилой недвижимостью в США прошли именно с проблемными домами, изъятыми за невыплаты по ипотечным кредитам. Причем объем таких транзакций постепенно увеличивается, а такая недвижимость продается в среднем на 27% дешевле, чем обычные дома и квартиры. В России показатели значительно скромнее, но, с другой стороны, у нас меньше и «дефолтных» квартир, а спрос на имеющиеся все-таки растет: «В период с января по май 2012 года реализовано почти столько же объектов, сколько за весь 2011 год», - утверждает Дмитрий Дмитриевский (АИЖК).
Резюме портала www.metrinfo.ru
С развитием рынка ипотечного кредитования и финансово-экономическим кризисом у банков чаще стали появляться проблемные кредиты, по которым заемщики не могут или не хотят выплачивать взносы. Чтобы не остаться в убытке, банки пытаются реализовать залоговое имущество. Покупая такую недвижимость, иногда можно немного сэкономить, получить кредит на льготных условиях и не беспокоиться о юридической чистоте сделки. Правда, рынок залогового жилья весьма узок.