Квартиры в новостройках или на вторичном рынке: сравниваем цены. В чем заключается главное отличие? Ищем, где дешевле, качественнее и больше выбор

Неправильно, но… правильно
Эксперты рынка, которых мы начали мучить соответствующими вопросами, прежде всего попеняли нам на некорректную их постановку. Суть замечаний сводилась к тому, что сравнивать первичный и вторичный рынки целиком не совсем правильно – очень они разные. «На первичном рынке Москвы преобладают новые комфортабельные объекты бизнес-класса (около 40% предложения), значительная доля принадлежит жилью элитного класса, отвечающему самым современным требованиям по архитектуре, технической оснащенности, с элементами роскоши (около 17% предложения), - говорит Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ». – Объекты среднего класса и экономкласса составляют 28,5% и 5% соответственно». А на вторичном рынке ситуация принципиально иная. «Большую часть предложения составляют квартиры в домах экономкласса (39%), на средний класс приходится 31,2% предложения, бизнес-класс – 29,8%, - отмечает Владислав Луцков. – Следовательно, сравнивать средние показатели цены предложения, не учитывая структуру предложения по качеству жилья, – неправильно». Приблизительно то же самое сказали все опрошенные нами эксперты.

Признавая справедливость замечаний, автор не может не отметить, что классы эконом, бизнес и элит - это все-таки для специалистов. Обычный человек чаще всего ничего такого не знает. Он сидит себе в своей «среднестатистической» квартире и смотрит на цены на такие же «среднестатистические» новостройки. И как ни крути, выходит, что последние дороже. Кстати, по данным Владислава Луцкова («МИЭЛЬ»), выходит, что по итогам октября средняя цена на первичном рынке Москвы составляла 206,1 тыс. руб. за кв. м, а на вторичном – 180,5 тыс. руб. Хотя, конечно, разницу в классе надо учитывать.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» и «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» ведут свою статистику цен на вторичное жилье, которые традиционно несколько ниже тех, которые дают другие участники рынка. Эти ресурсы традиционно не учитывают цены элитного жилья и «неформатных» квартир, чтобы не искажать картину в сторону повышения.

Цены на московские квартиры в долларах и в рублях за последние 6 месяцев

«Я загоню их по спекулятивной цене!»
Так или иначе, признаем, что среднестатистическому горожанину точно не удастся навариться, переселившись из старой квартиры в новую. Московские новостройки стоят дорого, и даже очень… Объяснения подобному положению даются разные – во многом в соответствии со вкусами самих объясняющих.

Один из самых популярных – ушлые застройщики, которые продают народу жилье по «спекулятивным» ценам. Тезис очень хорошо смотрелся бы в нашем социалистическом прошлом, сегодня же на дворе рынок (пусть и с перегибами), так что само понятие «спекулятивная цена» потеряло смысл. Те же сами граждане, что ругают застройщиков за дороговизну, при продаже собственного имущества (например, вторичной квартиры) стремятся выжать из него максимальное количество денег. Если товар покупают – значит, со стоимостью все в порядке.

«Цена от застройщика соответствует спросу, - убеждена Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. – Спрос на жилье в Москве и Подмосковье – самый высокий в России, поскольку столица - финансовый центр, здесь сосредоточено основное число рабочих мест. Да и уровень жизни – один из самых высоких. И пока сохраняется высокий спрос, опережающий предложение, цены на жилую недвижимость в этом регионе будут расти». Также, продолжает эксперт, цены обусловлены функциональностью возводимых комплексов, обладающих собственной развитой инфраструктурой (школы, магазины, предприятия услуг и т.д.). Этот показатель стал нормой в строительстве жилых объектов в Москве за последнее время. В сегменте же вторичного жилья столицы еще мало объектов, имеющих развитую инфраструктуру шаговой доступности.

Административное давление
Еще одной популярной версией дороговизны московских новостроек является высокая «административная рента». Сторонники этой точки зрения говорят, что в столице уже давно создана ужасная коррупционная система, в которой бедный застройщик вынужден отстегнуть такое количество всяких взяток, что дешевле продавать просто не получается.

По оценкам наших экспертов, себестоимость возведения одного квадратного метра жилья в Москве колеблется в пределах 40-50 тыс. руб. Остальное в конечной цене недвижимости – приобретение прав на участок застройки (оформление в собственность или аренда), подключение к городским инженерным сетям, благоустройство внутридворовой территории и прочие расходы. И эти составляющие – поднимающие стоимость «квадрата» в новостройке в разы – с трудом поддаются анализу.

Теория славная, но остаются вопросы. Например, почему по соизмеримым ценам продаются также и новостройки в Подмосковье – о тамошних ужасных «коррупционных схемах» нам телевизор не рассказывал? Еще вопросик: на посту мэра другой человек, телевизор отрапортовал о том, что «гидра московской коррупции раздавлена», а дешевле квартиры совершенно не стали. Это почему?

«У нового мэра Москвы Сергея Собянина другие приоритеты, - говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». – Во главу угла он ставит решение транспортной проблемы города. Жилищный вопрос москвичей пока отодвинут на второй план. Вместе с тем новые власти стараются решать проблемы рынка недвижимости. Введен мораторий на точечную застройку, пересматриваются инвестиционные контракты. Это, кстати, еще один фактор высоких цен. Разрыв и пересмотр контрактов откладывает строительство новых объектов».

Хотеть не вредно
Третья причина, не позволяющая гражданам успешно перебираться из старых квартир в новые, состоит в том, что многие упомянутые граждане хотят слишком много. Живя, условно говоря, в «однушке» в девятиэтажке где-нибудь в Восточном Бирюлево, такой персонаж хочет пятикомнатную на юго-западе в доме бизнес-класса, причем без доплаты. Вообще-то «социальные» претензии можно предъявлять органам власти. А частные застройщики, являющиеся коммерческими организациями, уж точно не обязаны никому ничего «давать». Собственнику надо продавать свою квартиру и потом покупать на вырученные деньги то, что нравится, – при условии, конечно, что денег хватит.

«Давайте смотреть на вещи трезво, - призывает Юлия Гераськина (Est-a-Tet). – Если на продажу выставляется однокомнатная квартира в Бирюлево по цене пятикомнатной на юго-западе, то ее просто никто не купит, поскольку у потенциальных покупателей есть достаточно широкий выбор подобных предложений в панельных домах на окраине. Здесь опять-таки ситуацию регулирует спрос. А предложение современных новостроек, особенно в низком ценовом сегменте, в Москве небольшое. Поэтому и возникает высокий спрос на жилье такого типа, обуславливающий быстрый рост цены».

Кому что светит?
Повернем наш разговор в практическое русло и попытаемся понять, на что могут рассчитывать обитатели неновых московских квартир, если решатся перебраться в новостройку. По мнению Веры Удачиной, генерального директора компании «Адресъ-Недвижимость», на этой операции, безусловно, можно заработать квадратные метры, зато придется уехать дальше от центра Москвы. «Скажем, квартира общей площадью 53 кв. м в районе метро «Текстильщики» без балкона вполне может превратиться в 69-метровую в Павшинской пойме аж с двумя балконами, - говорит эксперт. – Старая квартира может быть продана за 6 млн руб., новая куплена за 5,6 млн руб. – оставшуюся разницу можно пустить на отделку».

С этим тезисом полностью соглашается и Юлия Гераськина (Est-a-Tet). По ее словам, продажа небольшой двухкомнатной квартиры (около 50 кв. м) в панельном доме со старым ремонтом в центре принесет на сегодняшнем рынке 11-12 млн руб. На эти деньги можно приобрести просторную «двушку» в районе Третьего транспортного кольца. Например, в ЖК «Скай Форт» это будет объект площадью 80 кв. м. Если же рассматривать новостройки ближе к МКАД, то по карману будут трехкомнатная или даже небольшая четырехкомнатная квартиры. Например, в ЖК «Царицыно» за те же 11-12 млн руб. можно приобрести «трешку» в 120 кв. м.

Еще больший выигрыш в метрах получится, если согласиться на жилье за МКАД. Как говорит Ольга Гусева («Домостроитель»), если продать довольно типовую для Москвы двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м в спальном районе, выручка составит 9,5 млн руб. В ЖК «Юго-Западный» можно будет купить квартиру в 105 кв. м, кроме того, у нас останется еще 2,2 млн руб. на ремонт.

А Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест», напоминает, что в довольно популярном районе Чертаново за 8 млн руб. можно приобрести двухкомнатную квартиру в 64 кв. м в почти готовом ЖК «Аннинский». Конечно, площадь объекта здесь не такая впечатляющая, как в прочих примерах, – зато дом расположен возле самого метро.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Как выясняется, универсальное правило «вторичка дороже новостроек» действует и в наших палестинах. Однако с одной «небольшой» поправкой – сравнивать нужно сопоставимые по качеству объекты. В реальности же первичный и вторичный рынки у нас очень разнятся: на первом представлены преимущественно дорогие объекты, просторные и сияющие, а на другом – множество «убитых» пятиэтажек. Что вызывает перекос цен, который будет продолжаться очень долго (если не всегда): перспективы того, что все дома в Москве станут новыми и современными, нереальны.

Мнение эксперта:

Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья»:
Новостройки в Москве стоят дорого, и у такого явления есть вполне объективные причины. Во-первых, эти новостройки – это дефицит, особенно в сегменте доступного жилья. При этом спрос на новое жилье по доступным ценам в Москве очень большой. Во-вторых, стоимость инвестиционных контрактов и земли в Москве достаточно высока. В-третьих, как уже говорилось, основной объем предложения – квартиры в домах бизнес и элитного сегментов. Жилой фонд же в Москве в основном состоит из пятиэтажек, панельных и кирпичных домов.

Однако это нехарактерно для большинства объектов Подмосковья, где цены на вторичном рынке выше, чем предложения в новостройках. Из-за высочайшего уровня конкуренции среди застройщиков МО и огромного ассортимента предложения ценовой рост здесь более сдержан и уступает вторичному жилью.