Ипотека – вопрос вроде бы сугубо денежный. Однако фигурирующие здесь огромные суммы и долгие сроки очень сильно влияют на нашу жизнь. В ходе выплаты кредита люди ссорятся и мирятся, женятся и разводятся, меняют работу – и финансовое как-то само собой превращается в личное.
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» подобрал красноречивые примеры из жизни. Комментируют их эксперты - профессионалы ипотечного дела.
Собираюсь менять работу Брать ли кредит?
Хочу взять ипотечный кредит. Банк меня одобрил, сейчас нахожусь «в процессе» - подбираю квартиру. Впереди, если все будет благополучно, сама сделка. Проблема в том, что я собираюсь увольняться с работы. Причем моя нынешняя работа – с официальной зарплатой, а новая будет не такой. Доходы реально больше, но справок о них не будет.
Честное решение вопроса налицо: известить банк о своих планах. Но в этом случае, скорее всего, кредита автору письма не видать. Даже если новая работа будет легальной (с белой зарплатой), банки искоса посмотрят на человека без стажа. Давай-ка, дружок, потрудись на этом месте месяца три, а лучше шесть. А уж с поправкой на то, что доходы на новом месте окажутся «серыми» (если не «черными»), то и подавно такой заемщик банку не нужен.
С другой стороны, требование банка о том, чтобы стаж работы на последнем месте был не менее определенного минимума (как правило, полугода), тоже появилось не случайно. «Смена работы – серьезнейшее событие в жизни любого человека, - говорит Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. – Конечно, мы всегда надеемся, что на новом месте все будет хорошо, но может получиться иначе». Далее эксперт перечисляет возможные варианты проблем на новом месте: зарплату не платят вообще; платят меньше, чем обещали; постоянно задерживают сроки выплат. Наконец, сам новый сотрудник может не пройти испытательный срок. Все это крайне неприятно и в обычной жизненной ситуации, а в условиях, когда приходится выплачивать ипотеку, может оказаться просто убийственным. Так что автору письма мы посоветовали бы обдумать все очень тщательно.
Если же вернуть к формальной стороне, то ключевым вопросом становится – когда вы поменяли работу? Если до получения кредита, то известить банк вы просто обязаны – иначе получается, что в кредитный договор вы вносите заведомо ложные сведения. «Последствия могут варьироваться от отказа в предоставлении кредита до уголовной и гражданской ответственности за незаконное получение кредита», - предупреждает Махач Бижанов, управляющий партнер юридической фирмы Legal Consulting Group.
Если же смена работы произойдет после получения кредита, то никакого криминала в этом, конечно, нет. «Кредитные договоры в разных банках имеют свои особенности, но в общем случае понятно, что любой человек в течение срока ипотечного кредита может поменять место работы, да и не одно», - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. Естественно, о смене места работы надо сообщить банку – в установленный договором срок. Ответственность за невыполнение этого правила прописана в самом договоре – нужно просто внимательно его прочитать.
Остается последний вопрос: если на новом месте зарплата будет «серой», не станет ли банк скандалить по этому поводу. На взгляд большинства опрошенных нами экспертов, не станет – банк может не выдать такому человеку новый кредит, но когда деньги уже отданы, раздувать проблему ему не с руки. Платежи поступают – и этого довольно… Но автор статьи предостерег бы от подобного благодушия: у разных банков разные «характеры». Поэтому данный вопрос, если он интересует потенциального заемщика, лучше бы прояснить заранее. Например, почитав отзывы о банке, где вы собираетесь кредитоваться, на форумах в интернете.
Куда обращаться за двумя кредитами
Хочу взять в двух разных банках два кредита – на покупку двух квартир. Так сложились семейные обстоятельства, что нужна не одна большая квартира, а две небольшие. На калькуляторах, расположенных на сайтах банков, подсчитал, что моего дохода хватает.
Самая распространенная версия ответа, которую мы уже слышали много раз, сводится к тому, что кредитов может быть сколько угодно. Хоть два, хоть 22 – лишь бы платежеспособности хватило. «Банки могут дать сколь угодно много кредитов, если у заемщика хватает дохода для их обслуживания», - выражает эту мысль Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».
Однако обнаружились нюансы. Прежде всего, странным кажется желание автора письма взять кредиты в разных банках. «Если необходимы два займа, то их лучше оформить в одном банке, - считает Антон Тиванов, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО Банк «Западный». – Это удобнее и экономит время: как на этапе получения, так и при последующем погашении. Кстати, у нас в банке есть такие заемщики, которым мы выдали по два ипотечных кредита». Более того, продолжает эксперт, существуют кредитные организации, которые не дают ипотечный кредит, если заемщик ранее уже взял один в другом банке.
Могут возникнуть и другие вопросы. Наталья Коняхина (СМП Банк) обращает внимание на то, что банк может заинтересоваться целями приобретения квартир. Если предполагается одну из них сдавать в аренду, то может быть увеличена процентная ставка или ограничена сумма кредита.
«Неоконченный» кредит: квартира продана, но банку все мало
Несколько лет назад я купила квартиру в ипотеку. К сожалению, выплатить его мне оказалось не по силам (потеряла работу в кризис), и квартиру пришлось продать – естественно, с согласия банка. Что я и сделала, а сейчас живу у родителей. Но проблема в том, что суммы, вырученной от продажи, не хватило – банк требует еще 200 тыс. руб. Это – проценты, набежавшие за то время, пока я продавала квартиру, не платила по кредиту. И в этот момент банк включил штрафные проценты.
Ситуация показалась нам странной: квартира продана, а часть долга осталась?! Более того, вроде бы приняли новый закон: если предмет залога продан, банк не имеет права преследовать должника. Однако на самом деле все оказалось иначе – очень огорчительно для автора письма.
«Поправки в Федеральный закон «Об ипотеке» действительно принимались, они вступили в силу с 7 марта 2012 года, но они другого плана, - говорит Кристина Хмель, руководитель департамента ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – В законе сказано, что «если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается».
Иными словами, продолжает Кристина Хмель, все долги заемщика списываются только в том случае, если банк примет решение оставить квартиру себе. А когда квартира продается, то кредит гасится вырученными деньгами. И если сумма от продажи окажется недостаточной, клиент будет вынужден выплачивать банку оставшийся долг.
Таким образом, долг в 200 тысяч – абсолютно законный, поскольку квартира «продавалась с согласия банка». И банк может обратить взыскание на иное имущество своего должника – естественно, также в законном порядке, т.е. через суд.
Последняя комната в коммунальной квартире
В коммунальной квартире три комнаты. Одна принадлежит мне, другая – моим родителям. Третью соседи предложили нам выкупить. Собственных средств нам не хватает – есть только процентов 30, на остальное надо брать кредит. Слышали, что банки не очень любят такой предмет залога – комнату в коммуналке.
Почему банки не любят такие залоги – хорошо известно. Комнаты в коммуналках не очень ликвидны, их в случае чего будет сложнее продать. Кроме того, владельцы других комнат имеют преимущественное право не приобретение – с помощью этого «инструмента» можно довольно эффективно мешать банку реализовывать залоговое имущество.
Однако данная ситуация – особенная: остальные две комнаты принадлежат членам одной семьи, так что «на выходе» получается отдельная квартира. Может быть, с получением кредита будет полегче?
Как выяснилось, не совсем. Дело в том, что автор письма и его родители – это юридически разные владельцы. А банку хотелось бы, чтобы предметом залога стала квартира целиком. «В нашем банке есть специальный продукт, который позволяет выкупать последнюю долю в праве собственности или комнату в коммунальной квартире. Но только в том случае, если оставшиеся доли/комнаты в этой квартире уже принадлежат заемщику. При этом в залог оформляется квартира целиком, - говорит Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка. – Таким образом, автору письма необходимо выкупить комнату у родителей, в этом случае он становится собственником всех комнат, кроме одной, и может обратиться в Росбанк за кредитом на приобретение оставшейся комнаты».
С другой стороны, «выкупить у родителей» - это не всегда возможно. Некоторые пожилые люди с подозрением отнесутся к стремлению собственных детей завладеть их недвижимостью – не ровен час планируют отпрыски потом отправить папу с мамой в богадельню. Так что имеет смысл поискать банк, который согласится дать кредит без выкупа этой злосчастной родительской комнаты - Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) убежден, что найти такой получится. А Наталья Коняхина (СМП Банк) рекомендует рассмотреть альтернативные варианты: например, потребительский кредит (если необходимая сумма не очень велика) или кредит под залог другой имеющейся недвижимости.
Банк забирает себе пособия на детей
Несколько лет назад я, поддавшись на уговоры подруги, стала поручителем по ее кредиту. Сначала подруга платила, потом перестала – и банк обратился в суд. По его решению наложили арест на мою банковскую карточку, на которую я получаю пособия на детей. На сегодня это, к сожалению, мой единственный источник дохода. Я написала соответствующее заявление в службу судебных приставов. Из банка пришло письмо, что арест сняли – но фактически он не снят, деньги продолжают уходить в банк.
Ситуация, мягко говоря, некрасивая. Понятно, что у банка свои интересы, и он их блюдет, но надо, как нам кажется, хоть немного учитывать характер источников дохода, на которые накладываешь лапу. Кстати, банк (если принять слова автора письма за правду) сам нарушает: если от него пришло письмо о том, что деньги списывать перестали, а их продолжают списывать – тут уже и банк в таком виде, что не стоит ему особенно влезать на котурны.
Махач Бижанов (Legal Consulting Group) обращает внимание читателей www.metrinfo.ru на то, что в соответствии со ст. 101 ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на «пособия гражданам, имеющим детей, выплачиваемые за счет средств федерального бюджета, государственных внебюджетных фондов, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов».
Так что вообще непонятно, каким образом такое судебное решение было принято. «Вероятно, заседание проходило заочно, без присутствия ответчиков, - предполагает Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). – И судья не вникал, есть ли возможность взыскания именно с заемщика. Как правило, в суде используют информацию о финансовом положении ответчиков, действительную на момент выдачи кредита. Поэтому и решение выносится так, словно ответчики доход и активы имеют, а обслуживать кредит злостно не хотят».
Вопрос «что делать?» особых разногласий не вызвал. Естественно, идти в суд. Затем в Федеральную службу судебных приставов. Можно воспользоваться дополнительными рычагами давления - например, обратиться в службу детского омбудсмена Павла Астахова. Или в приемную представителя президента. При известной настойчивости банк надолго запомнит этого поручителя.
За годы выплаты кредита жена меня возненавидела
Много лет назад брали с женой ипотеку. Квартиру оформляли в совместную равнодолевую собственность. Сейчас кредит выплачен. Но дело в том, что за эти годы мы успели развестись. Сейчас у нас с женой (уже бывшей) на руках по свидетельству на право собственности 1/2 доли в общей долевой собственности. Естественно, с обременением «ипотека в силу закона». Обременение надо снимать. Но бывшая жена отказывается иметь со мной вообще какие-либо дела – это такое эмоциональное решение.
Ответ простой: вы можете снимать обременение! «Если у клиента есть свидетельство о собственности на его долю, то он вправе обратиться в банк и регистрирующий орган для снятия обременения», - говорит Николай Алтунин, начальник отдела ипотечного кредитования Промсвязьбанка.
«Поскольку один из залогодателей не хочет участвовать в процессе, у автора вопроса есть два пути, - добавляет Ольга Докучаева (Росбанк). – Либо обратиться в банк (к владельцу закладной) с просьбой о снятии обременения, либо обращаться в суд, который примет решение в его пользу, так как кредит выплачен».