С каждым годом число московских пятиэтажек неуклонно уменьшается, но все-таки пятиэтажных «раритетов» пока еще много, и далеко не все из них подлежат обязательной ликвидации. И несмотря на то, что их не устают ругать, на рынке недвижимости хрущевки остаются самым ходовым товаром. Где же сосредоточены такие дома в Москве, за что их ценят покупатели и чем они плохи?
Об этом и решил рассказать «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru». А также о стоимости квартир в таких домах и о том, чем оборачивается снос пятиэтажек для их обитателей.
Пятиэтажное разнообразие
По официальным данным, сегодня в Москве более 9000 пятиэтажных домостроений, что составляет около 23% всего жилого фонда города. Цифра весьма внушительная, и ведь пятиэтажка пятиэтажке рознь. Самые старые дома этого формата были построены еще до революции 1917 года. Они сосредоточены в ЦАО и отличаются кирпичными стенами и деревянными перекрытиями. «Панельных же пятиэтажек в ЦАО практически нет», - замечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Некоторые из этих пятиэтажек так и остались отдельными особняками, а другие были разделены на коммунальные квартиры, многие из которых, впрочем, выкупили и объединили в большие апартаменты.
После революции в Москве появились сталинские кирпичные пятиэтажки, они тоже строились в ЦАО и в районе Кутузовского, Ленинского и Ленинградского проспектов. Их визитная карточка – очень высокие потолки и довольно просторные комнаты. А вот всеми «любимые» хрущевские пятиэтажки, напротив, знамениты низкими потолками и очень неудобными тесными планировками, да к тому же и строили их из панелей. Одно достижение – таких домов воздвигли так много, что собственной квартирой со всеми удобствами обзавелись тысячи семей. Хрущевки заполонили те районы, которые в 1960-70-х гг. были окраинами столицы, и, по данным Ирины Кирсановой, заместителя генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест», на сегодня их можно наблюдать практически во всех старых спальных районах, например, в Люблино, Беляево, в районе метро «Тимирязевская» и «Улица Подбельского», а также в старом Выхино. А по мнению Льва Литовкина, руководителя офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость», максимальная концентрация таких пятиэтажек приходится на восток и юго-восток Москвы – районы Кузьминки, Выхино, Рязанский проспект и пр. В этих же краях можно встретить и более поздние пятиэтажки, возводимые уже при Брежневе и в последующие годы. Их планировки чуть лучше, а стены обычно выполнены из кирпича.
По данным Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», 65,3% предложения всех квартир в пятиэтажках, представленных на рынке, находится в кирпичных домах, из них 10% – это квартиры в кирпичных «сталинках». Порядка 21% – приходится на панельные пятиэтажные дома. Квартиры в блочных домах составляют 6,3% предложения. Квартиры в монолитно-кирпичных домах занимают не более 4,4% рынка пятиэтажек, в монолитных – 3%.
В нынешнем же веке вместо пятиэтажных домов предпочитают строить многоэтажные новостройки, а формат «5 этажей» иногда используют лишь в отдельных элитных проектах, расположенных в ЦАО, и в объектах малоэтажной застройки, которые возводятся за МКАД и в Московской области. В первом случае в пятиэтажках предлагаются просторные большие квартиры, не доступные массовому потребителю, а во втором – небольшие площади (правда, кухня сегодня минимум 7-8 м кв.) и монолитно-кирпичные стены.
Плюсы и минусы покупки
Несмотря на почтенный возраст большинства московских пятиэтажек и далеко не блестящее качество и состояние многих из них, рынок домостроений такого формата довольно активен: «Согласно базе данных нашей компании, на пятиэтажные дома в столице приходится порядка 13% всего предложения, при этом большинство из них это панельные и кирпичные хрущевки, и лишь 10% - объекты сталинской эпохи», - сообщает Лев Литовкин («ИНКОМ-Недвижимость»).
«Сегодня пятиэтажки старого жилого фонда стали реже участвовать в сделках. Современные покупатели отдают свой приоритет качественному жилью, и рынок пятиэтажных домов не так активен, - говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»). - Однако и у них есть свой стабильный покупатель. При этом если квартира расположена в кирпичном доме, то шансы найти для нее покупателя значительно возрастают. Продажа квартир в панельных и блочных пятиэтажных домах затруднительна». Так что спрос на такой формат тоже имеется, хотя недостатков у него весьма много.
Прежде всего, совсем не радует состояние самих домов: инженерное оборудование оставляет желать лучшего (старая проводка, ржавые трубы, засоренные системы отопления и т.п.), подъезд давно не ремонтировался, отсутствуют лифты и мусоропровод. «К тому же нет места даже для размещения консьержа, не говоря уже о большем. Это определяет недостаточный уровень безопасности жильцов, вплоть до ночевки в подъездах лиц без определенного места жительства», - замечает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки компании «Миан».
«Есть риск квартирных краж, особенно для квартир на первых и пятых этажах», - говорит Елена Иванцова, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Мэтр Роше Комфорт». Ну а если говорить о хрущевских панелях, то для них характерны очень тонкие внутренние стены, плохая тепло- и шумоизоляция и очень часто ветхость в целом. «Не стоит забывать, что изначально эти дома планировались для временного решения жилищной проблемы и были рассчитаны на 25 лет, соответственно, сегодня эта часть жилого фонда полностью устарела, и морально и физически», - полагает Лев Литовкин («ИНКОМ-Недвижимость»).
Квартиры в пятиэтажках в большинстве своем тоже не принадлежат к идеальным образцам. «Их характеризуют маленькие метражи и неудобные планировки», - отмечает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). «Встречаются квартиры с комнатами всего в 8 квадратных метров!» - подчеркивает Елена Иванцова («Мэтр Роше Комфорт»). И прежде всего, этим славятся, конечно панельные хрущевки, где площади однокомнатных квартир составляют 28-31 кв. м, двухкомнатных - 35-45 кв.м., а трехкомнатных – всего 58 кв.м.
И в плюс к этому очень маленькие кухни (в среднем 4-6 м кв.), совмещенный тесный санузел, смежные комнаты, узкие и бесполезные коридоры и очень низкие потолки - лишь 2,4 - 2,6 м в высоту. Еще в таких квартирах нет лоджий, а балконы (если есть) совсем крохотные. «Стоит еще заметить, что первые этажи панельных хрущевок весьма низкие, поэтому в квартирах часто бывает сырость», - говорит Елена Иванцова («Мэтр Роше Комфорт»).
На этом фоне квартиры в остальных типах пятиэтажек выглядят совсем не плохо. Так, в кирпичных домах постхрущевского периода они тоже с низкими потолками и небольшие: однокомнатные - в среднем 33 кв. м, двухкомнатные - 40 - 42,5 кв. м, а трехкомнатные – 54,6 кв. м, но среди двушек встречаются варианты с изолированными комнатами, а среди трешек - со смежно-изолированными. Также есть квартиры с раздельными санузлами, и кроме того, в кирпичных пятиэтажках в отличие от панельных и блочных лучше шумоизоляция и выше первые этажи. И, как известно, кирпич теплее панели.
Не стоит забывать, что среди пятиэтажек больше, чем среди других зданий, не просто ветхих, но аварийных домов с серьезными проблемами (большие трещины, дыры в полу и потолке, текущие крыши и т.п.), грозящих обвалиться и потому небезопасных для проживания. По оценкам Елены Иванцовой («Мэтр Роше Комфорт), в Москве на сегодня их насчитывается 350.
Однако не все так негативно. Во-первых, пятиэтажки обычно находятся в пешей досягаемости от метро (ведь старые спальные районы строились вокруг станций метрополитена) и в давно обжитых зонах с развитой инфраструктурой (за исключением разве что тех домов, что располагаются в ЦАО, где, как известно, с инфраструктурой проблемы), густо посаженными деревьями и вдалеке от широких магистралей. Во-вторых, в кварталах с пятиэтажными домами меньше проблем с парковкой: покупателям квартир иногда предлагается капитальный гараж в гаражном поселке (таковые чаще встречаются как раз в старых спальных районах), а если он не предлагается, то за счет меньшей плотности населения по сравнению с высотной застройкой проще найти место для машины во дворе. Ну и в-третьих, квартиры в пятиэтажках отличаются более низкими ценами (даже «сталинки» и варианты в ЦАО зачастую дешевле квартир в домах начала XXI века и нынешних новостройках).
Главный плюс – цена
Относительно низкая стоимость квартир в пятиэтажках, пожалуй, их главное достоинство, привлекающее целевую аудиторию – тех, кто нуждается в отдельном жилье, но не располагает большой суммой денег и не хочет или не может взять ипотечный кредит (а это в основном молодые специалисты и семьи, пенсионеры, да и многие немолодые служащие с весьма средним доходом).
«Квартиры в пятиэтажных домах по сравнению с более современными и комфортными вариантами аналогичного класса (имеется в виду эконом) в среднем на 5-15% дешевле», - утверждает Александра Кадченко (МИАН). Но все, конечно, зависит от характеристик и состояния конкретного дома и конкретной квартиры, а также от месторасположения жилья и этажа (1-й и 5-й считаются более проблемными из-за вероятности краж и всевозможных поломок).
Можно найти варианты со стоимостью квадратного метра 80-100 тыс. руб., но, скорее всего, это будет объект в панельной хрущевке, не в очень хорошем состоянии (а то и требующий капитального ремонта) и в относительном удалении от метро. «Например, в районе Выхино-Жулебино однокомнатная квартира в пятиэтажке площадью 32 кв. м стоит 4,3 млн рублей, а двухкомнатная (44 кв. м) 5 млн руб. А в более современном панельном доме в том же районе однокомнатную квартиру (площадь 35 кв.м) удастся купить в среднем за 5,6 млн руб., а двухкомнатную (55 кв. м) - уже за 8,1 млн руб.», - рассказывает Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»). Но квартиры в пятиэтажных домах, расположенных в ЦАО, дороже: «Например, квартира в Угловом переулке площадью 44 м кв. продается за 7,5 млн руб. Причем это одна из немногих панельных пятиэтажек в центре Москвы», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).
А вот данные о самых дешевых вариантах в пятиэтажках из базы эксклюзивных объектов компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»: однокомнатная квартира в блочной пятиэтажке стоит 4,8 млн рублей. Она находится в районе Метрогородка на 2-м этаже 5-этажного дома. Общая площадь квартиры – 33 кв.м, кухня – 6 кв.м. Самая недорогая квартира в кирпичной пятиэтажке, стоит 4,1 млн рублей. Это однокомнатная квартира на 3-м этаже 5-этажного дома на Рязанском проспекте. Общая площадь квартиры 30 кв.м, кухни – 5,6 кв.м. Наконец, самый недорогой объект в панельном пятиэтажном доме стоит 4,35 млн рублей. Это однокомнатная квартира в Коптево, на 1-м этаже, общей площадью 30,6 кв.м, с кухней 5,5 кв.м.
В среднем же квадратный метр в старой пятиэтажке, по данным нашего портала (см. «Курс квадратного метра»), стоит около 145 тыс. рублей.
Резюме www.metrinfo.ru
Квартиры в стареньких пятиэтажках, как правило, отличаются небольшим метражом и неудобными планировками, а сами дома не блещут своим состоянием, но стоит такое жилье относительно недорого, поэтому это вариант для тех, у кого бюджет на покупку квартиры невелик. Однако - не лишенный и достоинств: большинство домов располагаются в хороших районах с инфраструктурой.
В следующей статье, в одном из ближайших выпусков портала, мы поговорим о сносе пятиэтажек.