Объявление в газете звучало как музыка: квартира всего за 800 тыс. руб.! Небольшая, конечно, - 30 кв. м, но сойдет. Расположена на втором этаже четырехэтажного дома, причем современного – 2009 года постройки. И находится все это великолепие не в далекой тундре, а всего в 30 км от МКАД! В общем, все как-то уж слишком сладко, чтобы быть правдой.
И обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться, что это за объект такой и какие такие добрые самаритяне предлагают это сокровище измученным квартирным вопросом гражданам.
Лазейка в законе
В отличие от автора этих строк (который – признаюсь – в первые секунды после прочтения данного объявления кинулся пересчитывать медяки в кармане, а потом задумался, у кого бы из знакомых перехватить сотню-другую тысяч) опрошенные нами эксперты совершенно не удивились. Да, такое явление есть, в один голос сказали они. На небольшом участке где-нибудь в деревне или садоводческом товариществе возводится 3-4-этажный дом с отдельными жилыми квартирами. В них могут быть входы с улицы (т.е. конструктивно это таунхаусы), или даже совсем «городской» вариант - с общим подъездом и квартирами на разных этажах.
«В связи с «дачной амнистией» в настоящее время для частных лиц не требуется разрешение на строительство жилого или садового дома, не требуется и ввод его в эксплуатацию, - объясняет Юлия Плетнева, генеральный директор компании «Мэтр Роше Юго-запад». – Воспользовавшись этой возможностью, частные инвесторы и застройщики стали возводить подобные строения на небольших участках земли. Дом, как правило, занимает всю площадь участка, с пешеходными дорожками по периметру и входной группой. Иногда это даже весьма привлекательные архитектурные объекты, иногда они просто напоминают бараки».
Но здание мало построить – на него надо оформить право собственности. И здесь самодеятельным застройщикам снова помогает «дачная амнистия». Оформление происходит через суд, а его (суд) совершенно не интересует, как объект выглядит. И наш застройщик (некий имярек) получает свидетельство о собственности на дом в 1000 кв. м на участке в 6 соток. Затем этот имярек делит свой дом на 20 частей и выставляет эти части на продажу. Заметим, кстати, что 20 частей – это совершенно не фигура речи: по словам Юлии Плетневой, ей приходилось видеть документы на 1/99 долю – объект располагался в Красногорском районе.
Не близко, но и не далеко
Итак, сам факт явления подтверждается, теперь попробуем разобраться с его массовостью. Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова», ссылаясь на данные Главного управления государственного строительного надзора Московской области, говорит, что на сегодня число подобных объектов составляет более 20-25. Эксперт добавляет, что лично ему довелось общаться с покупателями квартир из пяти незаконных строек.
Александр Ручкин, управляющий партнер компании «Юридический центр недвижимости и налогов», сталкивался с 3-4 подобными случаями в Одинцовском районе. А по оценке Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной жилой недвижимости компании Penny Lane Realty, в Подмосковье насчитывается около сотни незаконно возведенных многоэтажных жилых домов. В общем, разброс по цифрам серьезный, но можно согласиться с тем, что число таких строений измеряется десятками.
Отметили наши эксперты и еще одну важную деталь. Подобных объектов в принципе нет в Москве – что, вероятно, объясняется отсутствием здесь подходящих земельных участков. Нет их и в дальнем Подмосковье. Зона распространения вырисовывается довольно четкая – от самой столицы до расстояния в 25-30 км от МКАД, т.е. там, где присутствует серьезный платежеспособный спрос со стороны тех, кто хотел бы поселиться недорого – но вблизи Москвы.
Маленькие, но шустрые
Весьма четким получился и портрет тех, кто возводит подобные объекты. Часто это частные лица, заявляющие представителям надзорных органов, что строящиеся дома предназначены для их собственного проживания. Также застройка может вестись индивидуальными предпринимателями или небольшими фирмами. «Никогда за такими объектами не стоят крупные игроки на рынке или надежные риелторские агентства, - говорит Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»). – Это связано с тем, что продаваемые новостройки очень высокорисковые и покупатели могут не только лишиться денег и недвижимости, но и получить еще большие убытки. Продажа таких объектов может стать существенным ударом по репутации серьезных игроков на рынке недвижимости».
Цены пополам!
Естественно, основным козырем данных предложений является цена – она заметно, иногда в разы, меньше того, что просят продавцы за нормальные объекты. Как отмечает Александр Зиминский (Penny Lane Realty), предложения начинаются от 20 тыс. руб. за кв. м. Адвокат Олег Сухов говорит, что один из изучавшихся им объектов стоил 1,2 млн руб. Это (для подобной категории) дороговато, но располагалась квартира в Красногорском районе, совсем рядом с МКАД.
А Юлия Плетнева («Мэтр Роше Юго-запад») даже составила для нас таблицу, в которой не только привела цены подобных предложений, но и сравнила их с «нормальными»:
| район | комнаты | регистрация | Площадь, кв.м | Цена «долевой» квартиры (тыс. руб) | Цена «обычной» квартиры (тыс. руб.) |
|---|---|---|---|---|---|
| Красногорск | 1 | да | 23-35 | 1 000 – 2 000 | 3 000 – 4000 |
| Мосрентген, Теплый Стан | 1 | нет | 35 | 1 500 | От 4 000 |
| Мосрентген, Теплый Стан | 1-2 | нет | 53-60 | 2 300 – 2 500 | От 6 000 |
| Мосрентген, Теплый Стан | 2-3 | нет | 70 - 200 | 5 500-14 000 | От 10 000 |
| Бутово | 1-2 | нет | 50-70 | 3 700 – 6 500 | От 7 000 |
| Бутово | 2-3 | нет | 80 -120 | От 6 000 | От 12 000 |
| Видное | 1 | да | 38 | От 2 500 | От 4 000 |
| Видное | 3-4 | да | 100 -140 | От 9 000 | От 12 000 |
В целом, подводит итог эксперт, можно сказать, что цены примерно в два раза ниже аналогичных по потребительским качествам предложений в этом же районе.
Будет плохо…
У уважаемых читателей – автор просто убежден в этом – растет недоумение: а в чем недостатки подобной недвижимости? Объекты современные, удобные, расположенные недалеко от Москвы, да еще и по цене в два, а то и более того ниже, чем в среднем по рынку! Да, документы вроде как кривоваты – но в России этим вряд ли кого-нибудь удивишь. Поэтому сейчас мы перечислим недостатки этих объектов.
Первое, на что обращает внимание Юлия Плетнева («Мэтр Роше Юго-запад»), – это не квартиры, а доли в строениях. Это не очень удобно – например, при перепродаже доли нужно сначала предложить ее всем владельцам остальных долей (точь-в-точь, как и с комнатами в коммунальных квартирах) и получить от них письменный отказ. Если кто-то из соседей решит вам насолить и подписать отказ откажется (извините за тавтологию), продажа будет как минимум затруднена.
Второе – аспект, деликатно названный нашими консультантами «сантехническим вопросом». Даже неспециалисту понятно, что если участок предназначался для строительства дома для одной семьи, а построен объект для проживания нескольких десятков семей – мощностей коммуникаций не хватит. Скажем, в Красногорском районе известен дом на 60 однокомнатных квартир – и септик просто не справляется с объемом, а центральной канализации там просто нет. В другом случае аналогичная проблема с газом, и людям для обогрева и готовки приходится таскать баллоны на третий этаж.
«Проблемы с коммуникациями могут закончиться отключением всех мощностей вообще, - подтверждает Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»). – Может быть, удастся выкупить дополнительные мощности за 500-600 тыс. руб. с каждого собственника – это в лучшем случае».
Третья сложность – невозможность зарегистрироваться по месту жительства. Конечно, это не смертельно, сегодня в вопросах прописки наблюдается определенная либерализация, проживать гражданам разрешили даже на дачах. Но заранее понять, можно или нет будет зарегистрироваться в данном жилище, сможет только грамотный юрист на основании того, на земле какой категории объект построен.
…или совсем плохо!
Однако описанные в предыдущей главе проблемы покажутся покупателям «недоквартир» мелочью на фоне главной опасности – риска вообще лишиться недвижимости. «Даже при условии, что в последующем вы получите свидетельство о государственной регистрации права собственности, жизнь в таком доме подобна существованию на пороховой бочке, которая неизвестно когда рванет, - мрачно предрекает Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»). – Такие объекты имеют все признаки самовольной постройки и поэтому могут быть снесены по решению суда. Инициаторами судебного разбирательства могут быть местные органы власти, а в некоторых случаях – прокуратура». Эксперт добавляет, что собственникам квартир в этом случае не только не будет полагаться никакой компенсации – напротив, расходы по сносу также будут возложены на них.
Александр Зиминский (Penny Lane Realty) добавляет, что прецеденты известны – например, приняли решение снести многоэтажный дом, незаконно возведенный на территории Одинцовского МЖК «Отрада Де Люкс». И в данном случае решение было не только принято, но и выполнено. «Конечно, до сноса дело доходит далеко не всегда, но риск будет присутствовать постоянно – даже через 20 лет, - считает Александр Зиминский. – В последнее время в новостях все чаще мелькает информация о том, что прокуратура будет добиваться сноса того или иного объекта».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Исследованная нами тема является таким хрестоматийным примером, иллюстрирующим расхожую мудрость о бесплатном сыре и мышеловке. Квартира со всеми удобствами и по цене в 2-3 раза ниже рынка – это, конечно, очень привлекательно, но заставляет задуматься, почему это продавец проявляет подобную щедрость. Также стоит добавить и еще один простой совет: проверять все предоставляемые продавцом документы, причем не самостоятельно, а с участием независимого юриста.