Квартира квартире, естественно, рознь, в современном мире есть и многоуровневые пентхаусы с собственными террасами, и клетушечки – хрущевки, и компактные студии, и стандартные трешки в панельных домах. Да к тому же у каждого вида квартир существует множество вариантов по метражу, планировкам и расположению. Даже в одном доме, как правило, есть несколько похожих, но не одинаковых предложений. В этом многообразии очень просто затеряться и приобрести далеко не лучший объект.
Поэтому «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил рассказать, какие квартиры самые неудобные, стоит ли отказываться от них и чем компенсируется неудобство.
Неудобные варианты
По мнению большинства экспертов, лидеры в рейтинге неудобства – квартиры на первых и последних этажах в старых пяти- и девятиэтажках. Их характеристики мы подробно обсудили в статье «Квартиры на первых и последних этажах: их достоинства и недостатки. В каких домах такое жилье стоит значительно дешевле остального, и где искать скидку в 20%. В чём заключается выигрыш покупателя», поэтому сразу переходим к другим примерам.
«Некомфортными также считаются и угловые квартиры, - говорит Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «Релайт-Недвижимость». - Во-первых, если в доме плохая теплоизоляция, то в таких квартирах зимой обычно холодно. Во-вторых, в подобных объектах в комнате часто два окна, что создает определенные проблемы с расстановкой мебели и особенно проблематично для однокомнатных угловых квартир». И еще такие квартиры чаще, чем остальные, могут быть завешены рекламными конструкциями и плакатами. Однако в качественных домах, где нет проблем с теплоизоляцией, угловые квартиры не так уж некомфортны. «К тому же при строительстве они оснащаются дополнительными радиаторами отопления, а от сквозняков можно избавиться утеплением швов», - говорит Артем Артюхов, эксперт ГРМ, директор по развитию агентства недвижимости «Мэтр Роше Запад».
А вот квартиры, расположенные над, под или рядом с шумными техническими помещениями, например, лифтовыми шахтами, мусоропроводами, котельными и т.п., комфортными точно не назовешь. В таком жилье обычно постоянно стоит какой-то гул и часто витают посторонние неприятные запахи. «К неудобным можно отнести и квартиры, окна которых выходят на козырьки подъездов, ведь нерадивые соседи сверху очень часто сбрасывают туда мусор. К тому же, используя козырек, в квартиру могут проникнуть грабители», - рассказывает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
Некомфортны для проживания, естественно, и квартиры с неудачными планировками. К этому разряду эксперты уверенно относят все объекты в панельных домах хрущевского периода и многие «брежневки», а также квартиры в старых кирпичных домах (включая все те же хрущевки). «У таких объектов обычно небольшая площадь и, как следствие, маленькая кухня и узкие коридоры, очень часто присутствуют смежные комнаты и, как правило, небольшой совмещенный санузел», - свидетельствует Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость»). «Из-за его тесноты, например, приходится ставить стиральную машину на кухню, также не отличающуюся простором, - замечает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). – В таких квартирах не редкость и еще один «прелестный» атрибут - сидячая ванна. А в нашей практике встречался даже такой вариант: малогабаритка в пятиэтажном доме, расположенном на улице Совхозная в районе станции метро «Люблино», где дверь в ванную находилась на кухне».
Но неудобные планировки - удел не только старых домов. Некоторые новостройки, несмотря на то что сегодня архитекторы и застройщики уделяют больше внимания комфорту и функциональности жилых помещений, тоже отличаются узкими коридорами или маленькими совмещенными санузлами (чаще это наблюдается в панелях). Также встречаются квартиры с вытянутыми комнатами (так называемыми «чулками»), непродуманными кухнями, где, например, посередине стены проходит вентиляционная шахта, и т.п. В монолитных домах с индивидуальными планировками бывают квартиры с неправильной конфигурацией, т.е. не только с привычными прямоугольными или квадратными комнатами, но и с комнатами в форме трапеции, треугольника, эллипса и т.п. По мнению Галины Санамян, директора департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, они тоже очень некомфортны: «В таких квартирах сложно рационально расставить мебель, так, чтобы не пропала жилая площадь».
А Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость») неудобными считает очень просторные квартиры, где наблюдается излишек нежилой площади: «В последнее время было построено очень много домов по индивидуальным проектам, где площадь «натягивалась» фактически искусственно - за счет избыточного размера служебных помещений: коридоров, чуланов, гардеробных и т.п. В некоторых проектах на жилые помещения в квартире отводилось почти столько же площади, сколько на нежилые. Полезной площади в таких объектах процентов на 20-30 меньше, чем реальной». В панельном же домостроении он считает не совсем продуманными серии КОПЭ-М-Парус и П-55М. «Четырехкомнатные квартиры в таких домах имеют всего по одному санузлу. Для жилья с таким количеством комнат это очень неудобно, ведь предполагается, что в нем проживает много людей, а стоять по утрам в очереди к туалету или ванной, думаю, не совсем большое удовольствие», - говорит эксперт.
Многие специалисты рынка недвижимости неудобными считают и квартиры с неудачным видом из окна, особенно если оценивается современный дом. «Если окна квартиры выходят, например, на железную дорогу, шумную улицу, трамвайные пути и т.п., то, с какой бы шикарной планировкой она ни была, покупатели сочтут ее менее комфортной, и спрос на нее будет ниже, чем на квартиру с окнами во двор», - свидетельствует Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость»). При выборе квартиры в новом микрорайоне либо в доме, расположенном посреди квартала под снос, эксперты вообще советуют покупать жилье на более высоких этажах, ведь когда район еще застраивается или напротив стоит пятиэтажка, замечательный вид может загородить бетонная стена нового корпуса, и чем ниже этаж, тем выше вероятность такого исхода. К тому же на уровне 3-4-го этажа перпендикулярно фасаду зданий часто устанавливают рекламные панель-кронштейны. А соседство рекламных плакатов и бетонных стен вряд ли кого-то порадует.
Неоднозначно удобство и малогабаритных квартир, а также небольших квартир-студий площадью 25-35 м кв., набирающих популярность среди покупателей. В них невозможно уединиться, и часто присутствуют посторонние запахи приготовленной ранее еды. «К тому же с учетом климатических условий россиянам необходимы дополнительные метры для хранения сезонных вещей», - отмечает Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», а их в небольших квартирках тоже нет. «Поэтому рассматриваемые малогабаритные квартиры и студии - это «квартиры холостяков», - утверждает Артем Артюхов («Мэтр Роше Запад»). Максимум они могут быть удобны семейной паре без детей, особенно если люди очень увлечены работой и часто приходят домой только переночевать.
Впрочем, однозначно судить о комфортности любых типов квартир все-таки нельзя. Даже те варианты, которые эксперты рынка считают самыми неудобными для кого-то, могут быть весьма комфортабельными. Во-первых, покупатели оценивают множество факторов, и квартира на последнем этаже хрущевки но в 5 минутах ходьбы от станции метро Кольцевой ветки может оказаться удобнее варианта в новостройке в 20 минутах езды от «Петровско-Разумовской». А во-вторых, во всем ведь есть и плюсы. Например, квартиры на первых этажах удобны для пожилых людей, инвалидов или молодых мам с колясками – так им проще спускаться на улицу. «В угловых квартирах за стенкой нет соседей, и значит, на одну головную боль меньше», - отмечает Артем Артюхов («Мэтр Роше Запад»). А Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость») в подтверждение вышесказанного рассказывает историю из своей практики: «Недавно, мы помогли приобрести жилье девушке, которая искала однокомнатную квартиру для своей мамы. Она хотела объект непременно на первом этаже, так как пожилой женщине такой вариант был наиболее удобен. И, что самое интересное, в итоге была куплена угловая квартира, потому что покупательнице очень понравилось, что в комнате два окна, а значит, комната лучше освещена».
Дополнительный минус
У неудобных квартир есть еще один общий для всех минус – низкая ликвидность. «Срок экспозиции подобных вариантов обычно больше», - утверждает Артем Артюхов («Мэтр Роше Запад»). Конечно, между комфортабельностью квартиры и ее ликвидностью нет прямой зависимости, и если на рынке мало предложений, а спрос весьма активен, то и неудобные объекты уйдут в короткие сроки, но такая ситуация складывается не часто, а сегодня предложений скорее больше, чем реальных покупателей, поэтому реализовать квартиру с перечисленными недостатками не так-то просто. Показателен в этом плане был и период кризиса. Например, продажи просторных, но нефункциональных объектов в новостройках с внушительными нежилыми площадями, как сообщает Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость»), застопорились первыми, и цены на такие объекты снизились довольно быстро.
«Все неудобные квартиры стоят дешевле, чем удобные, и обладают более низкой ликвидностью. Соответственно, покупатели такого жилья должны понимать, что помимо «прелестей», связанных непосредственно с неудобствами, они также могут иметь определенные трудности в случае перепродажи жилья», - делает вывод комментатор.
Неоспоримый плюс - цена
Мало кто хочет жить в неудобной с его точки зрения квартире, однако неудобное может стать удобным благодаря цене. Даже на самые некомфортные для большинства покупателей квартиры есть определенный спрос, ведь их стоимость, как утверждает Ольга Селютина («Русский дом недвижимости»), обычно ниже на 10 -15%, если сравнивать с более удобными вариантами в том же доме или районе.
А квартиры на первом этаже, особенно в хрущевках и «брежневках» могут терять в цене даже до 20%. Например, однушку (площадь 32 м кв.) на первом этаже пятиэтажки в 5 минутах ходьбы от метро «Войковская» можно купить за 4,6 млн руб. Однокомнатная квартира буквально в соседнем доме, но на 5-м этаже стоит 4,8 млн руб., а вариант на втором этаже – 5,4 млн руб. Указанное правило справедливо и для более современных домов. К примеру, трехкомнатная квартира (площадь 74,6 м кв.) в Чертаново на первом этаже панельного 16-этажного дома в 10 минутах ходьбы от метро предлагается за 11,3 млн руб., а аналогичный вариант (площадь 75 м кв.) на 10-м этаже 24-этажного дома стоит 14 млн руб.
«Стать собственником малогабаритной квартиры с трехметровой кухней и площадью порядка 18 - 20 м кв. в пятиэтажке можно, располагая суммой в 3,7 млн руб.», - сообщает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). А квартиру так называемого гостиничного типа площадью 25 кв. м, по данным Ольги Селютиной («Русский дом недвижимости»), можно купить за 4,1 млн руб. Современные небольшие квартиры-студии, конечно, подороже, но и они выгодно отличаются по цене от своих традиционных соседей с выделенными комнатами. Например, в ЖК «Академик-2» (Мытищи, 5 км от МКАД) однушка площадью 40 м кв. стоит 2,6 - 2,7 млн руб., а студия площадью 27,67 м кв. – 1,96 млн руб. А пример ЖК «Академик» (Мытищи) иллюстрирует разницу в ценах между угловыми и неугловыми объектами. Однокомнатная квартира площадью 45,17 м кв. в торце этого 25-этажного дома (на 13-м этаже) стоит около 3,3 млн руб., а неугловая однушка в этой же секции, но на 20-м этаже реализуется за 3,43 млн руб., причем ее площадь даже меньше – 43,46 м кв.
Когда бюджет на покупку жилья жестко ограничен, покупатели нередко делают выбор в пользу менее удобных квартир. И в первую очередь к таким объектам их, по мнению большинства экспертов, привлекают именно цены. «И очень редко бывают случаи, когда квартира привлекает покупателей чем-то иным, например, удачно сделанным ремонтом или перепланировкой», - свидетельствует Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). «Либо их покупают от безысходности, - утверждает Артем Артюхов («Мэтр Роше Запад»), - например, если нужна квартира в конкретном доме или срочно нужен вариант для альтернативной сделки».
Резюме www.metrinfo.ru
В огромном многообразии предложений жилья особым неудобством отличаются квартиры на первых и последних этажах, особенно в старых 5- и 9-этажках, а также угловые квартиры в этих домах. Некомфортными для жизни, как правило, являются объекты рядом с коммерческими и техническими помещениями и неудобными планировками, в том числе неправильной формы, или слишком большими нежилыми площадями. Однако удобство и неудобство – это очень субъективные факторы, поэтому не стоит отказываться от покупки квартиры, которая считается неудобной, но удовлетворяет всем запросам, тем более что ее стоимость обычно ниже, чем стоимость аналогичных предложений в том же доме или районе. Но, правда, надо отдавать себе отчет в том, что неудобная квартира низколиквидна и в случае экономических катаклизмов теряет в стоимости быстрее и серьезнее, чем ее более удобная для проживания соседка.