Дачи, коттеджи и участки без подряда в Подмосковье: проект «Истринская долина». 18 поселков, большая вода, курортные места. Цена участка по акции вместе с дачным домом - 1,1 млн руб.

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» некоторое время тому назад взялся за серию статей о масштабных строительных проектах, реализуемых в основном в Подмосковье. Мы писали о новых строящихся районах и жилых кварталах, даже городах, а теперь решили написать целиком о большом загородном проекте  – «Истринская долина».

Основные характеристики
«Истринская долина» – это главный проект компании «Вектор Инвестментс» – одного из крупнейших девелоперов Московской области. Прежде всего, он отличается масштабностью (это самый масштабный объект загородной недвижимости в Подмосковье) и объединяет 18 коттеджных и дачных поселков и участок Land Parks (Land Park «Куртниково») для строительства рекреационных объектов в районе Истринского водохранилища, в окружении живописных рек и озер в 5 км севернее города Истра (от МКАД по Новорижскому, Волоколамскому и Пятницкому шоссе в пределах 50-70 км).

Поселки расположились на обширной территории площадью 1700 га, причем общая площадь застройки всех поселков, по данным Дмитрия Оглоблина, руководителя проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», составляет 600 га, а остальные 1100 га отданы под инфраструктуру и рекреацию.

Стоит отметить, что истринские места не только очень красивы, но и здешняя экология на высоте. Здесь много хвойных и лиственных лесов (они составляют около 80% земельного фонда этого района), поблизости большая вода - реки Истра, Маглуша, Песочная и озера Глубокое и Тростенское, есть минеральные источники и никаких промышленных предприятий. Недаром же здесь жили Лермонтов, Чехов и Чайковский. Да и современные звезды любят этот район. В частности, знаменитые фигуристы Мария Петрова и Алексей Тихонов купили участок в Истринской долине и сейчас строят свой будущий дом.

Кроме того, район Истринского водохранилища отличается довольно неплохой транспортной доступностью. На личном автомобиле дорога (если нет пробок) занимает от 45 минут до часа езды от МКАД. К тому же трассы, ведущие к Истре, - Новая Рига, Волоколамка и Пятницкое шоссе - считаются не самыми загруженными.

Сегодня в поселках Истринской долины активно ведутся строительные работы и прокладываются сети хозяйственно-бытовой канализации и водопровода, электрические сети и уличное освещение, появляются дороги с твердым покрытием.

Но, пожалуй, главная отличительная особенность «Истринской долины» - ее инфраструктура. Во-первых, проект находится в 5 км от города Истра, а значит, его жителям доступна вся инфраструктура этого города: школы, магазины, службы быта, театры, музеи и т.п. Во-вторых, недалеко от поселков расположены 43 базы отдыха, 5 пансионатов, конноспортивный клуб, аэроклуб и клуб серфинга, на горе Фавор открыт горнолыжный спуск. «И в-третьих, основная идея данного проекта - комплексное развитие территории и создание единого конгломерата коттеджных и дачных поселков, объединенных общей инфраструктурой для досуга и активного отдыха», - сообщает Дмитрий Оглоблин.

И даже свое молоко
В ближайшие годы девелопер обещает открыть торгово-административный центр «Мельница» недалеко от поселка «Лесная пристань - 2», с собственной пекарней, рестораном, администрацией и офисом продаж «Истринской долины», и ресторан «Левитан». Ведется строительство центра активного отдыха ZORINO: «В зимний период в рамках этого центра уже действовал бесплатный каток с пунктом проката коньков (в выходные его посещало порядка 200 семей), трасса для тюбинга и трасса для беговых лыж протяженностью несколько километров», - рассказывает Дмитрий Оглоблин.

Закончено проектирование конноспортивного клуба «Аванпост Истра» (общая площадь проекта 52 га) с крытым манежем и детской школой верховой езды. Вообще в «Истринской долине» уделяется большое внимание спорту и активному отдыху, здесь также запланированы центр водного спорта «Веселый ветер»; спортивно-стрелковый клуб «Снайпер»; рыболовно-досуговый центр, причем рыбку можно будет ловить в специальном пруду от рыбного хозяйства. «А близ деревни Малое Ушаково на участке в 23 га будет построена зона отдыха «Лыщево» с теннисными кортами, универсальными спортивными площадками, футбольными полями, лыжным стадионом и оборудованными пляжами», - рассказывает Дмитрий Оглоблин. Здесь кроме всего прочего обещают открыть школу виндсерфинга и обустроить лодочную станцию.

«Также в компании «Вектор Инвестментс» в отдельное направление выделен проект организации фермерского хозяйства по производству экологически чистой продукции для жителей «Истринской долины», - сообщает Дмитрий Оглоблин. - На сегодня уже работает Истринская молочная компания. Она появилась в 2008 году на месте полностью реконструированной фермы в деревне Граворново. Там используется европейская технология содержания скота, установлено импортное технологическое оборудование первичной обработки молока и производства творога и сметаны. Сегодня Истринская молочная компания – один из лидеров по производству молока в Истринском районе. Ежедневно она производит и перерабатывает 10 тонн молока».

А продолжить тему фермерского хозяйства и экологически чистых продуктов обещает экопарк «Истринская долина», на территории которого будут размещены экоферма и сады плодовоовощных культур, многолетних трав и небольшой рыборазводный цех.

«Нынешний покупатель ждет от застройщика большего, чем просто подведенных коммуникаций, проложенных дорог и оформленной въездной группы. Недорогие коттеджные поселки без инфраструктуры перестали считаться хорошим вложением средств, несмотря на их достаточно демократичную стоимость. К тому же наличие инфраструктуры для активного отдыха становится одним из важнейших конкурентных преимуществ не только отдельного загородного проекта, но и поднимает статус земель на много километров вокруг», - уверен Дмитрий Бадаев, генеральный директор «Вектор Инвестментс». Поэтому и взят курс на развитие богатой, разносторонней и открытой инфраструктуры. И она будет доступна как всем жителям «Истринской долины» - какой бы поселок они ни выбрали, так и всем гостям территории.

18 поселков
А здесь есть проекты разных уровней - эконом, бизнес- и премиум-класса, можно купить участки с готовыми домами, с подрядом и без. Единственно, на строительство домов на участках без подряда введены разумные ограничения: строго оговорены размеры, высотность, цвет кровли, дабы не было очень уж хаотичной застройки. Тем не менее покупателям предоставлен очень широкий выбор.

Среди поселков «Истринской долины» к экономклассу относятся объекты Шелестово, Шелестово-2, Никитское, Zorino Green, Лисички. К бизнес-классу принадлежат  Лесная Пристань, Лесная Пристань-2, Ecopark «Ушаково», Тихая Заводь, Озёрный край, Лыщево, Zorino Sport Village, Zorino Active Resort. А поселками премиум-класса являются Lake Side, Дачи Honka, Zorino Park. К премиум-классу можно отнести 2 поселка с участками под имения площадью от 0,5 га - Ушаковские Дачи и Zorino Club. Ну а в Land Parkе предлагаются участки площадью от 2 до 5 га для девелоперов, застройщиков и индивидуальных предпринимателей. Здесь можно строить корпоративные поселки и рекреационные объекты.

Есть еще и участки под крестьянско-фермерские хозяйства - площадью от 2 га.

Первым реализованным проектом «Истринской долины» стал поселок Лесная Пристань, расположенный на 45-м км по Новорижскому шоссе. Его площадь – 13,21 га, он стоит на берегу Истры, а с трех других сторон окружен лесным массивом. Выгодно отличается планировка Лесной Пристани, выполненная в лучших традициях ландшафтного проектирования известной американской архитектурной компанией Land Design. Например, улицы здесь с плавными закруглениями проезжей части, а на тупиковых ответвлениях есть разворотные площадки.

На сегодня в поселке уже построены все домовладения и подведены все центральные коммуникации, включая газ. Поселок находится под круглосуточной охраной. Люди проживают в нем круглый год и могут пользоваться всей инфраструктурой «Истринской долины», а также собственной инфраструктурой поселка, которая включает в себя спортивные и детские игровые площадки и гостевую парковку.

«В этом поселке предлагались только участки без подряда площадью от 14 до 50 соток. Всего было 59 наделов, а цены начинались от 199 тыс. руб. за сотку и доходили до 350 тыс. руб. Продажи стартовали в кризис, но все участки были распроданы за 10 месяцев», - вспоминает Дмитрий Оглоблин. Это определенно успех. Вообще, за 2 года реализации проекта «Истринская долина» продано более 600 земельных участков. Это весьма неплохой показатель.

Сегодня же продажи открыты в 12 поселках эконом, бизнес- и премиум-классов. Среди них особенно выделяются Никитское, Zorino Sport Village и Zorino Active Resort и Тихая Заводь.

Никитское (64 км от МКАД) – это поселок экономкласса, и на сегодня он считается самым доступным на таком престижном направлении: до Истринского водохранилища – 2 км. Здесь предлагаются участки площадью от 6 до 32 соток. В поселке есть электричество, вода, КПП, обустроены прогулочные дорожки и гостевая парковка. Территорию поселка частично занимают деревья и кустарники, и прямо к поселку проложена асфальтированная дорога.

Zorino Sport Village – это проект бизнес-класса, граничащий с Центром активного отдыха. Он расположен близ деревни Зорино, в 60 км от МКАД. Здесь, как сообщает Дмитрий Оглоблин, в продаже имеются как небольшие участки без подряда от 10 до 20 соток, так и участки от 20 до 55 соток. В поселке есть электричество, газоснабжение, водоснабжение, хозбытовая и ливневая канализации, благоустроена внутренняя территория: КПП, дороги с твердым покрытием, уличное освещение, две большие рекреационные зоны со спортивными и детскими площадками. Аналогичные характеристики и у поселка Zorino Active Resort, который находится рядом с Zorino Sport Village и также граничит с Центром активного отдыха. Здесь предлагаются участки площадью 12 - 21 сотка, а его отличительная черта – зеленый сквер.

«А поселок бизнес-класса Тихая Заводь расположен на берегу Истринского водохранилища. Он отличается очень красивым природным ландшафтом, и к тому же большая часть участков расположена на холме, с которого открывается великолепная панорама на близлежащие окрестности. Есть здесь и участки, примыкающие к лесу и береговой линии. При этом в поселке проведено электричество, газ, водопровод и канализация», - рассказывает Дмитрий Оглоблин.

А сколько стоит?
Однако характеристики характеристиками, а покупателей сегодня все же весьма волнуют цены. Они довольно демократичны, даже в бизнес и премиум-классах. «Так, самые дешевые участки земли представлены в поселке экономкласса «Никитское»: сотка здесь стоит от 79 тыс. руб. При этом самый маленький участок имеет площадь в 7,7 сотки. И на такие наделы в течение всего апреля действует акция: вместе с дачным домом площадью 59 кв.м он продается всего за 1,1 млн руб.», - сообщает Дмитрий Оглоблин.

В поселках Zorino Sport Village и Zorino Active Resort средняя стоимость сотки составляет 160 тыс. руб., а в поселке Тихая Заводь участки без подряда площадью от 10 до 37 соток в среднем стоят 170 тыс. руб. за сотку.

Однако это средние цены, но в проектах бизнес и премиум-классов, как правило, есть эксклюзивные предложения, которые стоят дороже. «Например, поселки Zorino Sport Village и Zorino Active Resort примыкают к огромному лесному массиву. На некоторых участках растут красивые высокорослые деревья: дубы, ели, березы, осины. Самые лучшие участки с лесом предлагаются по цене 209 000 руб. за сотку, что на 25% выше средней стоимости в поселке, - говорит Дмитрий Оглоблин. – А в поселке Тихая Заводь самые удачные и дорогие участки - расположенные на первой линии, их стоимость – 279 000 руб. за сотку, что выше средней цены по поселку на 40%». Но при условии качества предложения и такие цены – весьма привлекательные.

Да к тому же некоторые участки можно купить со скидками. В поселках Zorino Sport Village и Zorino Active Resort участки по акции стоят от 125 000 руб. за сотку, а в поселке Тихая Заводь - от 129 000 руб. за сотку. Также во всех поселках «Истринской долины» возможна рассрочка до 12 месяцев и доступна ипотека от Сбербанка.

Сила и слабость масштабных проектов

Особое мнение эксперта
У крупных строительных проектов есть свои общие особенности, сильные и слабые стороны. На что стоит обратить внимание покупателю? Порассуждать на эту тему портал www.metrinfo.ru попросил эксперта Татьяну Алексееву, заместителя генерального директора Vesco Consulting.

Небольшие коттеджные поселки имеют более высокие шансы на реализацию заявленных девелопером планов, за счет отсутствия существенного влияния на проект со стороны района расположения проекта – а именно сложившейся транспортной, социальной, инженерной инфраструктур.

Не сразу, но через 5-7 лет, когда все участки будут распроданы, новые владельцы начнут активное строительство, с высокой долей вероятности, они столкнутся с одной или несколькими из перечисленных проблем: существенное повышение транспортной напряженности, нехватка электрических мощностей в районе, сложности с очисткой воды и т.д.

Реальность такова, что масштабный проект в России подразумевает государственную поддержку в части обеспечения инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой. Вторым вариантом является выход девелопера в дорогой сегмент, когда работы по улучшению инфраструктуры района (не поселка!) ведутся за счет покупателей домовладений. Девелопер проекта экономкласса не имеет ресурсов для обеспечения высокого качества жизни в долгосрочной перспективе.

Мы рекомендуем покупателям задавать все эти вопросы девелоперу, не ограничиваясь устными заверениями о планах, а требуя лишь письменные документы – заключения о реконструкции сетей в районе, строительстве собственных водозаборных узлов, очистных сооружений, газогенераторных подстанций, о реконструкции и расширении подъездных путей и т.д.

Примеры коттеджных поселков «Истринская долина»