В июле 2013 года Европейский союз ждет очередное расширение – к нему присоединится Хорватия. Естественно, такая новость повысила популярность этой европейской страны, и в том числе - у покупателей недвижимости, ведь вступление в ЕС обещает рост экономики и повышение уровня жизни. К тому же Хорватия отличается великолепными природными красотами и может стать прекрасным местом дислокации обеспеченных отдыхающих. Во всяком случае крупные инвесторы проявляют к ней весьма нешуточный интерес.
И «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, стоит ли следовать их примеру, что сегодня предлагает хорватский рынок недвижимости и какие изменения его ждут в ближайший год?
Немного о Хорватии
Хорватия - государство на Балканском полуострове, ранее входившее в состав Югославии. За свою независимость ей пришлось сражаться (в России войну в Хорватии считают частью гражданской войны в Югославии, в Хорватии ее называют Отечественной войной), и в ее недавней истории были и разрушенные города, и опустевшие деревни, и огромные людские потери, и плачевное состояние экономики, нищета и разруха. По оценкам различных экспертов, ущерб народному хозяйству Хорватии составил от 37 до 50 млрд долларов США. Однако, отстояв в 1995 году свою независимость, страна начала возрождаться, и сегодня состояние экономики (даже несмотря на кризис, который все-таки подпортил показатели и привел к существенному росту безработицы), социальная политика и устройство общества позволяют ей претендовать на место в Европейском союзе, которое Хорватия ожидает получить уже летом 2013 г.
Здесь развиваются судостроение, машиностроение, химическая и фармацевтическая промышленность и другие отрасли, а одной из главных статей дохода является туризм. В Хорватии есть все, что нужно для любителей спокойного и размеренного отдыха: мягкий теплый климат (зимой на побережье от 0 до +5°C, а летом - от 26 до 30°C), чистейшие пляжи, небольшие острова, затерянные в Адриатическом море, живописные города и деревушки с узкими старинными улочками, множество достопримечательностей римского и средневекового периодов (например, римский амфитеатр в Пуле или дворец Диоклетиана в Сплите), горные массивы и удивительные национальные парки (например, изумительные по красоте Плитвицкие озера).
Это почти идеальная страна для семейных путешествий. «Но, кроме того, Хорватия привлекательна для тех, кто интересуется яхтингом, так как там особая береговая линия», - говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтинговой компании Indriksons.
«А содержать яхту в 10 раз дешевле, чем в Подмосковье», - подмечает Елена Невская, менеджер по работе с клиентами компании «Адрионика». Однако в целом Хорватию нельзя назвать дешевой страной, хотя жизнь здесь точно не дороже, чем в Москве.
«Например, стоимость буханки хлеба составляет 0,7 - 0,8 евро, литр молока стоит 0,8 - 0,9 евро, 1 кг картофеля - 0,4 - 0,5 евро, 1 кг свинины - 5-6 евро, 1 кг сливочного масла - 6 евро, 1 кг сахара – 0,8 - 0,9 евро, пачка сигарет - 0,4 - 0,5 евро», - приводит примеры Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. Ужин на двоих в ресторанчике обойдется в среднем в 25-30 евро, но качество еды, скорее всего, будет выше, чем в родном отечестве, – продукты здесь все больше натуральные, а содержание химических добавок строго регулируется законом, как и в большинстве стран Европы.
Проживание в отелях и апартаментах Хорватии тоже относительно недорогое, а сервис вполне неплох. Единственно, что дорого – бензин, литр которого стоит 1,2 - 1,3 евро, а следовательно, и проезд в общественном транспорте: за билетик приходится платить 1 - 1,5 евро. Но отдыхающих, это, естественно, не останавливает, поэтому число туристов, в том числе и российских, растет год от года: «Количество российских туристов с 109 тыс. в 2006 году в 2010 году увеличилось до 165 тыс.», - сообщает Станислав Зингель (Gordon Rock). Наших соотечественников привлекают в Хорватию не только красоты природы, но и безвизовый въезд (с апреля по октябрь), схожесть менталитетов, близость культур и языков: «Хорватский язык напоминает старославянский, и спустя неделю проживания русский человек словно возвращается к своим корням, начинает понимать хорватскую речь и говорить по-хорватски. Здесь нет ощущения языкового и культурного барьера, но зато есть ощущение невероятной легкости от того, что можно не боясь выпустить детей одних на улицу и не опасаться многокилометровых пробок», - говорит Елена Невская («Адрионика»).
Однако, по мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock) и Игоря Индриксонса (консалтинговая компания Indriksons), к русским в Хорватии относятся все-таки прохладно, и постоянно проживающих в Хорватии россиян немного. Здесь нет «русских» поселков, а русская община, как сообщает Елена Невская («Адрионика»), сформировалась только на полуострове Истрия – самом известном хорватском курорте, и она пока немногочисленна. Но, по данным Станислава Зингеля, довольно большая концентрация наших соотечественников отмечается в Загребе и в районе Средней (Центральной) Далмации. Тем не менее «русскоязычный сервис» в ресторанах, магазинах, барах и отелях предлагается почти повсеместно. И это вкупе с очевидными достоинствами Хорватии и скором вступлении страны в ЕС, естественно, привлекает россиян не только на отдых, но и на рынок жилья, несмотря на то что цены там снижаются.
Тенденции рынка: цены снижаются, ипотечные ставки тоже
«Жилье в этой стране дешевеет уже третий год подряд. Его средняя стоимость в 2009 году снизилась на 6,5%. В 2010 и 2011 году спад цен составил 6,5% и 3,1% соответственно», - рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock).
По данным же Игоря Индриксонса (консалтинговая компания Indriksons), с 2007 года цены снизились на 30%, а сейчас снижение составляет в среднем 3-5% в год. «К тому же в процессе торгов на некоторые объекты скидки достигают 20-30%, - сообщает Елена Невская («Адрионика»). – В основном это касается комплексов с апартаментами и собственности нерезидентов (англичан, ирландцев и т.д.), которые приобретали свою недвижимость 10-15 лет назад по смешным ценам и сегодня даже при существенном дисконте остаются в выигрыше». «К тому же в стране до сих пор наблюдается высокий уровень безработицы и «плохих» банковских кредитов, поэтому на рынке имеется довольно много интересных предложений от банков», - утверждает Вера Рукина, директор департамента зарубежной недвижимости Chesterton.
Но получить серьезную скидку на новые проекты сложнее. Во-первых, потому, что за последние 10 лет выросла себестоимость жилья. А во-вторых, как утверждает Станислав Зингель (Gordon Rock), потому, что рынок жилой недвижимости Хорватии демонстрирует снижение потенциального внутреннего спроса (за счет убыли населения) и сокращение предложения новых объектов вследствие уменьшения объемов строительства. «За три года спад предложения составил почти 50%. Если в 2008 году в стране было построено 3,1 млн квадратных метров жилья, то в 2009 и 2010 гг. объемы строительства составили соответственно 2,3 и 1,8 млн», - сообщает эксперт.
Кроме того, квартиры в новостройках стали дороже: квадратный метр подешевел, но изменилась структура предложения, увеличилось число четырех- и пятикомнатных квартир. Это обусловлено тем, что небогатые хорваты сегодня часто ищут работу за пределами своей страны, поэтому снижается спрос на 2-3-комнатные квартиры. Кроме того, основную часть квартир в Хорватии покупают весьма обеспеченные люди, которых в первую очередь привлекают многокомнатные варианты. «Однако в дальнейшем ситуация может измениться на противоположную, так как хорваты, зарабатывая за рубежом, обычно вкладывают средства в жилье у себя на родине», - полагает Станислав Зингель. Но покупают они, конечно, не хоромы, а в основном 2-3-комнатные квартиры, причем часто прибегая к ипотеке. Ипотечное кредитование с 10 тыс. займов в 2000 году увеличилось до 60 тыс. в 2011 году. При этом средний уровень процентных ставок снизился с 9 до 6%.
Районы и объекты
Зарубежные покупатели недвижимости видят в Хорватии прежде всего курорт, поэтому в основном приобретают курортную недвижимость недалеко от моря или гор. По объемам сделок среди нерезидентов, как сообщает Станислав Зингель (Gordon Rock), лидирует полуостров Истрия, расположенный в северной части страны, близко к Италии (33% сделок). Здесь наиболее развита инфраструктура: есть и крупные города (Пула, Ровинь), и великолепно обустроенные пляжи, и исторические достопримечательности. Также популярны регион Горски-Котар (Кварнер и Северная Далмация), где помимо моря есть еще и горные массивы (26% сделок), город Сплит - второй по величине город в Хорватии, расположенный к тому же на побережье (12% сделок), и город Дубровник в Южной Далмации (6% сделок). Также довольно популярен город Задар в районе Кварнер и Северная Далмация, он оттягивает на себя 8% сделок. И лишь 3% недвижимости, приобретаемой иностранцами, находится в столичном Загребе.
Самая дорогая недвижимость предлагается в Дубровнике и Сплите, где средний уровень цен, по данным Станислава Зингеля (Gordon Rock), составляет 3424 и 2525 евро/кв. м соответственно. Качественное жилье в столичном Загребе оценивается в среднем в 1738 евро/кв. м, а на Адриатическом побережье - в 1787 евро за «квадрат». В целом же по Хорватии, как сообщает Вера Рукина (Chesterton), квадратный метр стоит около 1 800 евро.
Выходить на рынок этой страны можно, имея в своем распоряжении не менее 50-60 тыс. евро. Именно столько стоят самые бюджетные предложения, например, дома в сельской местности площадью в 70-100 кв. м, возведенные более 20 лет назад, или небольшие квартиры площадью от 25 до 35 кв. м в шаговой доступности от моря. «Квартира же с одной спальней площадью 40 м кв. будет стоить примерно 80 тыс. евро, а цены на апартаменты с 2 спальнями начинаются от 90 тыс. евро в зависимости от удаленности от моря и других характеристик», - рассказывает Елена Невская («Адрионика»). Ну а если есть желание купить собственный дом в прибрежных городах и поселках, то нужно готовить минимум 200 тыс. евро, а если речь идет о первой береговой линии – 500 тыс. евро. Примерно столько же (200 тыс. евро) потребуется и для приобретения квартиры в столичной новостройке, так как в подобных проектах квартиры весьма просторные.
Однако покупка недвижимости в Хорватии сопряжена с некоторыми сложностями. О них мы поговорим в ближайших выпусках www.metrinfo.ru, а также коснемся темы инвестиций в квадратные метры.