В последние годы вокруг Москвы появилось множество жилых комплексов (ЖК) нового формата: многоэтажные дома, в которых расположены квартиры городского типа. Подобные объекты появляются практически повсеместно на удалении до 25-30 км от МКАД. Среди резонов, по которым граждан призывают приобрести квартиры в них, продавцы часто называют инвестиционный. Но квартира, которая куплена «просто так», вряд ли может быть признана инвестицией: подорожает она в будущем или нет – это еще вопрос, а вот расходы на собственную эксплуатацию принесет точно и сразу.
Так что удачное вложение средств – это когда объект дожидается своей перепродажи, будучи сданным в аренду; пусть доход и невелик, но он хотя бы покрывает операционные издержки. И «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, как обстоят дела с арендой в этих самых новых ЖК.
Почем «билетик»?
Для начала давайте вспомним некоторые из подобных объектов. Так исторически сложилось, что риелторы любят самые дорогостоящие квартиры – и нам в первую очередь и рассказывали о тех, где цена максимальна. Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, привел в пример проект «Жуковка-1», расположенный на Рублевке – это направление, что называется, в представлении не нуждается. Минимальный размер квартиры здесь – 80 кв. м, стоимость – от $700 тыс.
Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию «НДВ-Недвижимость», назвала более демократичный проект – «Новые вешки». Этот ЖК находится в 1,8 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. Шестиэтажные монолитные дома примыкают к одноименному элитному коттеджному поселку. Стоимость 1 кв. м начинается от 94 тыс. руб.
Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties, напомнила несколько проектов. Среди них были как довольно дорогие – например, «Рублевское Предместье» (Красногорский район), где есть и прекрасная инфраструктура, и подземный паркинг. Третья очередь этого ЖК продается сегодня по 140 тыс. руб. за кв. м. Куда более экономичны «Новое Нахабино» (от 64 тыс. руб. за кв. м) и «Гусарская баллада» (Одинцовский район) – там цены начинаются вообще от 40 тыс. руб. за «квадрат».
Есть на рынке, разумеется, и другие предложения. Скажем, ЖК «Новые снегири», расположенный в 23 км от МКАД в Истринском районе. Цены здесь находятся в диапазоне 34 - 40 тыс. руб. за кв. м. Можно отметить также «Новое Бисерово» (14 км от МКАД по Горьковскому шоссе), минимальная площадь квартир в этом ЖК составляет 29 кв. м, цены – от 1,45 млн руб. Список можно продолжить…
Итог, в общем, получается такой: в рассматриваемых нами загородных ЖК вполне можно найти квартиру по цене от 1,5 млн руб. – это если не брать совсем уж неликвид. Но лучше ориентироваться на стоимость «входного билета» в 1,7 - 1,8 млн. Это неплохо – почти в три раза меньше, чем стоит самая недорогая «однушка» в Москве.
Которые тут временные?
Есть ли среди покупателей квартир в подобных ЖК профессиональные рантье, т.е. те, кто изначально намерен недвижимость сдавать? Ответ на этот вопрос получить не так просто: далеко не все клиенты рассказывают о своих целях, а чрезмерное любопытство риелтора может быть расценено как бестактность. Тем не менее иногда подобная информация становится продавцам известной.
По мнению Дмитрия Цветкова (Penny Lane Realty), профессиональных арендодателей практически нет. «В базе нашей компании есть несколько квартир в ЖК «Кунцево-4», «Новое Лапино», «Петрово-Дальнее», сдающихся в аренду, - говорит он. – Однако я сомневаюсь, что они изначально были приобретены с этой целью». Аналогичной точки зрения придерживаются и другие наши эксперты. В частности, Марина Маркарова (MAYFAIR Properties) напоминает об огромных сроках окупаемости подобных инвестиций (минимум 30 лет), а также о том факте, что сдачей в аренду в поселках занимаются и управляющие компании – получается, что частному инвестору придется с ними конкурировать.
Однако – обращаем внимание еще раз – это все мысли о дорогом сегменте рынка, а в экономклассе реалии другие. Бороздя интернет, автор наткнулся на форум жителей одного из ЖК – сегодня подобные площадки имеются практически у всех объектов. Одна дама, недавно приобретшая квартиру, посетовала на то, что в их доме очень много малогабаритных однушек-студий. «Значит, собственники будут их сдавать, а мы – жить по соседству с арендаторами», - сделала она вывод. После чего последовала весьма неприятная характеристика всех снимающих – и шумные они, и нечистоплотные, и на сохранность подъездов и придомового имущества им наплевать… Другие посетители чата попытались спорить – дескать, обилие небольших квартир еще ни о чем не говорит, может быть, тут поселятся небогатые молодые семьи… Но автор исходного топика стояла на своем: у нее подруга недавно заселилась в подобный дом, и у нее именно так: все недорогие квартиры - «коммерческие», куплены под сдачу…
В поисках идеала
Какой должна быть квартира, чтобы ее сдача в аренду была наиболее рентабельной? Многие наши комментаторы мыслили масштабно. «Лучше всего, чтобы объект был больше, чем в Москве. Скажем, трехкомнатная квартира в загородном ЖК должна быть площадью 100-120 кв. м», - сказал один из опрошенных нами экспертов.
На взгляд автора, это продолжение все того же – «болезни элитности». На самом деле, наибольшим спросом в Москве пользуется самое дешевое жилье. И большинство практиков арендного рынка этот тезис подтверждает. «Анализ арендного рынка показывает, что максимальный спрос приходится на однокомнатные квартиры, - говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Даже в декабре, на фоне общего снижения спроса по отношению к ноябрю на 37,5%, спрос на однушки в полтора раза превышал уровень предложения. Что касается ценовых предпочтений, то максимальный спрос приходится на объекты до 30 тыс. руб. в месяц». Свои слова Мария Жукова подтверждает диаграммой:
Возвращаясь к основной теме нашего рассказа, стоит задать резонный вопрос: а зачем вообще городить огород с загородным ЖК? Ответ очевиден: чтобы найти там максимально ликвидный объект. А поскольку снимающие в массе своей хотят дешевизны, то лучше всего это им и предложить. Нечто такое, что превосходило бы своей «экономностью» самый дешевый московский экономкласс. Кстати – если вспомнить предыдущую главу – это соображение подтвердила и «форумчанка»: она, как мы помним, была убеждена, что более всего сдаются именно однокомнатные квартиры…
Экономика проекта
Попробуем теперь приблизительно подсчитать деньги. Чтобы приобрести объект под сдачу, потребуется, как мы помним, 1,5 - 1,8 млн руб. Сдать же такую квартиру можно будет (ориентируемся тут на рынок аренды подмосковных городов, находящихся на аналогичном удалении) тысяч за 15. Рентабельность приближается к 1% в месяц, т.е. 12% годовых – совершенно фантастические цифры, в Москве абсолютно недостижимые! Но – увы – это потому, что мы забыли о массе важных деталей, и все они не в пользу арендодателя.
Первое – это степень готовности квартиры. Самые привлекательные цены – разумеется, на строящиеся объекты, те, у которых в графе «готовность» красуется какой-нибудь II квартал 2013 года. Еще не забудем, что большинство строительных проектов в наших краях завершаются с существенными опозданиями. Так что получается, что, заплатив сегодня, доходы от сдачи мы увидим не раньше чем через полтора-два года, а на этот период вложенные нами средства окажутся заморожены.
Второе – покупаются голые бетонные стены, а для сдачи необходим объект, пригодный для проживания. «В квартире должен быть сделан ремонт, присутствовать мебель и бытовая техника, - говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Если приобретается новостройка, то эти расходы, по самым скромным подсчетам, составят порядка 500 - 600 тыс. руб.».
Третье – квартплата, которую по сложившейся на нашем рынке традиции платит арендодатель. С учетом того, что в загородных ЖК заявляется достаточно высокий уровень обслуживания (тут и огороженная благоустроенная территория, и ее круглосуточная охрана, и уборка снега зимой), ежемесячные платежи даже за небольшую однокомнатную квартиру достигают 2-3 тыс. руб. Эти деньги, к сожалению, тоже надо вычесть из тех 15 тыс. планируемого дохода…
И еще несколько деталей. Как и в любой аренде, будут периоды, когда квартира простаивает: одни жильцы съехали, других еще не нашли. В это время расходы остаются (квартплата никуда не девается), а вот доходов – ноль. Еще есть такая вещь, как подоходный налог – от вожделенных барышей предстоит отнять 13%. Наконец, транспортные расходы: каждый показ квартиры будущим арендаторам, каждая поездка в нее за очередным платежом окажется более накладной, чем внутри Москвы.
…Одним словом, с учетом всех этих огорчительных факторов реальная доходность инвестиции снижается – до тех же 4,5 - 5% годовых, как и от аренды в Москве. Чудес на этом свете не бывает, к сожалению.
Резюме от портала metrinfo.ru
Несмотря на сказанное выше, свой рассказ нам хотелось бы завершить на мажорной ноте. Да, инвестиции в загородные ЖК не принесут баснословных барышей (иначе московская аренда бы уже исчезла: все рантье переложили бы свои капиталы в подобные квартиры). Однако у нее есть существенный плюс: заметная, минимум в два раза ниже, чем в Москве, дешевизна «входного билета». А это означает, что те арендодатели, которые просто не могут купить московскую квартиру (необходимой суммы нет), имеют возможность начать с этого рынка.