Китайский остров Хайнань – один из самых молодых курортов на азиатском континенте. Но темпы его развития настолько высоки, что даже спустя год заметны разительные преобразования. На этой волне динамика пришла и на рынок недвижимости: в курортной зоне строятся и продаются роскошные и по европейским меркам апартаменты и виллы. Сегодня на остров стремятся и те, кто покупает недвижимость для себя, и частные инвесторы. Правда вопрос эффективности инвестиций экспертами оценивается неоднозначно.
Курорту – 15 лет
Остров Хайнань – самая южная часть территории Китая. Природа Хайнаня отличается от той, которая характерна для материковой части. И это не удивительно, так как Хайнань находится в тропическом климатическом поясе и омывается теплыми водами Южно-Китайского моря. Климат Хайнаня идеален для отдыха: среднегодовая температура воздуха - +25 - +27°, воды – около +26°.
Как курорт развивается южная часть острова в районе города Санья. Из маленькой рыбацкой деревушки поселение превратилось в известный туристический центр. Всего 15 лет назад на побережье стали строиться первые отели.
Сейчас курортная жизнь кипит в трех заливах вокруг курорта Санья – это Ялунвань (залив Дракона), Дадунхай (залив Большое Восточное море) и Санья, где находится подавляющее большинство гостиничных комплексов и апартаментов.
Европейцам кажется, что на побережье многолюдно, но, по статистике, Хайнань - самый малозаселенный регион Китая. Даже крупный туристический центр Санья, где проживает более 750 тысяч жителей, на материке мог бы претендовать только на статус поселка. Город в Китае – это населенный пункт, где проживает более 1,5 млн человек. Хотя правительство Китая стремится сделать Хайнань центром международного туризма, пока иностранцев на острове мало – около 10% от всех проживающих и 9% из них – россияне.
Санья - самый застраиваемый город Хайнаня
Санья сейчас выглядит как современный город с широкими улицами и красивыми набережными, но асфальтовое покрытие там появилось всего несколько лет назад, а первый светофор установлен всего два года. Поэтому не удивительно, что движение на улицах остается хаотичным: водители могут преспокойно выезжать на встречную полосу, разворачиваться где попало, высаживать пассажиров на проезжей части и т.п.
Глаз да глаз
Кажется, что в Санье нет такого квартала, где бы не строились дома. Правда, улицы, примыкающие к старой части города, неприглядны и напоминают ремесленные и торговые ряды турецких или египетских городков и предместий: первые этажи двух-трехэтажных домов отведены под всякие мастерские и незамысловатые магазинчики и ресторанчики на два-три пластиковых стола. В этих районах преимущественно проживают китайские мусульмане. Здесь шумно, людно и грязно.
Застраивались эти улицы панельными домами, напоминающими хрущевки. На окнах – решетки. Местные жители объясняют, что большинство выходцев из мусульманских районов предпочитают тащить все, что плохо спрятано, и не брезгуют имуществом своих соседей. И здесь не помогает даже строгий китайский закон. Поэтому охрана в современных жилых комплексах – вопрос важный. Новые ЖК, как правило, ограждены, у них есть КПП на въезде, а охранники постоянно патрулируют территорию.
Куда пойти туристу
Хайнань - свободная экономическая зона, и есть простор для ведения бизнеса. Публикой востребовано практически все - магазины, рестораны, бары, клубы, лечебные центры и центры массажа и многое другое.
Досуг на курорте преимущественно пляжный – это водные виды спорта, купание, рыбалка, дайвинг, правда, в угоду богачам строятся поля для гольфа. Достопримечательности Хайнаня практически все лишены налета времени, так как построены недавно. Самая известная - крупнейший на континенте Азия Центр Буддизма «Наньшань», возведен в 1999 году.
Популярны природные парки. «Остров обезьян» – заповедник, где обезьяны живут в естественных условиях. В «Ущелье бабочек» представлена большая коллекция бабочек и других насекомых тропического леса. Парк «Край света» поражает каменными глыбами причудливой формы, а в местном океанариуме посетителей развлекает шоу с участием крокодилов.
Недвижимость как бонус
На сегодня рынок недвижимости региона представляет собой привлекательный объект для капиталовложений. «Это один из самых быстроразвивающихся секторов экономики Хайнаня», - подчеркивает Елена Журавлева, директор компании «Китай без границ».
Местную недвижимость могут приобрести и нерезиденты страны. Но, как рассказала Елена Журавлева («Китай без границ»), новый закон о недвижимости Китая, вступивший в силу 1 октября 2007 года, регулирует участие иностранных инвесторов. Согласно новым положениям, филиалы и представительства иностранных организаций в Китае (за исключением занимающихся с санкции китайского правительства риелторскими операциями) и иностранцы, проживающие в Китае более одного года, имеют право покупать недвижимость для собственного пользования.
Новостройки в городе Санья
«Кроме того, иностранцы не имеют права приобретать жилье, специально предназначенное для малообеспеченных, а также в районах городов, где строятся жилые комплексы для госслужащих, если эта недвижимость финансируется из государственных средств министерств и ведомств», - уточняет эксперт.
Сделка по этапам
Для заключения сделки нерезиденту Китая необходимо зарегистрироваться в местном департаменте полиции в специальной базе данных, учитывающей иностранцев, приобретающих недвижимость. Представить заграничный паспорт, справку с места работы и места жительства, копию свидетельства о браке. Все эти документы переводятся на китайский язык и заверяются у нотариуса. Документы необходимо подать в регистрационную палату, которая и рассмотрит заключаемую сделку в течение месяца.
Следующий этап - заключается сам договор купли-продажи, в дополнение к которому уплачивается ряд налогов и сборов. Подробности - в таблице, которая приведена в конце текста.
Если на доме растяжки, значит, здесь продаются квартиры
Приобретая недвижимость, виллу или квартиру на Хайнане, иностранец, как и любой китаец, получает на нее сертификат собственности. Второй документ - право собственности на землю. Договор аренды на земельный участок предоставляется сроком от 50 до 70 лет, а дальше продлевается. «Самое главное, что права иностранных граждан на собственность абсолютно аналогичны тем, которыми обладают граждане КНР, - заверяет Елена Журавлева («Китай без границ»). - Никакой дискриминации в отношении иностранцев нет и быть не может».
По новому закону право собственности на жилую землю возобновляется автоматически по истечении первоначального срока. Законом предусмотрены также методы компенсации в случае конфискации собственности, а также обязательная предпродажная регистрация собственности во избежание двойных продаж.
Еще один важный момент касается сроков получения документа о собственности при покупке жилья на этапе строительства. Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, уточнил, что сами девелоперы обещают данное свидетельство не ранее чем через год от момента заключения сделки. Но, как показывает практика, в некоторых случаях даже этот срок не выдерживается. И тогда строительная компания по типовому договору должна уплачивать за каждый месяц просрочки 1% от стоимости жилья. «Что немало радует незадачливых покупателей, среди которых много и самих китайцев», - отмечает эксперт.
Курортные приоритеты
Прежде всего покупатели интересуются курортной недвижимостью, представленной на острове. Станислав Зингель (Gordon Rock) называет следующие города: Санья, Яуэн, Синьин, Линшуй, Ваньнин, Басо (Дунфан) и столичный Хайкоу. Елена Журавлева («Китай без границ») рассказывает, что чаще всего запрос от наших соотечественников звучит так: «Хорошо бы иметь жилье в городе Санья, на первой береговой линии, лучше в бухте Дадунхай».
Исторически сложилось, что Дадунхай – «русская» бухта, там даже вывески на магазинах и ресторанах на русском языке. Но сейчас популярная бухта практически не застраивается. Правда, Елена Журавлева отметила, что в этом году в районе сдаются два жилых комплекса, но все апартаменты в них были раскуплены за два месяца с начала продажи.
Рынок первичной недвижимости Китая имеет свои особенности. Как рассказала Елена Журавлева («Китай без границ»), застройщик, возводящий дом, получает разрешение на открытие офиса продаж, только когда 80% жилья уже построено. Этот момент очень строго отслеживается государством. Нарушив его, застройщик может лишиться строительной лицензии.
Инвестиционные сделки в Китае очень популярны. Физические лица, включая иностранцев, могут вложить средства в строительство недвижимости только на этапе проектирования комплекса. Для этого есть специальные регламенты, и чтобы сделка состоялась, необходимо подготовить много документов, пройти не один уровень согласований.
Ценники на сотни тысяч
Жилье на тропическом острове стоит дорого даже по московским меркам. «Есть дешевые кондо по $100 000 за «штуку», - говорит Екатерина Тейн, MRICS, партнер Chesterton International Real Estate, - а есть многомиллионные виллы, дороже, чем на Мальдивах». По мере развития курорта цены росли особенно резко. «С 9 тыс. юаней за кв. метр в октябре 2009 года стоимость жилья на острове увеличилась до 32 тыс. юаней за «квадрат» в декабре 2010 года», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). 1 юань стоит примерно 5 российских рублей. В 2011 году средний уровень цен снизился на 28%, и спад продолжается и до сих пор.
По словам Елены Журавлевой («Китай без границ»), цены на квартиры в Санье начинаются от $1,9 тыс. за кв. м, а в прибрежной зоне острова - от $2,5 тыс. за кв. м. «Отличную квартиру с видом на море можно купить за $2,5 - 6,5 тыс. за метр, - уточняет эксперт, - а цены на виллы еще выше».
Кондоминиумы в Санье. Дома ограждены и охраняются
Все квартиры и дома продаются уже с качественной отделкой. Например, компания «Китай без границ» предлагает жилой комплекс, который расположен в бухте Счастья Хайтанвань в 40 км от Саньи и является неотъемлемой частью 5-звездочного отеля. На территории предусмотрены бассейны, бары, рестораны, spa-салон, центр традиционной китайской медицины, зоны отдыха и зоны для занятий спортом и т.д. Это единственная жилая недвижимость, которая находится на первой береговой линии в бухте. Проект включает два корпуса гостиничного типа (6 и 8 этажей – первая береговая линия) и территорию с виллами (78 – 193 кв. м жилой площади – вторая береговая линия, около 200 – 400 метров от пляжа). Все апартаменты и виллы продаются с отделкой и меблировкой (испанский стиль). Цена апартаментов общей площадью около 49 кв.м в построенном корпусе - $3,22 тыс. за 1 кв.м, а в строящемся - $2,488 тыс. за 1 кв.м. Стоимость отделки (включая технику) - $299 за кв.м. Виллу с бассейном (жилая площадь 137 кв.м) можно приобрести по цене $3,716 тыс. за 1 кв. м. Интересно, что в цене учитывается только площадь жилого помещения, а территория с бассейном идет без дополнительной оплаты. Стоимость отделки (включая технику): $374 за кв.м.
Еще один интересный проект - комплекс вилл и таунхаусов - «Сад дракона» в бухте Саньябей в Санье. Первая очередь сдана в марте 2012 года и на 86% продана. Остальные три очереди находятся в стадии строительства. В мае стартуют продажи второй очереди. Таунхаусы можно купить по цене от $4,477 до $8,231 тыс. за 1 кв.м. Инфраструктура комплекса: профессиональное гольф-поле на 18 лунок, тренировочное гольф-поле, современный клубный дом. Прямо у моря будет построена марина для яхт и катеров.
Prince Palace Yalongwan - элитный поселок вблизи моря, у подножья горы в бухте Ялуньвань. Он включает апартаменты и частные виллы. Площадь апартаментов от 80 до 130 кв.м при средней цене за квадратный метр от $2,6 тыс. Вилла площадью 300 кв.м стоит примерно $1,2 млн, а площадью 450 квадратных метров - $2,25 млн.
Рынок для профессионалов
Россияне активно используют возможность заработать на хайнаньской недвижимости. По подсчетам Елены Журавлевой («Китай без границ»), примерно 20% российских клиентов покупают недвижимость на тропическом острове исключительно для инвестиций. «Такие покупатели не любят отдыхать в Китае, им не интересна эта страна, - рассказывает эксперт, - они не планируют переехать в Китай жить, но понимают, что это выгодное вложение». Такие инвесторы недвижимость сдают в аренду, а через 3 года продают, чтобы зафиксировать прибыль. Другая стратегия - приобретение на этапе строительства (стадия 80% готовности) и продажа готового объекта. По данным компании «Китай без границ», на момент сдачи объекта прибыль составляет около 14%.
Впрочем, Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что рынок недвижимости Хайнаня может быть интересен только спекулятивным инвесторам, обладающим крепкими нервами и немалым чутьем в отношении предугадывания момента для срочного выхода из инвестиции.
По мнению Екатерины Тейн (Chesterton International Real Estate), инвестировать в недвижимость на острове Хайнань уже поздно, время ушло — это надо было делать 3-5 лет назад, сейчас там уже цены не инвестиционные. Проблема в том, объясняет эксперт, что в Китае экономика сильно регулируется правительством. Например, уже сейчас в целях борьбы со спекуляциями на рынке жилья власти ограничили деятельность застройщиков и ужесточили условия ипотечного кредитования для покупателей недвижимости. «Теперь при покупке первого объекта необходимо внести авансовый платеж в размере 30% от стоимости недвижимости, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). - Покупка второго объекта будет сопровождаться авансовым платежом в размере 50% от стоимости недвижимости».
Налоговые сборы при покупке недвижимости в Китае
| Название платежа | Размер в % от стоимости недвижимости | Сторона сделки, уплачивающая платеж |
|---|---|---|
| Налог на сделку (Deed Tax) | 3% - 5% | покупатель |
| Операционный сбор (Transfer Fee) | 0,5% | покупатель |
| Городской и строительный налог (City Maintenance and Construction Tax) | 0,05% - 0,35% | покупатель |
| Услуги юриста (Legal Fees) | 0,2% - 0,4% | покупатель |
| Нотариальный сбор (Notarization Fees) | 0,01% - 0,3% | покупатель |
| Регистрационный сбор (Registration Fee) | 100 юаней | покупатель |
| Штамп на свидетельстве о праве собственности (Stamp for Ownership Certificate) | 5 юаней | покупатель |
| Гербовый сбор (Stamp Tax) | 0.05% / 0.05% |
покупатель / продавец |
| Комиссия риелтора (Real Estate Agent?s Fee) | 1-2% | |
| Общий размер платежей, уплачиваемых покупателем | 3,81% - 11,6% | |
| Общий размер платежей, уплачиваемых продавцом | 1,05% - 2,05% | |
| Общий размер сопутствующих платежей | 4,86% - 13,65% |
Источник: Gordon Rock