Хлопоча о получении ипотечного кредита, потенциальный заемщик более обеспокоен тем, чтобы пройти андеррайтинг банка и получить от него одобрение. После этого, думает человек, заем уже в кармане. Однако иногда случается, что банк передумывает и в кредите отказывает. Ситуация нечастая, но совершенно исключать ее нельзя. В том, как и почему так происходит, и разбирался обозреватель журнала Metrinfo.ru.
Не много, но…
Часть из опрошенных нами экспертов рынка убеждена, что такого не бывает в принципе. «На моей практике таких ситуаций не было, - говорит Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость». – Даже в ноябре-декабре 2008 года все наши одобренные клиенты кредиты получили».
Сторонники этой точки зрения справедливо отмечают, что, поступая так, банк «теряет лицо». «Такая ситуация для нас неприемлема, - категоричен Дмитрий Краснов, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования управления кредитования физических лиц АБ «Банк Проектного Финансирования». – Решение по клиенту принимается единожды, срок его действия – три месяца. Если кредит одобрен, и клиент получил об этом уведомление, подписанное первым лицом банка и в котором прописаны все условия выдачи кредита, то обратного хода нет».
Однако были и другие мнения. Так, Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов ОАО «Нордеа Банк», считает, что происходит такое «крайне редко». То есть все-таки иногда случается. А Валерий Барнинец, генеральный директор компании A-Realty Group, заявил, что таких случаев «не более 5-7%».
…В общем, автор «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» менее всего хотел бы написать «ужастик» и рекомендовать своим читателям с уже одобренными кредитными решениями пить с утра вместо привычного кофию валидол. Есть одобрение – кредит вы с вероятностью, приближающейся к 99%, получите. Но вот совсем исключать подобное развитие событий все-таки не стоит.
Причины: изменилась «линейка»…
Попробуем теперь разобраться в причинах этих явлений. Одна из наиболее типовых (насколько это слово вообще уместно для столь редко встречающихся ситуаций) – изменение продуктовой «линейки» банка. Одобрение, получаемое заемщиком, действует обычно 3-4 месяца – это тот срок, в который человек должен подобрать квартиру. За это время многое может измениться – например, банк просто перестает выдавать тот вид кредита, на который человек одобрялся.
Далее многое зависит от политики кредитной организации. Некоторые все-таки выдают кредиты на «старых» условиях. «Если банк закрывает какую-то кредитную программу, то она обычно продолжает действовать для заемщиков, одобренных в ее рамках», - отмечает Евгения Таубкина, генеральный директор «Независимого бюро ипотечного кредитования». Но бывает и иначе – банк решает, что программа отменяется сразу, и кредитов по ней тоже больше не будет. Всем спасибо, все свободны.
Разумеется, просто так «бросать» потенциального заемщика банк не захочет – это и репутационные издержки, и потерянный доход. Однако может случиться, что под другие программы человек просто не проходит. Скажем, банк посчитал, что исходя из уровня дохода этот заемщик может выплачивать не более 20 тыс. руб. в месяц. По «старой» программе платежи составляли, например, 19.990 – банк спокоен. Но программа отменена, а по новой процент выше на 0,5% в год – т.е. размер платежа составит, например, 20.400. Банк либо откажет, либо предложит заемщику чуть меньше денег – столько, чтобы платежи не вылезали за обозначенную выше рамку в 20 тысяч. Но такой кредит уже не устраивает заемщика – денег на желаемую квартиру не хватает. Все, сделка сорвалась.
«Наличие даже письменного подтверждения говорит лишь о готовности выдать кредит, - отмечает Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования «Абсолют Банка». – Непосредственно обязанность банка возникает в момент подписания кредитной документации и выполнения заемщиком всех условий, описанных в договоре (страхование, внесение собственных средств в качестве первоначального взноса и пр.). Как правило, кредит выдается по тарифам, действующим на момент подписания кредитного договора. Если по каким-либо причинам кредитная организация решает изменить тарифную политику или вовсе прекратить кредитование, то она осуществляет оповещение клиентов с действующими кредитными решениями».
…заемщик нахватал кредитов…
Еще одной причиной может стать изменившаяся кредитная ситуация потенциального клиента. Не секрет, что банки не любят заемщиков, которые погашают уже взятые кредиты (например, потребительские). Точнее говоря, не то чтобы не любят – но они уменьшают рассматриваемые доходы ровно на ту сумму, которая идет на эти выплаты.
В такой ситуации некоторым потенциальным заемщикам приходит в голову «гениальная» идея – на момент одобрения в банке ипотечного кредита долгов не иметь, а после получения уведомления пойти и взять потребительский кредит – «все равно никто не узнает!». Но банк как раз узнает – если, конечно, озаботится этим вопросом. «Банк одобряет определенную сумму, опираясь на данные о кредитах, которые клиент обслуживает на момент принятия решения по ипотеке, - говорит Роман Слободян («Нордеа Банк»). – Если обнаружатся новые обязательства клиента, кредитная организация будет вынуждена либо уменьшить первоначально одобренную сумму, либо вовсе отказать в выдаче ипотечной ссуды».
…заемщик обеднел или «посерел»…
Разумеется, в жизни заемщика могут произойти и еще какие-то изменения. Например, человек мог потерять работу. В такой ситуации одни клиенты сами откажутся от получения кредита, другие же понадеются на родной российский авось - дескать, найду работу, и очень скоро. Банкам же подобное шапкозакидательство очень не по нраву, и они – если узнают о таком повороте судьбы – непременно откажут в кредите.
Может случиться и так, что человек и работы не лишился, и даже доход его вырос, но… Как знают даже малые дети, зарплаты в нашей стране бывают «белые» (когда все проводится через бухгалтерию) и «серые» (все деньги или их часть нигде не учитываются, а выдаются работнику наличными в конверте). Предположим, наш заемщик в тот период, пока действует его одобрение, получил предложение от нового работодателя: зарплата выше, но – «серая». С точки зрения бытового здравого смысла его платежеспособность только увеличилась. Но банки (некоторые) считают «серые» зарплаты подозрительными и либо не кредитуют под них вовсе, либо устанавливают более высокие проценты. «Если у банка разные условия по процентным ставкам для «белых» и «серых» заемщиков, то изменение условий кредитования при изменении способа подтверждения дохода обосновано», - считает Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»).
…или наврал о себе
Ситуация, откровенно говоря, не очень вероятная: во время ипотечного андеррайтинга клиента рассматривают довольно пристально. А вот в родственном потребительском кредитовании встречается. «В нашей практике было 2-3 случая отказа от потребительского кредита, потому что заемщик производил крайне неблагоприятное впечатление своим поведением, - говорит Марина Мишурис, председатель правления «ФлексБанка». – Например, делал все по указке пришедшего с ним другого человека или выглядел явно вразрез с ранее предоставленными данными об уровне дохода». Впрочем, уточняет эксперт, это касается именно потребительских кредитов – ипотечные заемщики взаимодействуют с банком гораздо дольше, поэтому риск выявления негативных факторов на самой последней стадии все-таки меньше.
А вот Галина Костышева («Абсолют Банк») говорит, что и с ипотекой такие случаи редко, но бывают. «Если банку становится известна какая-либо негативная информация по предполагаемому заемщику, то он вправе отказать в выдаче кредита, - отмечает она. – Такие случаи крайне редки, однако бывали ситуации, когда непосредственно на сделке выяснялось, что информация, предоставленная в пакете документов, собранном заемщиком для принятия решения, не соответствует действительности».
Квартирные хитрости
Еще, как известно, заемщик должен получить одобрение на приобретаемую квартиру – банк оценивает ее на предмет технического состояния, юридической истории и т.п. На первый взгляд, эта проблема лежит вне темы нашего сегодняшнего разговора, но не будем спешить с выводами… «Отсутствие одобренной квартиры в принципе ничем не отличается от отказа в выдаче кредита в последний момент, - считает Марина Мишурис («ФлексБанк»). – И у банка здесь даже больше маневра: он может затягивать одобрение объекта или отказывать в нем не потому, что квартира его не устраивает, а потому, что не хочет выдавать кредит».
Нет, нет, нет, конечно, нет
У исследуемой нами темы есть и еще аспект. Люди, полагаясь на возможность получения ипотечного кредита, часто совершают весьма решительные шаги. Кто-то вносит аванс за покупаемую квартиру (а это 100-200 тыс. руб. на сегодняшнем рынке, даже в экономклассе). Кто-то даже продает имеющуюся у него недвижимость, рассчитывая приобрести впоследствии объект большей площади. Отказ банка тут выглядит не просто некрасиво – несостоявшийся заемщик несет вполне ощутимые материальные потери. Нельзя ли стребовать с банка компенсацию за них?
Ответы наших экспертов сводились к строчке из старой песни, взятой заголовком к этой главе. Во-первых, банки часто не дают письменное уведомление, ограничиваясь телефонным звонком или письмом по электронной почте. А их использовать в качестве доказательства в суде крайне проблематично… Но даже в тех случаях, когда одобрение было письменным, оно тоже мало поможет в возможном разбирательстве. «Как правило, банки в уведомлении указывают очень важный момент: уведомление не является офертой, и условия кредитования, указанные в нем, - предварительные, - говорит Роман Слободян («Нордеа Банк»). – Также в этом документе банк оставляет за собой право отказать клиенту в выдаче кредита, если в период действия уведомления станет известна информация об обстоятельствах, свидетельствующих о том, что с выплатой кредита могут возникнуть проблемы».
«Общественной симметрии» ради…
Стоит упомянуть и о «зеркальной» проблеме – клиент приходит в банк, получает одобрение, а кредит потом не берет. Банкирам это, между прочим, накладно – они тратили свои ресурсы на проверку заемщика, «бронировали» под эту сделку деньги… Таких «отказников», кстати, намного больше, чем банков, – цифры, по оценкам, доходят до 30-50%. Причины самые разные: у кого-то изменились жизненные обстоятельства, кто-то понял, что на предлагаемую сумму он не сможет купить квартиру, которая нравится. Есть и еще одно: некоторые потенциальные заемщики обращаются сразу в несколько банков, а потом смотрят, где одобрение получено и в каком из них условия лучше. Понятно, что даже если у этого человека дойдет до сделки, деньги он одолжит только в одном месте. Остальные кредитные организации трудились впустую...
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Практические рекомендации потребителям просты: быть осмотрительными! В частности, всегда держать в памяти, что с кредитом могут появиться проблемы. Весьма вероятна ситуация, что деньги дадут – но меньше, чем обещали. Так что имеет смысл требовать включения в авансовые соглашения с продавцами квартир пункта о том, что деньги подлежат возврату в случае, если в кредите вам будет отказано. Также не стоит пытаться купить квартиру впритык - лучше такую, денег на которую будет с запасом.
И напоследок – любопытная информация. В середине октября прошло сообщение о том, что «Президиум Высшего арбитражного суда дал возможность заемщикам взыскивать убытки за отказ от выдачи ранее одобренного кредита». Это не совсем о том, о чем говорим мы: история касалась взаимоотношений юрлиц, да и по тем договорам, которые уже подписаны. С другой стороны, прецедент, согласимся, похожий – может быть, власти со временем заинтересуются и теми вопросами, о которых говорилось выше?