В нашем журнале есть традиционный жанр: эксперты комментируют конкретные жизненные ситуации. Эти истории мы собираем либо по разным тематическим форумам, либо из писем, которые нам сюда, в редакцию, присылают. Самые популярные темы для комментариев - ипотека и новостройки. А сегодня мы решили сделать подборку, посвященную перепланировкам и переустройству в квартирах.
Можно ли начинать?
Купили новостройку без отделки. Сейчас документы находятся в стадии оформления, а нам не терпится начать ремонт. Можем ли мы начать процесс согласования до получения свидетельства о собственности?
Как это часто бывает, ответы «де-юре» и «де-факто» оказались разными…
Рассуждая строго юридически, ничего делать нельзя. Дело в том, что занимающийся вопросами перепланировки орган (в Москве – Жилищная инспекция) имеет дело только с собственниками или нанимателями жилых помещений. Покупатель квартиры, имеющий на руках какие-то инвестиционные контракты или иные подобные бумаги, с точки зрения чиновников Жилинспекции, оказывается никем.
«Свидетельство о собственности в данном случае является обязательным документом, - заявил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова». – В соответствии с п. 2 ст. 26 ЖК РФ, для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо должны представить правоустанавливающие документы – в виде подлинников или засвидетельствованных в нотариальном порядке копий».
Но есть и другой ответ. Хотя покупателям новостроек кажется, что полет их фантазии безграничен, на практике все делают в своих квартирах в общем-то похожие переделки. То, что придумали вы, наверняка реализовано уже в десятках объектов. Поэтому можно сделать какие-то наброски проектов и показать их знающим людям с вопросом: а реализуемо ли это? Если да – то делать проект и начинать работы. «На практике ремонт почти всегда начинают до оформления в собственность», - подтверждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
А Борис Леонтьев, генеральный директор компании «НДВ Проект Концепт», добавляет, что ознакомить с проектом необходимо управляющую домом компанию. Если ее специалисты убедятся, что все, что запланировано, получится узаконить, – вам разрешат начать ремонт квартиры.
Куда делись метры?
У нас хорошая квартира в новом современном доме. В документах, выданных после завершения строительства, значится метраж – 125 кв. м. Сделали ремонт, узаконили его в установленном порядке. Пришел техник БТИ, померил – и мы получили бумаги о том, что теперь площадь нашей квартиры… всего 115 кв. м. Куда же подевались целых 10 кв. м?
Самый распространенный вариант, который упомянули все наши консультанты, сводится к следующему. Квартиры в современных монолитных домах бизнес-класса (а судя по всему, у автора письма именно такая) возводятся без межкомнатных перегородок. В процессе ремонта их, конечно, ставят. Но перегородка – это не линия, она имеет вполне определенную толщину. Следовательно, у перегородок тоже есть площадь, и она вычитается из площади квартиры.
«По стандартам БТИ, стены могут «съесть» до 10% площади, - говорит Сергей Креков, генеральный директор компании Clever Estate. – Самые большие потери – в нетиповых строениях, возведенных не по панельной технологии. А в панельных зданиях отклонение могут быть в полтора, максимум два метра». Но в данном случае дом как раз монолитный.
Сергей Креков рекомендует перемерять площадь межкомнатных перегородок. «Это обычная геометрия: длину умножить на ширину», - говорит он.
Но возможны и другие варианты. Застройщик мог завысить метраж – он кровно заинтересован в этом, поскольку цена квартиры рассчитывается, как правило, исходя из площади, помноженной на цену 1 кв. м. Есть у застройщиков на этот счет и типовые хитрости: скажем, включить в площадь квартиры балконы и лоджии (БТИ при своих обмерах их не включает, ссылаясь на ст. 15 Жилищного кодекса).
Скорее всего, вернуть деньги покупателю за недополученные метры вряд ли удастся. «Если в договоре с застройщиком есть пункт о перерасчете после замеров БТИ, вы можете попробовать вернуть переплаченную сумму», - отмечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). На взгляд автора, наличие такого пункта в договоре маловероятно. А Анита Маляревич, эксперт-перепланировщик офиса «Тургеневское» компании «ИНКОМ-Недвижимость», убеждена, что «после подписания покупателем акта приема-передачи квартиры вернуть денежные средства за недостающую площадь не получится».
Еще – возвращаясь к основной теме нашего разговора – изначальная площадь могла быть насчитана в результате ошибки. «В новостройках первичный осмотр техники БТИ зачастую делают лишь в одной квартире, а потом ставят эти обмеры на поэтажных планах остальных квартир по стояку, хотя на практике они часто разнятся, - говорит Оксана Васильева, эксперт по перепланировкам. – Естественно, возникают неточности, которые потом «вылезают» при обмерах после сделанного ремонта».
От себя автор может добавить, что уменьшение площади квартиры – это совсем не плохо: уменьшатся коммунальные платежи (те, что рассчитываются от общей площади – отопление, техобслуживание), меньше придется платить и налогов на собственность.
Хотим увеличить кухню
У нас трехкомнатная квартира в 9-этажном доме. Кухня маленькая – всего 6 кв. м, поэтому гостей приходится принимать в комнате. И пришла идея – снести стену, отделяющую кухню от ближайшей к ней комнаты, чтобы получилась просторная гостиная с кухней. Это возможно?
Тут два аспекта, которые не ясны из письма. Первый – какая у вас плита? Если газовая – то подобная перепланировка не будет разрешена. «Жилинспекция исходит из того, что все полученное пространство (т.е. и бывшая кухня, и бывшая комната) станет кухней, - объясняет Оксана Васильева. – Получается, что ваша газифицированная кухня расположится над и под жилыми комнатами ваших соседей снизу и сверху, а это категорически запрещено нормативами». Правда, Борис Леонтьев («НДВ») подсказывает выход: заменить газовую плиту на электрическую. Но на это могут не согласиться органы Энергонадзора (скажут, что возрастает общая нагрузка, на электрическую систему дома), да и платить за электричество придется больше.
Второй аспект – какая стена отделяет кухню от комнаты, несущая или ненесущая? Если вторая (т.е., по существу, перегородка), то сносить их можно практически без ограничений. А вот в несущей стене можно только прорезать проем шириной 1 - 1,2 м максимум. Делается это по специальному проекту, с усилением металлическими швеллерами. И стоить такая затея (включая проект, согласование и сами работы) будет не менее 150-160 тыс. руб.
Перепланировка не наша!
Выяснилось, что в нашей квартире сделана незаконная перепланировка. Мы не возражаем – просто это сделали задолго до нас, прежние хозяева квартиры. Мы ее в таком виде и купили. Неужели теперь нам придется отвечать за самоуправство совершенно чужих нам людей?
Нужно заметить, что вопрос этот возникает довольно часто, и ответ на него окажется очень огорчительным. Все проблемы, имеющиеся в квартире, являются проблемами ее нынешних собственников. И неузаконенные перепланировки в том числе. Среди документов, фигурирующих при сделках с недвижимостью, не зря имеется поэтажный план из БТИ. «Если есть перепланировка, то ее легко увидеть на плане, - говорит Вероника Панкова, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы. – Подписывая договор купли-продажи, покупатель, как правило, подтверждает, что в квартире не было перепланировок и изменений. Следовательно, доказать, что перепланировка сделана до вас, будет очень трудно».
«Приобретая квартиру с несогласованной перепланировкой, вы взяли на себя ответственность, - подтверждает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). – Вас могут оштрафовать и заставить либо согласовать перепланировку, либо восстановить прежнее внутреннее пространство квартиры».
Присоединить лоджию к комнате
Хотим расширить комнату за счет лоджии. Лоджию утеплим как следует, батареи выносить на лоджию не будем. Можно ли это согласовать?
Хотя балконы и лоджии по факту присоединены во многих московских квартирах, вопрос узаконивания остается очень запутанным. По поводу сноса подоконного блока мнения наших экспертов разделились: одни утверждают, что делать этого категорически нельзя, другие – что можно, но при условии, если внешняя стена дома не является несущей.
Следующий вопрос: что будет на месте того самого подоконного блока? Если ничего (т.е. лоджия действительно становится частью комнаты), то такую перепланировку, говорит Оксана Васильева, согласовать можно только с разрешения автора проекта дома. Получить его удается в редчайших случаях – как правило, если речь идет о современном монолитно-кирпичном доме. Но и это буквально единицы случаев. С другой стороны, согласовать присоединение можно, если на место снесенной подоконной зоны ставится раздвижной или распашной стеклопакет. При этом лоджия стеклится и утепляется легкими материалами в соответствии с проектом.
Перемещение газовой плиты
Решили подвинуть газовую плиту, а нам сказали, что данные работы надо согласовывать и в Мосгазе, и в Жилинспекции. Неужели, чтобы переместить на полметра, надо бежать за согласованиями?
Даже такое перемещение потребует внесения изменений в технический паспорт квартиры. А значит, в соответствии с Жилищным кодексом, данная мера является переустройством, требующим согласования. Эскиз надо согласовать и в Жилинспекции, и в Мосгазе, хотя проводить ремонт вы можете силами любой организации, имеющей допуск к газовым работам.