Новостройки Подмосковья - курс на Большую Москву. Перспективы: реконструкция шоссе, строительство метро, в соседях – первые лица страны. Цены пока не столичные

Ну а «Портал о недвижимости MetrInfo.ru» делает сегодня традиционный обзор городов этого направления.

Зато с двумя прочими никаких сомнений нет: Киевское и Калужское являются самыми настоящими шоссе, без каких-либо оговорок. Первое является продолжением Ленинского проспекта (в который к тому же влился еще и Проспект Вернадского). Трасса широкая, удобная. В последнее десятилетие она была прекрасно реконструирована: за МКАД убраны все светофоры, построены современные многоуровневые развязки. Киевское шоссе (одно из очень немногих в наших местах) имеет статус автомагистрали «на зеленом фоне» - это значит, что максимальная скорость здесь разрешена не в 90, а в 110 км/ч. Пробки, конечно, случаются и тут (а где их сегодня вообще не бывает?!), но в целом по уровню удобства эта трасса – одна из лучших.

С Калужским шоссе сложнее. Оно является продолжением московской Профсоюзной улицы, специфика которой – проходящая прямо под ней «оранжевая» ветка метрополитена. Она мелкого заложения (вспомните – на этих станциях нет эскалаторов, наверх поднимаемся по лестницам). Так что сделать на Профсоюзной улице подземные пешеходные переходы, устроить многоуровневые транспортные развязки невозможно: единственным решением долгие годы оставался светофор. От чего водители, понятно, не в восторге… Что касается собственно Калужского шоссе (т.е. той части, которая начинается за МКАД), то там не очень напряженное движение грузового транспорта. Но трасса довольно неблагоустроенная, на ней часто образуются затруднения – в случаях ДТП или проезда правительственного кортежа.

Однако в ближайшем будущем все должно измениться. Как единодушно напомнили все опрошенные нами эксперты, Калужское шоссе становится центральной магистралью новой «расширенной» Москвы, и для нее власти постараются. «В конце 2011 года было принято решение о реконструкции ряда основных магистралей Москвы и Подмосковья, в том числе, и Калужского шоссе, - напоминает Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью ГК «ПИК». – Движение по нему от присоединяемой к Москве территории до центра столицы скоро станет бессветофорным».

А Виктор Козлов, генеральный директор компании «АВГУР ЭСТЕЙТ» добавляет, что в будущем предусмотрено строительство новой трассы Солнцево-Бутово-Видное, своеобразного дублера МКАД.

Муниципальный транспорт: тоже будет лучше
Граждане, собственных автомобилей не имеющие, стоят перед традиционным выбором: электричка или автобусы/маршрутки. Железная дорога в исследуемом нами секторе Подмосковья одна – Киевская, и проходит она ближе к северному его краю. До ряда населенных пунктов (Внуково, Марушкино, Тольстопальцево, Апрелевка) действительно можно доехать на электричке. Это быстро – и, что особенно приятно – время в дороге полностью предсказуемо.

Но в городах, расположенных в южной части (Мосрентген, Коммунарка, Троицк и т.д.), никакой железной дороги нет, и единственной на сегодня возможностью являются автобусы и маршрутки. Отходят они от станций метро «Юго-западная» и «Теплый стан». Время в пути – от 15 минут до 1 часа, в зависимости от загруженности дороги.

Расширение Москвы скажется и в данном вопросе. «В ближайшем будущем планируется продлить метро от Бутово до поселка Коммунарка», - говорит Андрей Попович, руководитель отделения реализации новостроек компании «МИЦ-недвижимость».

Экология: хорошая и, надеемся, не ухудшится
Состояние окружающей среды на этом направлении очень благоприятное. Здесь удачно сложились как природные (например, в целом юго-западная у нас роза ветров, в результате чего все выбросы в атмосферу относятся из Москвы в противоположную сторону), так и «рукотворные» факторы. Известно, что как минимум с середины позапрошлого века промышленность активно развивалась к востоку от столицы, тогда как западная половина осваивалась как дачно-рекреационная. В результате в изучаемых нами местах сохранились большие территории лесов. «Приход» сюда Москвы, конечно, экологию ухудшит. Но, надеемся, не очень сильно. В конце концов, строить здесь собираются жилье, а вовсе не промышленные гиганты.

Скоро Москва
О планах расширения Москвы в первый раз было сказано почти год назад – в июне 2011-го. Состоится это событие нынешним летом. И, естественно, подобного рода новости не смогли не сказаться на рынке недвижимости.

«Объявление планов расширения Москвы уже оказало значительное влияние, - говорит Артем Ржавский, руководитель Департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья». – Значительный рост цен в «Большой Москве» произошел в конце прошлого года. По итогам IV квартала, средневзвешенная цена кв. м на новостройки «Большой Москвы» оставила 77,3 тыс. руб., что на 31,4% выше уровня предшествующего квартала. На вторичном рынке жилья активный рост средней удельной цены предложения в «Большой Москве» был отмечен во втором полугодии 2011 года. При этом темпы роста цен в «Большой Москве» превысили темпы роста в целом по Подмосковью в два раза: 8,2%, при том, что в среднем по Подмосковью рост составил 4,2%».

Артем Ржавский считает, что рынок новостроек «Большой Москвы» будет развиваться динамичнее Московской области в целом. Особое внимание властей в связи с развитием инфраструктуры будет способствовать повышению интереса к данной территории, как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей недвижимости. С этой точкой зрения согласен и Андрей Попович («МИЦ-недвижимость»). «Думаю, что по мере развития социальной и транспортной инфраструктуры цены на жилье по этому направлению приблизятся к уровню цен на объекты недвижимости на окраине юго-запада Москвы, - отмечает эксперт. – Цены будут расти в тех проектах, которые находятся в активной стадии строительства, рост цен в течение года может составить в среднем 15%, по некоторым проектам возможно увеличение стоимости до 20%. Популярностью у покупателей будут пользоваться объекты до 15 км от МКАД».

…На этом мы завершаем «коллективный портрет» всего направления и переходим к описанию расположенных там городов – каждого индивидуально.

Коммунарка
Этот поселок находится ближе всего к МКАД – в 4 км. В непосредственной близости от него находится район Южное Бутово. Поселок не очень большой – население его составляет около 5000 человек.

Несмотря на это, социальная инфраструктура достаточно развита. «В Коммунарке находятся детский сад «Семицветик», лицей, спортивный комплекс «Прометей», каток, конный клуб «Нимб», дом культуры «Коммунарка», средняя школа», - перечисляет Наталия Иванова (ГК «ПИК»). – В окрестностях уже имеются два крупных торгово-развлекательных центра - «МЕГА» и «ВЕГАС», а также шведский мебельный комплекс «ИКЕА», гипермаркеты товаров для дома и дачи «ОБИ», гипермаркет «Ашан».

В последнее время Коммунарка активно застраивается – мы насчитали там четыре новых ЖК, а общее количество возводимых жилых корпусов составляет 21. Все проекты предусматривают комплексное освоение территории, при котором помимо жилых домов возводятся объекты инфраструктуры: школы, детские сады, коммерческие помещения на первых этажах жилых домов, а также отдельно стоящие торговые центры.

Однако это еще не все. Виктор Козлов («АВГУР ЭСТЕЙТ») рассказал об интересном транспортном решении в новых жилых районах (их строительство запланировано на 2012-2013 г.г.), которые войдут в состав мега-проекта «А101». Схема внешнего транспортного обеспечения жилой застройки, которая была одобрена местными органами Архитектуры и градостроительства, предусматривает:

– велосипедные дорожки, образующие велокольцо, протяженностью около 2,7 км по периметру жилых кварталов;
– наземный скоростной трамвай, курсирующий по маршруту метро Теплый Стан – Южное Бутово;
– систему внутренних проездов в жилых районах;
– наземные многоуровневые паркинги и уличные парковки, общая вместимость которых составляет более 16 тыс.кв. м. При этом машино-мест во дворах будет около 3 тысяч, остальные предусмотрены в цивилизованных современных паркингах открытого типа, для того чтобы максимально освободить дворовое пространство от машин.

Московский
Этот поселок удален чуть больше – он находится в 8 км от МКАД по Киевскому шоссе. Как говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», здесь неплохая экологическая ситуация: много зелени и практически не слышно самолетов, которые заходят на аэродром Внуково с Киевского шоссе.

В поселке, население которого составляет 30 тыс. человек, неплохо развита торговая инфраструктура, строится новая, однако не хватает школ, детских садов, поликлиники. Довольно много старых жилых домов – постройки 70-80-х годов прошлого века. Средняя цена на вторичном рынке составляет 106,3 тыс. руб. за кв. м, на первичном – около 90 тыс.

Среди объектов нового строительства Артем Ржавский («Азбука жилья») называет ЖК «Град Московский», «Юго-Западный», «Первый Московский». Всего в продаже находится 20 корпусов. Из них 5 корпусов уже сдано в эксплуатацию и еще 11 объектов на стадии завершения монтажа каркаса и наружных стен. Как отмечает эксперт, «Град Московский», обладая полной инфраструктурой, фактически представляет собой «город в городе».

Внуково
Этот населенный пункт, расположенный в 8 км от МКАД, хорошо известен всем – прежде всего, благодаря расположенному здесь аэропорту. Но с границами и территориальной принадлежностью там все очень непросто: есть поселок Внуково, с 1950 года относящийся к Москве. Население – около 23 тыс. человек, поселок включает в себя сам аэропорт и авиагородок. А есть сельское поселение Внуково – куда более населенное: число жителей составляет 117 тыс. Отметим, что в свете предстоящего расширения Москвы это разделение останется в прошлом – вся территория станет принадлежать столице.

Нас в нашем рассказе более интересует теперешнее сельское поселение Внуково – там возводится масштабный микрорайон Солнцево-парк. Средняя стоимость внуковских новостроек, по данным  ГК «Домостроитель», 67 тыс. рублей за кв. метр.

Марушкино
Этот поселок еще более удален: от МКАД его отделяет 16 км, он находится уже не в Ленинском, а в Наро-Фоминском районе. Поселок небольшой, и – по данным Ольги Гусевой – с достаточно слабо развитой инфраструктурой. Но здесь идет активное строительство – построен ЖК «Марушкино», состоящий из четырех домов. На первичным рынке метр в среднем стоит 55,8 тысяч рублей.

Троицк
А это – полноценный город, находящийся в 20 км от МКАД по Калужскому шоссе. Население – около 38 тыс. человек, в 2007 году Троицк получил статус наукограда. «Город имеет развитую социальную инфраструктуру, - говорит Андрей Попович («МИЦ-недвижимость»). – В последнее время здесь ведется интенсивное жилищное строительство». Правда, на рынке троицких новостроек не представлено, но, видимо, все впереди.

Апрелевка
Этот город с населением около 20 тыс. человек до недавнего времени был не очень избалован вниманием девелоперов: далековато (30 км от МКАД). Но сейчас, говорит Ольга Гусева («Домостроитель»), в город уже приходят новые игроки – недавно о старте нового проекта объявила компания ОПИН. Уже в 2012 годе она начнет строительство 220 тыс. кв. м жилья. Средние цены новостроек в Апрелевке - 55,6 тыс. рублей.

Более подробная информация о ценах и объектах содержится в таблице, приведенной ниже.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Ближний Юго-запад представляется очень интересным для покупателей жилья – пожалуй, даже самым интересным во всем Подмосковье. В первую очередь благодаря уже много раз упомянутому нами расширению Москвы. В ближайшие годы эти места просто обречены на то, что в них будут вкладываться деньги, строиться инфраструктура, прокладываться коммуникации и дороги. А значит, расти и капитализации недвижимости тех, кто успел купить ее.

Предложения новостроек на Юго-Западе Подмосковья