В начале марта глава Министерства финансов Антон Силуанов сообщил о планах по ограничению в России наличных расчетов. В интервью «Известиям» он заявил, что специалисты возглавляемого им министерства разрабатывают предложения по введению обязательного использования безналичных платежей при крупных покупках – в частности, автомобилей и квартир. Кроме того, обязательной планируется сделать выплату зарплаты безналичными средствами.
С подобными предложениями государственные чиновники и банкиры выступали и раньше. Интерес первых совершенно очевиден – налоги, последних, как мы понимаем, привлекают перспективы огромного расширения клиентуры. «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться с вопросом, как подобные меры могут сказаться на рынке недвижимости.
Регионалы еще, «юрики» уже
Для начала мы решили напомнить, как проходят расчеты сегодня. Обычно деньги передаются от продавца покупателю с помощью депозитной банковской ячейки с ограничением доступа: туда закладываются наличные, которые продавец может потом забрать, только предъявив заверенный в Росреестре экземпляр договора купли-продажи квартиры.
«Я думаю, что так проходит 99% сделок, - выражает это мнение Вадим Ламин, управляющий партнер агентства SPENCER ESTATE. – Исключением могут являться случаи, когда используются жилищные субсидии, воинские сертификаты и прочие «заменители» денег».
Впрочем, это справедливо применительно к московскому вторичному рынку. В провинции, свидетельствует Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость», иначе: там в ходу прямая передача денег из рук в руки. Так поступают практически по всей России – кроме еще Санкт-Петербурга. Эксперт совершенно справедливо называет подобный способ «пещерным» и подвергает его беспощадной критике.
Но помимо вторичного рынка, где рассчитываются наличными, есть еще и первичный – то есть продажа новостроек, где продавцами выступают юридические лица. Надобно отметить, что раньше и они любили проводить сделки наличными – правда, не всю сумму, а часть ее. Характерная картинка 10-12-летней давности: покупателю говорят, что желаемая квартира стоит, например, $50 тыс. (да-да, были такие цены!), но из них $30 тыс. надо заплатить через кассу с оформлением всех положенных документов, а еще $20 тыс. – через ячейку без каких-либо «следов». Но потом подобную практику прикрыли – было, в частности, довольно шумное дело об уклонении от уплаты налогов крупной риелторской компанией. И сегодня на первичном рынке царит вожделенное Минфином благочиние. «Расчеты с юридическими лицами и в сделках на первичном рынке производятся по безналичному расчету», - отмечает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
«Безналичная ячейка»
Альтернативный налу вид расчетов банки придумали давно – называется он безотзывным аккредитивом. «В день подписания договора покупатель открывает в банке аккредитив в пользу продавца, - объясняет суть этой технологии Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». – Взнос на аккредитив может осуществляться как безналичным переводом, так и путем внесения наличных средств. Деньги хранятся до государственной регистрации сделки, а после этого зачисляются банком на счет застройщика».
Как видим, по сути это та же депозитная ячейка с ограничением доступа, только для безналичных средств. Это мнение подтвердили и наши консультанты. «Безотзывный аккредитив – это, по сути, и есть банковская ячейка, только в безналичной форме», - подтверждает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».
Однако, как мы помним, доля желающих воспользоваться такой формой расчетов составляет единицы процентов. И мы сейчас поймем, почему.
Резоны: налоговые…
Главная причина, разумеется, налоговая. Это ведь только для главы Минфина «повышение собираемости налогов» является благом – а участники сделок находятся тут по другую сторону баррикады. Собирать будут с них.
Основную массу сторонников наличных расчетов, разумеется, составляют продавцы, владевшие реализуемой квартирой менее трех лет, поскольку именно они, согласно Налоговому кодексу РФ, должны платить налог на доходы физических лиц. Если продавец владел квартирой больше трех лет, он от этой обязанности освобождается. Свободным от налога будет и продавец, который владел квартирой менее трех лет, но при этом она стоила меньше одного миллиона рублей (ст. 220 НК РФ).
«Цена в договоре зачастую не соответствует реальной стоимости квартиры, - кратко комментирует Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). – Расчеты наличными позволяют это несоответствие скрыть».
…хотят «пошшупать»…
Отмечали наши эксперты и соображения сугубо психологические. Квартира – вещь дорогая (у многих людей – вообще самое дорогостоящее, что имеется), продавать ее страшно. Хочется убедиться, что получаемые за нее деньги – «всамделишные». «Когда продавец сам лично подержал эти новенькие купюры в руках, сам отнес их в сейф, закрыл ключом – ему на душе как-то спокойнее, - раскрывает этот резон Ирина Владыкина, начальник отдела заключения сделок, управления, предоставления и обслуживания кредитов ОАО «Флексинвест Банк». – Ситуация, когда деньги находятся на каком-то «заоблачном» счете, кажется опасной».
…и условия банков
Следует отметить и еще одно: банки сами изрядно «постарались», чтобы граждане не очень им доверяли. Череда «падений» и банкротств, случившихся в последние 20 лет, вряд ли добавила доверия банковской системе. Есть, правда, система страхования вкладов – но она покрывает только 700 тыс. руб. Это нормально для обычных депозитов небогатых вкладчиков, но по меркам сделок с недвижимостью данная сумма, отмечает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE), совершенно мизерная. «Не далее чем две недели назад, - продолжает эксперт, - ваш покорный слуга в одном из отделений крупнейшего банка страны наблюдал буквально паломничество: у клиентов этой уважаемой организации с пластиковых карточек как всегда неизвестные злоумышленники похитили всю наличность. После принятия заявлений им объявили, что разбирательство займет месяц. Интересно, продолжится ли их сотрудничество в дальнейшем?»
Идем дальше. Цена. Говоря о безотзывном аккредитиве, банкиры используют аккуратные формулировки вроде «стоимость данной услуги сопоставима со стоимостью аренды ячейки». Но вот другие участники рынка так не считают. «Например, я продавец квартиры, получивший за нее 15 млн руб., - говорит Вадим Ламин. – Деньги за нее я буду получать пять дней (не более 3 млн в день) и выплачу комиссию банку в размере 427 тыс. 500 руб… Правда, министр обещает нам, что, «если оборот существенно увеличится, то и процент упадет». Но в это верится с трудом, что-то ничего не падает у нас в финансовой сфере».
«Почернеет» или нет?
Мнения о том, чем обернется для рынка недвижимости новация по принудительному загону в безнал, разделились. Некоторые эксперты посчитали, что она мощным ударом загонит продавцов и покупателей «в тень». Примерно как с пресловутым миллионом: в договоре пишут 990 тыс. руб., а остальное передают из рук в руки. «На первых порах, скорее всего, так и будет, - выражает это мнение Эмма Пономарева, заместитель директора департамента розничных операций Инвестторгбанка. – Пока государство не сделает так, что заплатить налоги будет выгоднее, чем не заплатить их, люди, как это ни печально, будут стараться избегать их оплаты». «Кому надо скрыть реальную сумму сделки, тому ничего не помешает часть провести безналом, а часть передать в конверте», - соглашается Аркадий Власенко, генеральный директор агентства «Мегаполис-Сервис» (г. Железнодорожный).
Но были и соображения, сводящиеся к тому, что не стоит драматизировать: вон первичный рынок уже перевели на безнал, и ничего. «Сегодня люди все активнее используют безналичные банковские операции: например, постоянно растет популярность «пластика», - говорит Валерий Кретов, заместитель директора департамента развития бизнеса ОАО «Банк «Западный». – И ухода «в тень» всего рынка, по-моему, ожидать не стоит. Люди больше склонны действовать в рамках закона и проводить через банк реальные суммы, нежели подвергать себя финансовому риску».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Предложение, озвученное Антоном Силуановым, скорее всего, так и останется предложением. Дело не только в его несправедливости (не очень красиво облагать граждан дополнительным «налогом» в виде обязательных платежей банкам за перевод средств), но и в том, что в России пока нет необходимой инфраструктуры. Даже в Москве иной раз не найдешь банкомат (один завис, в другом деньги кончились), а что уж говорить о регионах? Теперь представим себе, что рабочим какого-нибудь крупного завода принудительно раздали карточки, а потом их банк обанкротился или зарплату украли злобные хакеры. Чем все это закончится – в социальном смысле?
Так что поговорят и забудут – лет на пять минимум. А прививать гражданам навыки безналичных расчетов, конечно, нужно. Но не «силовыми» и запретительными методами, а делая так, чтобы передавать деньги таким способом было удобно, выгодно и безопасно. Но этот процесс тоже требует времени и терпения.
Мнения экспертов:
Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ»:
Банковская ячейка, на мой взгляд, наиболее цивилизованная форма на нашем рынке, поскольку она является абсолютно прозрачной и законной формой расчета. Не вижу юридических противоречий в существующей схеме. Схемы с использованием банковской ячейки отработаны. Стимулирование безналичного расчета – это скорее не ограничительная мера, а некая альтернатива.
Елена Жданова, адвокат адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья»:
Введение данных идей в жизнь, на мой взгляд, есть прямое нарушение прав человека. Одно дело – ограничения для юридических лиц, целью которых является извлечение прибыли. А другое – физические лица, которые покупают или продают свою первую-вторую квартиру.
Мое мнение можно выразить латинским изречением In maxima potentia minima licentia – чем сильнее власть, тем меньше свободы. Поэтому создания соответствующих нормативов я не исключаю. Другое дело, если вы спросите, улучшит ли это ситуацию в борьбе с теневой экономикой – я отвечу: нет!
Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:
Если власти от слов перейдут к делу, выиграют от этого прежде всего банки. Известно, что они взимают комиссию за транзакции при расчете «пластиком» и при осуществлении переводов. Плательщик таких комиссий, как правило, - продавец. Процент при оплате картой, например, составляет от 2 до 4% и в сегменте FMCG, где торговая наценка продавца очень велика, а размеры транзакций несопоставимы с недвижимостью, эти суммы просто незаметны. Но, скажем, в сфере автомобильных продаж, где маржа дилеров находится как раз в диапазоне от 2 до 5%, комиссия при оплате картой ложится на плечи покупателя – продавцу невыгодно отдавать свою разницу банку. Логично предположить, что вряд ли в ближайшее время можно будет запросто купить квартиру в Москве, прокатав «пластик» в офисе продавца. Но если бы это стало возможно, комиссия за транзакцию закладывалась бы в стоимость недвижимости, а значит, пострадал бы покупатель. Наконец, агентства недвижимости, выкупающие квартиры для реализации, потеряли бы мотивацию: по аналогии с автомобильными продажами они работают на небольших процентах от сделок.
Однако, как бы то ни было, если идея будет реализована, общество сделает огромный шаг в сторону цивилизованных стран мира, где граждане несут ответственность перед государством за свое экономические и финансовое поведение.
Наталья Борзова, заместитель генерального директора по работе с кредитными организациями компании «ФинЭкспертиза»:
Возможность введения законодательного требования о повсеместной выплате зарплат путем перечисления на банковские карты пока представляется весьма сомнительной. Как это будет организовано в российской деревне? Или произойдет некое разделение на «продвинутые» и «непродвинутые» районы страны?
Что касается совершения сделок на рынке недвижимости, существуют разные варианты осуществления платежа, и наличные в банковской ячейке вполне себе юридически легитимны. Волнует другое – действительно ли расчеты наличными средствами являются причиной непоступления денег в бюджет? Не думаю. Просто бизнес-идея о необходимости введения универсальной электронной карты должна быть чем-то подкреплена и аргументирована.
Сомнений в том, что расчеты безналом хороши, нет, но людям нужно дать возможность выбирать способ оплаты, который им был бы удобен, а не принуждать к чему-то, лишая возможности сделать иначе.
Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed:
Лично мне непонятно: как могут запретить двум физическим лицам рассчитываться тем образом, каким они хотят? Это ограничение прав и свободы людей. Какая разница государству, с чем я пришла в магазин? Возможно, у юридических лиц путем лимитов этот вариант и прошел бы... А вот перевод на безнал между физическими лицами неправомерно даже обсуждать.
Мне не совсем понятно, зачем это делается. Возможно, цель этого мероприятия – вытащить личные сбережения граждан, которые находятся в мешках. Чтобы они проходили через банки, и на этом зарабатывать.
Ирина Градович, заместитель директора департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка:
Альтернативой использования банковского сейфа для осуществления расчетов при проведении ипотечной сделки является безотзывной покрытый аккредитив. В рамках ипотечного кредитования обычно эмитентом и исполняющим банком является кредитор. Условия исполнения аккредитива, так же как и раскрытия банковского сейфа, устанавливаются банком для отслеживания целевого использования кредитных средств, кроме того, клиенты по желанию могут включить свои условия, это обычно применяется в сложных сделках. Аккредитив по сравнению с банковским сейфом - менее рисковый способ проведения расчетов. Это достигается за счет того, что денежные средства хранятся в безналичной форме, условия исполнения не могут быть изменены в одностороннем порядке. Еще одним преимуществом аккредитива является то, что при использовании аккредитивной формы расчетов клиент не тратит дополнительно средства на пересчет и упаковку денежных средств, а при получении денежных средств со счета у него не могут возникнуть сомнения, что деньги хранятся не в той сумме, которую ранее заложили, как это бывает при использовании банковского сейфа. Использование аккредитива наряду с банковским сейфом - не очень распространенная форма расчетов, с ее использованием проходят 5-10 % ипотечных сделок.