Название этой страны сегодня известно всем – и вовсе не потому, что древняя Эллада стала колыбелью европейской цивилизации, а греки придумали замечательных богов и населили ими Олимп. Все прозаичнее: у страны огромные экономические проблемы, она балансирует на грани вылета из зоны евро, граждане митингуют и т.п. Все это можно посмотреть в новостях. С другой стороны, Греция – замечательное место: теплое море, лететь недалеко. В прошлые годы была весьма популярна у иностранных (в т.ч. и российских) покупателей недвижимости.
И обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться, как все сегодняшние проблемы сказываются на них. Вопрос, как нам кажется, тем более интересен, что проблемы, аналогичные греческим, испытывают сегодня и некоторые другие государства ЕС.
Вместо предисловия
Так ли все страшно, что происходит в Греции? По мнению многих наших экспертов, проблемы у Греции, конечно, есть – но они вовсе не такие ужасные, как кажется со стороны. «События очень сильно приукрашиваются средствами массовой информации, и особенно в этом преуспело российское телевидение, - выражает данную точку зрения Игорь Бачурин, представитель компании POMMEL HOLDINGS INC. – Живу здесь постоянно. Да, все непросто, но после просмотра российских передач про Грецию хочется немедленно повеситься». Одним словом, рекомендация булгаковского профессора Преображенского – не читать на ночь советских газет – по-прежнему актуальна.
А буквально на днях стало известно, что первый секретарь посольства по торгово-экономическим отношениям Греческой Республики в РФ Спиридон Лионтос призвал российских инвесторов покупать недвижимость в Греции - для этого сейчас, по мнению дипломата, сложились уникальные условия: большой выбор объектов, преимущество дается тем, кто может заплатить наличными. «В долгосрочной перспективе, более 5 лет, вклад в греческую недвижимость может оказаться очень выгодным», - уверен Спиридон Лионтос.
Ну а после сего вступления перейдем к собственно теме нашего рассказа.
Вспомним всех
Первый вопрос, на который мы искали ответ, – количество россиян, владеющих недвижимостью в Греции. По оценке Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, Греция в последние годы занимает примерно 15-е место среди стран, где россияне приобретают жилье. «С учетом того, что в стране проживает легально не менее 14 тыс. бывших россиян, то только за счет этой группы можно говорить о 6-8 тысячах объектов недвижимости, которыми владеют выходцы из РФ, - говорит Станислав Зингель. – К этому количеству следует прибавить несколько тысяч объектов, приобретенных за последние полтора десятилетия россиянами в Греции для отдыха. Таким образом, приблизительно можно оценить, что россияне и выходцы из России владеют в Греции порядка 15 тыс. единиц недвижимости».
Что касается качественных характеристик этих объектов, то, по мнению Игоря Индриксонса, управляющего инвестициями в недвижимость, основателя консалтингового портала Indriksons.ru, преимущественно это квартиры и дома в курортных зонах, средняя стоимость которых составляет около 200 тыс. евро.
Купили. Что дальше?
Не раз и не два замечено, что продавцы зарубежных объектов обычно акцентируют внимание покупателя на «продажной» стоимости, а вопрос о цене дальнейшего содержания обходят деликатным молчанием. Нам же этот аспект очень интересен.
Большинство коммунальных платежей в Греции оплачиваются по показаниям счетчиков. Вот какие цифры приводит Наталия Ковалева, генеральный директор компании Real Estate Services:
Вода. При расходовании от 0 до 5 кубометров в месяц стоимость кубометра составляет 0,39 евро. Потребляете 5-20 кубометров – цена каждого кубометра составит уже 0,61 евро. При расходовании 20-27 цена возрастает до 1,75, а при 27-35 кубометрах – даже до 3,05 евро за кубометр. Однако, обращает внимание эксперт, даже если вы не тратите вообще нисколько – обязательный платеж составит 11 евро в месяц.
Электричество. Аналогичная воде прогрессивная шкала: при минимальном (до 800 кВт/часов за 4 месяца) потреблении цена киловатта составляет 0,056 евро, а при более чем 2000 кВт/часов – уже 0,091 евро. Но действует предоплатная система – вы каждый месяц вносите по 12,5 - 13 евро, а затем каждые четыре месяца вам присылают перерасчет (если нужна доплата).
Отопление. Оно чаще всего индивидуальное, от дизеля. Солярка стоит 0,75 - 0,8 евро за литр. При стандартном пользовании (летом – только нагрев воды, зимой 2-3 недели даже в Греции приходится дом отапливать) при площади дома в 120 кв. м набегает около 500 евро в год.
Муниципальный налог. 35-40 евро в год. Его взимают за вывоз мусора, содержание дорог и т.д.
Срочный налог для владельцев недвижимости. Он введен на период с 2011 по 2014 годы. На дом в 100-120 кв. м он составит 300 - 400 евро в год в зависимости от региона.
Примечательной чертой налогов (и муниципального, и срочного) является то, что их включают в счета за электричество. Россиянам это как-то непривычно…
Подводим итог. Согласно подсчетам Наталии Ковалевой, обязательные платежи для дома 100-120 кв.м. с небольшим участком (до 7 соток) для летнего проживания 3-4 мес и 2-3 недели в межсезонье обойдется примерно в 1200 евро в год: 288 евро ( эл-во + вода) + 350 евро налог + 500 отопление + 40 муниципальный налог .
Станислав Зингель (Gordon Rock) свои расчеты свел в таблицу.
| Площадь жилья | Водоснабжение (зависит от объемов потребления и площади дома) | Электроснабжение (счет присылается вместе с учетом муниципального налога на недвижимость) | Газ и услуги урбанизации | Налоги | Итого в год |
| До 30 кв. м (апартаменты) | Около 30 евро в месяц | 1 кВт – 0,07 евро, около 15 евро в месяц | Услуги урбанизации (для ЖК) около 150 евро в год | Муниципальный налог на недвижимость в размере от 0,001% от кадастровой собственности | От 1 тыс. евро |
| 80-100 кв. м (апартаменты) | Около 60 евро в месяц | 1 кВт – 0,07 евро, около 30 евро в месяц | Услуги урбанизации (для ЖК) около 150 евро в год | Муниципальный налог на недвижимость в размере от 0,1% от кадастровой собственности. Если дороже 400 тыс. евро то взимается налог на недвижимость в размере от 0,1 до 2% от кадастровой стоимости. | От 2500 евро |
| Свыше 100 кв. м (вилла) | Около 90 евро в месяц плюс полив сада примерно 70 евро в год и индивидуальная канализация около 70 евро в год | 1 кВт – 0,07 евро. Около 50 евро в месяц | Один литр жидкого топлива для индивидуальных систем отопления частных домов 0,7 евро. От 2500 евро в год | Муниципальный налог на недвижимость в размере от 0,1% от кадастровой собственности. Если дороже 400 тыс. евро то взимается налог на недвижимость в размере от 0,1 до 2% от кадастровой стоимости. | От 4 тыс. евро |
Перемены: не только де-юре, но и де-факто
Что же изменилось за время кризиса? Во-первых, говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), возросла стоимость коммунальных услуг. Например, электроэнергия подорожала на 9 - 24%. Во-вторых, появился новый налог – о нем уже упоминала Наталия Ковалева (Real Estate Services). Правда, налог этот величают временным и обещают отменить к 2014 году – но к подобному обещанию властей я бы отнесся скептически. Вон Хрущев коммунизм обещал к 1980 году… Если экономическое положение Греции не улучшится, власти вполне могут данный налог продлить – или, как и обещали, этот отменить, но сразу придумать вместо него что-то новенькое.
В-третьих, напоминает Игорь Индриксонс, наблюдается заметное ужесточение исполнения налоговых законов. «Если раньше контроль за арендным бизнесом частных инвесторов был несколько формальным, то сегодня это уже не так», - отмечает эксперт.
Были отмечены и «послабления». Например, упрощена процедура покупки иностранцами недвижимости в популярных курортных регионах - Халкидики, Крит и ряде других. Или дана возможность всем владельцем недвижимости легализовать все незаконно возведенные строения путем уплаты небольших штрафов. Однако меры эти при ближайшем рассмотрении оказываются нацеленными на то, чтобы снять административные барьеры, но никак не финансовые проблемы собственников. Купить и легализовать проще, но новую собственность государство тут же радостно обложит новыми налогами. По этой причине мы и говорим о «послаблениях» в кавычках.
...Все наши консультанты отметили и еще одну деталь: налоговый и коммунальный пресс давит с одинаковой силой на всех собственников недвижимости в Греции. Власти не делят на своих и иностранцев. С одной стороны, это радует: приобретя квартиру или дом, вы не окажетесь в роли эксплуатируемого меньшинства, соседствующие с вами греки будут платить столько же. С другой – это слабое утешение, если цены окажутся для вас неподъемными…
Я ни разу не был на Синтагме…
Еще во время всевозможных народных волнений иностранные туристы и инвесторы подвергаются опасности – это аксиома. Однако, заверили нас эксперты, вероятность попасть под раздачу в Греции минимальна: население страны традиционно доброжелательно плюс с пониманием относится к тому, что туризм – один из столпов экономики.
«Если иностранные граждане не будут находиться во время столкновений манифестантов с полицией на центральной площади Афин Синтагме и на 2-3 близлежащих улицах, то они точно не пострадают, - говорит Юлия Смагина, партнер компании Albatros (недвижимость в Греции). – Когда митингующие волнуются, проблемы во всех странах одинаковы, будь то Афины, Лондон, Рим и т.д.». А Даниил Кравцов, генеральный директор компании Mirabridge, напоминает о других аспектах безопасности. Например, показатель смертности на дорогах в результате ДТП в Греции – самый низкий по ЕС. А остров Крит официально признан местом с практически нулевой преступностью.
Что будет?
Тема перспектив – самая интересная, но при этом и самая неблагодарная. С одной стороны, все страны реагируют на экономический кризис, исходя из собственных возможностей и традиций. «Не увеличивают налоги на собственников те страны, у которых более или менее стабильная экономика: Британия, Франция, Германия», - говорит Игорь Индриксонс. С другой стороны, Латвия, к примеру, с 1 января прошлого года просто удвоила налогообложение недвижимости.
С другой стороны, кризис рано или поздно закончится. А сам кризис – это общепринятое время возможностей купить дешевле. «Многие греки испытывают серьезные трудности с выплатами по ипотеке – на фоне увеличения налогов при уменьшении зарплат, - говорит Игорь Бачурин (POMMEL HOLDINGS INC.). – По прогнозам банков (весьма сдержанным и оптимистичным, на мой взгляд), таких в ближайшие месяцы будет до 50 процентов. Цены на недвижимость уже снизились на 15-20% по сравнению с 2007 годом, и, кроме того, некоторые греки, оказавшиеся на краю финансовой пропасти, продают объекты по цене 45-50% от реальной рыночной стоимости – только бы быстро. Я бы советовал потенциальным покупателям в первую очередь обращать внимание на эти предложения».
Мнение эксперта:
Анна Криницына, специалист отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» на Тверской:
По данным Центробанка Греции, средние цены на недвижимость в стране снизились на 3,7% в 2009 году, на 4,7% в 2010-м и 5,1% в 2011 году. Особенно заметно снижение цен на квартиры стоимостью более 3-4 тыс. евро за кв. м. Общее число сделок с недвижимостью в 2011 году упало на 44,1% по сравнению с 2010 годом.
Многие эксперты считают, что цены еще снизятся в 2012 году, но снижение будет умеренное. Конечно, сейчас есть предложения, которые упали в 2-3 раза в цене, но это наблюдается на тех объектах, которые были переоценены, или же новые налоги делают владение этим объектом невыгодным для владельца. Если же у собственника недвижимости нет банковских обязательств, нет личных материальных проблем, то он не станет продавать, а станет пережидать, поэтому число ликвидных объектов может уменьшиться.
Сами греки не спешат покупать недвижимость. Количество выдаваемых кредитов сократилось. Средние ставки по кредитам выросли до 5-7% с максимальным финансированием - 50%. Падение строительной активности наблюдается по всей стране: более 1500 строительных компаний закрылись и более 7000 находятся в нерабочем положении.
Между тем
Как сообщает «Комсомольская правда», глава МИД Греции Ставрос Димас поручил максимально упростить выдачу виз туристам из стран, не входящих в Евросоюз.
В соответствующем циркуляре Димас потребовал оказывать «максимально возможное содействие» гражданам третьих стран, которые хотят посетить Элладу.
Указания, подготовленные Димасом, должны активизировать процедуру выдачи многократных виз на срок от полугода до пяти лет лицам, которым доверяют Афины и которые часто путешествуют по Греции.