В народе бытует устойчивое мнение, что самые неудобные для жизни квартиры расположены на первых и последних этажах – должно быть, каждый риелтор может вспомнить клиентов, не желающих даже слышать о таких вариантах. А между тем, постулат этот сформировался еще в советские годы, когда жилье было совсем другим. Справедливо ли сегодня данное правило?
В чем плюсы и минусы квартир на первых и последних этажах и как компенсируются их недостатки? На эти вопросы и постарался ответить «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Этаж первый
Если рассматривать дома, построенные в прошлом веке, и современные типовые панели, то первые этажи по сравнению с остальными квартирами действительно смотрятся проигрышно. Их главный минус – весьма низкий уровень безопасности: в таких домах с неогороженной территорией падкие на чужое имущество граждане могут забраться в квартиру через окно, особенно - если не предусмотреть какую-либо охранную систему и не поставить решетки на окнах.
Впрочем, решетки создают ощущение, что находишься в темнице: они портят интерьер и нарушают освещение. К тому же в случае пожара могут стать неожиданным препятствием - если решетки не раскладные, через окно на улицу не выберешься.
Среди других недостатков - слабая инсоляция и, как правило, не очень привлекательные виды из окон. Если окна обращены на улицу, то практически нет шансов избежать вида на проезжающие автомобили и снующих пешеходов. А вместе с этим повышенного уровня шума и загазованности воздуха.
Дополнительный минус есть и у объектов, соседствующих с коммерческими помещениями или магазинами. Не очень приятно и соседство с подвалом, оно чревато повышенной сыростью, неприятными запахами, комарами, угрозой затопления по сравнению с более высокими квартирами. В гости могут заглянуть и крысы. Также на первых этажах может быть холоднее зимой, во-первых, из-за промерзания стен и фундамента, а во-вторых, из-за часто открывающихся дверей в подъезде.
Еще минус - квартиры на первых этажах, как правило, не имеют балконов. «Достроить же балкон своими силами законно не получится», - замечает Мария Елова, PR-менеджер компании «НДВ-Недвижимость».
Однако все эти замечания справедливы лишь для старого жилфонда, в современных же новостройках, архитекторы и девелоперы стремятся повысить потребительскую ценность самых «низких» вариантов. «В последнее время квартир на первых этажах вообще практически не встречается, т.к. застройщики отдают все расположенные там помещения под коммерческие цели», - утверждает Алексей Остробородов, коммерческий директор ОАО «ЦНИИМЭ» - застройщика ЖК «Московская, 21».
А в Москве, как сообщает Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», власти запретили застройщикам устраивать квартиры на первых этажах еще с 2002 года.
Таким образом, в большинстве новостроек первым этажом фактически становится второй – удаленный от земли и от подвальных помещений. Здесь в квартирах теплее, немного безопаснее и тише, если только коммерческое помещение снизу не окажется очень шумным. Если же квартиры на первом этаже все-таки запланированы, то его стараются поднять над землей, сделав менее сырым и холодным. А в бизнес- и премиум-классах пытаются использовать возможности, которые открывают первые этажи: «У архитекторов появилась новая тенденция: делать квартиры с отдельными входами и собственной огороженной территорией, так называемые «таунхаусы в составе жилого дома», - рассказывает Денис Бобков, руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга инвестиционного агентства полного цикла Est-a-Tet.
Да и в старом жилфонде у квартир на первых этажах все-таки есть определенные плюсы. Их жильцы не зависят от работы лифтов и не рискуют подниматься с тяжелыми сумками по лестницам.
Этаж последний
В старых домах верхние квартиры тоже не выглядят привлекательными. Здесь самая большая проблема - квартиру может затопить, если вдруг потечет крыша. К тому же крыша может сильно нагреваться на солнце, и тогда в квартирах становится жарко и душно, приходится устанавливать более мощные кондиционеры. Да и с точки зрения безопасности это не лучший вариант, так как у грабителей есть возможность попасть в жилые помещения через крышу.
Но в новых домах, и в монолитных, и в панельных, такие проблемы предупреждены, так как над последним жилым этажом строится еще технический этаж, который принимает на себя всю тяжесть соседства с крышей. Ушла в прошлое и проблема, связанная с шумом лифтовой шахты: в новых проектах лифты отделены от квартир лифтовым холлом.
Поэтому сегодня квартиры на последних этажах – это порою самые лучшие предложения, ведь у них много плюсов: лучшие панорамные виды на окружающие окрестности, пониженный уровень шума от дорог, оставшихся где-то далеко внизу, меньшая загазованность воздуха и отсутствие соседей наверху.
Теперь застройщики на последних этажах размещают оригинальные и шикарные квартиры. «Современные проекты зачастую предполагают наличие на последних этажах наиболее престижных квартир - пентхаусов, двухуровневых квартир, вариантов с панорамным остеклением. Например, в нашем проекте в Химках «Московская, 21» квартиры на последних этажах отличаются увеличенной площадью и панорамным остеклением», - говорит Алексей Остробородов (ОАО «ЦНИИМЭ»). «А в наших проектах «Город набережных» и «Опалиха О2» наверху расположены двухуровневые варианты и эколофты - самые интересные форматы. Например, в двухуровневых квартирах на втором уровне скатный потолок с высотой 4,5 м в коньке. То же самое – в эколофтах. Это дает интересные возможности для создания эффектного дизайна, который нельзя реализовать в обычной квартире», - сообщает Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. «И еще в некоторых комплексах у покупателей квартир на последних этажах также есть возможность обустройства мансарды», - отмечает Андрей Глебов, директор управления маркетинга и продаж компании «Домус финанс».
Единственный недостаток, который остается у квартир на последних этажах даже в лучших современных проектах, – зависимость от лифтов. «Периодические поломки лифтов, вынуждающие людей спускаться и подниматься по лестнице, в плюсы, конечно, не запишешь», - говорит Мария Елова («НДВ-Недвижимость»), а от этого не застрахованы даже жители элитных домов.
Минусы = дисконт, плюсы = надбавки
Естественно, плюсы и минусы первых и последних этажей отражаются в их цене. В старых домах, в особенности в 5- и 9-этажных хрущевках, и первые, и последние этажи, отличающиеся серьезными недостатками, продаются с существенным дисконтом. «Квартиры на первом этаже стоят в среднем на 20% дешевле аналогичных, расположенных на других этажах этого же дома, а на последнем могут терять в цене около 10%», - рассказывает Мария Елова («НДВ-Недвижимость»).
В новых жилых комплексах экономкласса, в типовых панелях не самых новых серий, так же как и в старом жилфонде, первые и последние этажи тоже уценяются, но не существенно: «Дисконт по первому (а в большинстве проектов и по второму) этажу может достигать 10%, а скидка на последние этажи составляет, как правило, около 5%», - сообщает Алексей Остробородов (ОАО «ЦНИИМЭ»). А вот в проектах более высокого класса, в панелях последних серий и в монолитных домах с индивидуальными проектами скидки предоставляются обычно только на жилье на первом (втором) этаже, квартиры же на самом верху считаются ничем не уступающими другим вариантам, а иногда даже отличаются лучшими характеристиками, поэтому продаются даже по более высоким ценам. Дисконт же на нижний этаж не велик, как утверждает Наталия Иванова (ГК «ПИК»), в среднем 5%. «В нашей компании квартиры на первых этажах стоят примерно на 3-5% дешевле, чем на третьем. Аналогично и у других застройщиков. А на верхних этажах у нас располагаются лучшие квартиры - двухуровневые и эколофты», - говорит Леонард Блинов (Urban Group).
«В современном проекте чем выше расположена квартира, тем больше ее стоимость, особенно если она выше окружающей застройки, - утверждает Денис Бобков (Est-a-Tet). – Цена может возрастать с каждым последующим этажом, либо по блокам: например, квартиры на 3-5-м этажах предлагаются по одной стоимости, с 5-го по 8-й она возрастает на определенный процент и так далее. В элитном сегменте квартиры на последних этажах могут стоить более чем в два раза дороже, чем на первом. В жилых комплексах бизнес-класса – в 1,5 раза дороже. В экономклассе разница в цене может составлять 5-15%». Рассуждения эксперт подкрепляет примерами:
ЖК «Скай Хаус». Класс премиум
| Этажи | Цена кв.м |
|---|---|
| 2-7 | 216 000 – 231 000 |
| 10 - 15 | 243 000 – 265 500 |
| 23 - 27 | 354 000 – 405 000 |
ЖК «Одинцовский Парк». Класс эконом
| Этажи | Цена кв.м |
|---|---|
| 2 | 60 000 – 66 000 |
| 4-16 | 63 000 – 70 000 |
| 18 | 60 000 – 68 000 |
Еще один пример приводит Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»: «В жилом комплексе «Подсолнухи» мини-полиса «Строгинский» двухкомнатная квартира площадью 62 кв. м на 2-м этаже стоит 8,6 млн руб., а на 10-м аналогичный вариант предлагается по цене 9,3 млн руб., что на 8,1% дороже. Еще более ощутима разница в цене из-за этажности квартир в жилом комплексе «Альбатрос». Однокомнатная квартира площадью 44 кв. м на 10-м этаже стоит 6,6 млн руб., а на 24-м этаже – 7,25 млн руб., что на 9,8% дороже».
Ну а если говорить о жилье сегментов бизнес плюс и премиум, то в таких домах последние этажи давно стали самыми престижными. «Чем выше этаж, тем лучше видовые характеристики квартиры, что в указанных сегментах очень ценится. Для пентхауса видовые характеристики вообще имеют определяющее значение. Очень популярны виды на высотные здания Москвы, на «Москву-Сити», например, как в жилом комплексе «Английский квартал» (ул. Мытная, вл.13), откуда открывается вид на все высотки столицы», - рассказывает Денис Бобков (Est-a-Tet). Поэтому наверху располагаются самые дорогие квартиры, что, кстати, иллюстрирует пример с ЖК «Скай Хаус».
Впрочем, иногда стоимость квартир на последних этажах в новых проектах все-таки снижают на 1-2%, в большинстве случаев из-за стереотипов, сложившихся у покупателей. В таком случае квартиры под крышей стоят дороже вариантов на первом этаже, но дешевле объектов на средних этажах, что удачно демонстрирует пример ЖК «Одинцовский Парк».
Встречаются на рынке и проекты, где все жилье стоит одинаково: «Наша компания предлагает квартиры на первых и последних этажах по такой же стоимости, что и квартиры на других этажах», - сообщает Василий Диалектов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Дружба-Монолит». Это может свидетельствовать о высоком качестве объекта либо о том, что застройщик готов ждать «своего» покупателя на каждый этаж, ведь, несмотря на все недостатки, даже «низкие» квартиры рано или поздно тоже продаются.
Вопрос спроса
Квартиры на первом (втором) этаже самые дешевые, поэтому для покупателей с ограниченным бюджетом это иногда единственный способ решить жилищный вопрос. «Несмотря на меньшую цену, квартиры на первых этажах продаются медленнее всего, но их покупают при жестко лимитированном бюджете», - подтверждает Леонард Блинов (Urban Group).
Также первые этажи часто выбирают пожилые люди, пенсионеры и инвалиды, так им проще выходить на прогулку во двор, и нет необходимости в лифте. «Покупают квартиры на первых этажах и те, кто очень боится высоты», - отмечает Сергей Лядов («Сити-XXI век»).
Кроме того, квартиры на первых этажах приобретают и те, кто рассчитывает в последующем сдавать их в аренду: «Их с удовольствием снимают молодые мамы, которым в данном случае намного удобнее вывозить коляску», - отмечает Мария Елова («НДВ-Недвижимость»).
Но чаще всего, как отмечает Василий Диалектов (ГК «Дружба-Монолит»), жилые объекты на первом этаже покупают для дальнейшего их перевода в нежилые помещения и использования в коммерческих целях.
Ну а если говорить о вариантах на последних этажах, то спрос на них весьма устойчив. Список их недостатков гораздо меньше, чем у самых «низких» квартир, поэтому в старых домах их охотно покупают люди, несколько ограниченные в средствах, а в новых проектах - любители шикарных видов и оригинального дизайна, а также обеспеченные граждане, выбирающие пентхаусы и двухуровневые объекты.
В целом же выбор этажа очень субъективен: «Каждый человек, приобретая жилье, руководствуется собственными предпочтениями. Они настолько субъективны, что плюс в глазах одного будет выглядеть недостатком у другого. К тому же большую роль играет сила привычки: если человек долгие годы жил на 5-м этаже, то, и покупая новую квартиру, он в большинстве случаев выберет его», - резюмирует Сергей Лядов («Сити-XXI век»), при этом отмечая, что большим спросом все-таки пользуются квартиры на средних этажах.
Советы покупателям
Чтобы выбор оказался хорошим, Андрей Глебов («Домус финанс») советует прежде всего изучить техническое состояние дома и выяснить, когда проводился капитальный ремонт. Если оценивается жилье на первом этаже, то лучше, чтобы он был высоким, а вход в квартиру располагался в отдельном холле (в идеале - отгороженном от общественной зоны стеной и дверью) – это гарантирует более низкий уровень шума и сохранность тепла.
«А при приобретении квартиры на последнем этаже рекомендуем обратить внимание на лифтовое оборудование, наличие технического этажа, качество крыши и напор воды», - говорит Денис Бобков (Est-a-Tet).
Для квартир на первых этажах также очень важно расположение. Наиболее благоприятный вариант, когда окна выходят на солнечную сторону и не на проезжую часть, а во двор, причем максимально удалены от входной двери в подъезд и расположены напротив цветника, газона или кустарников. При таком расположении уровень шума будет ниже, а инсоляция – лучше.
Однако если квартира на первом этаже приобретается с целью перевода в нежилое помещение, то, напротив, лучше выбирать объекты, выходящие окнами на улицу и проезжую часть – их можно использовать в самых разных целях – от магазина до спортивного клуба, а значит и прибыль от них будет максимальной.
Резюме www.metrinfo.ru
Квартиры на первых и последних этажах – особое предложение в любых многоквартирных домах. Долгое время они считались самыми неудобными и невыгодными приобретениями. Но сегодня ситуация изменилась благодаря последним тенденциям в строительстве. Жилье под крышей нередко становится самым дорогим и престижным, а квартиры на первых этажах имеют определенные достоинства, да к тому же стоят дешевле более высоких аналогов, что, конечно, делает их привлекательнее.