Ипотека в Москве: истории из жизни. Банк требует досрочного погашения; продавец уклоняется от налогов; в купленной квартире – несогласованная перепланировка. Учимся бороться с трудностями

Очень-очень злой банк
У меня ипотечный кредит. Довольно долго кредитная история была хорошей, но потом в кризис я допустила три просрочки в течение года. Затем ситуация с моей работой (и, соответственно, платежами) выровнялась, я снова стала выплачивать платежи и постепенно гасить образовавшийся из-за просрочки долг. Но банк уже успел обратиться в коллекторское агентство, которое требует возврата полной суммы кредита. Постоянно звонят и угрожают подать в суд.

Если по-человечески, то хотелось бы спросить голосом другого новогоднего киногероя, Василия Алибабаевича из «Джентльменов удачи»: «Зачем ты такой злой? Зачем, как собака?!». Банк явно перегибает палку: автор этого письма возобновила платежи, стала гасить образовавшийся долг. Но нормы гражданско-правовых отношений, к сожалению, не всегда и не во всем совпадают с понятием справедливости. Так что будем разбирать ситуацию по порядку.

Вопрос первый: имеет ли банк право так поступать? Несомненно. «По закону об ипотеке банк имеет право выставить требование о досрочном погашении кредита при трех просрочках», - говорит Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка. Как напомнили другие наши эксперты, условия, при которых от вас могут потребовать досрочное погашение, скорее всего, прямо прописаны в вашем кредитном договоре. Другое дело – имеет ли банку смысл тут лютовать. Особого нет (должник ведь возобновил платежи), но не стоит полагаться, что эта нехитрая мысль дойдет до банкиров, скажем так, автоматически. Из чего вытекает, что автору письма придется взять на себя труд разъяснить все это – т.е. обратиться в банк, все растолковывать, убеждать. К сожалению, часто наши люди избирают другую тактику: затаиться в надежде, что все как-нибудь само собой «рассосется». Если вдуматься, позиция очень бестолковая. Ну, к примеру, ваш работодатель «забыл» заплатить вам зарплату – вы согласитесь, чтобы эта ситуация была «спущена на тормозах»?! «Автору письма необходимо срочно идти в банк-кредитор, объяснять причины просрочек по кредиту и пояснять, что в ближайшее время возникшая задолженность по кредиту будет погашена, - убеждена Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость». – Бездействуя, автор письма только усложняет свое положение и продолжает выглядеть в глазах банка злостным неплательщиком, а не добросовестным заемщиком, у которого возникли временные трудности с погашением».

И наконец, о перспективах суда. Они для героини нашего рассказа довольно-таки оптимистичны – платежи по кредиту она возобновила, даже образовавшийся долг гасит. Так что если коллекторы и начнут судебный процесс, у вас хорошие шансы его выиграть. Но для этого потребуются услуги квалифицированного адвоката.

Для начала давайте-ка отбросим ложную стыдливость и назовем вещи своими именами. Продавец квартиры занимается здесь тем, что на юридическом языке называется «уклонением от уплаты налогов», за что согласно ст. 198 Уголовного кодекса можно получить один год тюрьмы, а за «особо крупный размер» - и до трех лет. Конечно, главным окаянцем выступает продавец – это ведь он уклоняется. Но и покупатель, если он станет подтверждать слова продавца, становится соучастником. Посадят – вряд ли, но нервы помотают. Оно вам надо?

Если же рассуждать сугубо формально, то многие банки в принципе допускают возможность занесения в договор суммы в 990 тыс. руб. Вероятно, исходят из того, что закон нарушают не они – соответственно, и шишки полетят не в них. Но так поступают не все кредитные организации. «Для нашего банка такая ситуация неприемлема», - категоричен Дмитрий Краснов, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка проектного финансирования.

Еще добавим, что помимо соучастия в уголовном преступлении (что само по себе немало) покупатель квартиры, согласившийся на 990 тыс. руб., подвергается и другим опасностям. Главная – возврат в случае расторжения договора только той суммы, которая указана в документах. «Если договор расторгается по соглашению сторон или через суд, покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец – денежные средства, - объясняет Екатерина Жженова, начальник отдела оптимизации бизнес-процессов и аналитической отчетности департамента развития бизнеса Банка ИТБ. – Доказать передачу продавцу денежных средств за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, практически невозможно. Бывают ситуации, когда правовые основания для признания сделки недействительной (незаключенной) активно используют мошенники».

Есть и еще одна деталь. Как напоминает Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»), покупателю могут насчитать налог на доход на основании ст. 40 Налогового кодекса. Дело в том, что при ипотечных сделках обязательно фигурирует отчет об оценке, в котором указывается рыночная цена приобретаемого объекта. Так что если квартира стоит, например, 5 млн руб., а стороны сделки скажут, что соглашаются на 990 тыс., налоговики ответят, что покупатель делает очень выгодное приобретение, где выгадывает 4 млн – и должен заплатить с них 13%.

…Короче говоря, согласиться на сумму меньше чем миллион в договоре – это значит оказать любезность малознакомому вам дяде (или тете), причем цена этой любезности может оказаться для покупателя чересчур высокой.

Из ответов наших консультантов следовало, что подобное условие – или согласовать перепланировку, или вернуть квартиру в первоначальный вид – выдвигается всегда. «Это стандартное требование всех банков, - говорит Ирина Владыкина, начальник отдела заключения сделок ОАО «Флексинвест Банк». – В случае его невыполнения банк вправе выставить требование на полное досрочное погашение». Более того, выяснилось, что и срок в шесть месяцев – тоже стандартный, в большинстве кредитных договоров фигурирует именно он.

Так что тот очевидный факт, что автор письма еще «не чешется», ничего хорошего ему не сулит. «Заемщику нужно внимательно прочитать свой кредитный договор, все санкции неисполнения требования банка в нем есть, - убеждена Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»). – Имеет смысл поторопиться, и – поскольку в отведенный срок согласовать перепланировку явно не получится – обратиться в банк с заявлением о его продлении».

Пользуясь собственной некоторой осведомленностью в предмете, автор этих строк хотел бы сказать: есть очень большие сомнения в том, что описанные переделки в квартире будут согласованы – по крайней мере, в Москве. Газифицированная кухня под и над жилыми комнатами – этого Жилинспекция не допустит никогда. Так что, скорее всего, придется быстренько приводить все в первоначальный вид, в соответствии с планами БТИ.

На наш взгляд, ответ однозначен: чем длиннее кредит – тем лучше. У более короткого долга есть единственное преимущество – вы меньше денег потратите на выплату процентов. Но это обстоятельство легко перебивается тем соображением, что платить можно досрочно. «Будет возможность – будете гасить досрочно, а в те месяцы, когда предстоят другие большие траты (дорогие покупки, отдых и проч.) – гасите ту сумму, к которой уже привыкли», - говорит Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка.

«Когда мои клиенты говорят, что хотят очень быстро погасить свой кредит, я им задаю вопрос: «Вы хотите, чтобы кредит управлял Вами, или же сами хотите управлять кредитом?» - развивает эту же мысль Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»). – В случае высокого, на пределе возможностей, ежемесячного платежа именно кредит управляет заемщиком: любая незапланированная трата влечет за собой риск нехватки денег. Если же ежемесячный платеж по кредиту удобный, то заемщик сам управляет своим кредитом и имеет возможность аккумулировать денежные средства на досрочное погашение и – как следствие – уменьшить сумму ежемесячного платежа или сократить срок кредита».

«Мы советуем нашим клиентам брать кредит на максимально возможный срок, потому что тогда размер ежемесячного платежа получается минимальным, - продолжает тему Александр Ефимов, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие». - Это защитит заемщика от возможных проблем при ухудшении финансового положения, ведь в этом случае при уменьшении дохода проще избегать просрочки по кредиту, штрафов за задержку платежа и т.д. При этом не стоит бояться большой переплаты по кредиту, которая возникает при длительных сроках кредита. Если клиент имеет возможность платить больше, он может это делать ежемесячно, уменьшая тем самым переплату по кредиту. С учетом последних изменений в законодательстве, досрочное погашение кредита без штрафов и комиссий возможно уже с первого месяца».

Изучить, как зависит размер ежемесячных платежей от срока кредитования, вы можете, воспользовавшись профессиональным ипотечным калькулятором от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

Застройщик «не сотрудничает» с банком
Решили купить квартиру в новостройке. В компании-застройщике нам предложили список банков, где мы можем взять кредит. Мы хотели бы в другом. На что застройщик нам сказал, что с этим банком они «не сотрудничают».

Положение совершенно фантастическое. Покупатель приходит, приносит наличные, а застройщик в ответ: «Уберите ваши грязные деньги, они из неправильного банка!». Как-то не верится в это…

На наш взгляд, ситуация могла возникнуть из-за элементарного непонимания. Застройщики, «не сотрудничающие» с каким-то банком, – это, конечно, бессмыслица. Зато вполне возможна обратная ситуация: банк не сотрудничает с застройщиком. Например, считает, что положение этого застройщика ненадежное, что он может «упасть» и т.п. И, конечно, не кредитует возводимые им новостройки.

Фраза сотрудников компании-продавца, скорее всего, означает именно это: наш объект не аккредитован в данном банке, кредит под него не дадут. Т.е. если покупатель вдруг каким-то образом сумеет – ради бога, но лучше не тратить понапрасну время, а обратиться в те банки, с которыми у нас уже налажены отношения, которые считают наши объекты надежными. И быстро и без волокиты дадут вам деньги в долг.