Если бы все могли с точностью хотя бы до 90% знать, что будет завтра, наверняка совершали бы меньше ошибок и были бы богаче – в общем: «Знал бы прикуп – жил бы в Сочи». Чем серьезнее шаг, который нужно сделать, тем больше размышлений и терзаний. И ипотека как раз один из таких сложных шагов. В какой момент лучше взять кредит? В какой валюте и в каком банке? Подождать, пока проценты снизятся еще, или не ждать, так как цены на квартиры и инфляция обгонят это снижение? Да и будут ли вообще уменьшены ставки?
Этими вопросами наверняка задается каждый потенциальный ипотечник, поэтому «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить у специалистов рынка недвижимости и банкиров, кода же все-таки наступает лучший момент для ипотеки и как его угадать.
Макроэкономическое влияние
Главный параметр, который оценивают потенциальные заемщики ипотечного кредита, – процентная ставка, хочется взять кредит подешевле с минимальной переплатой. А ставка тесно связана с ситуацией в мировой и российской экономике и макроэкономическими факторами. Зная это и наблюдая за состоянием экономики, можно спрогнозировать, как будут изменяться проценты по кредиту в ближайшей перспективе.
Ставка по ипотеке в первую очередь зависит от стоимости денег для банков и тесно связана с изменением ставки рефинансирования. «Если деньги для банков дешевеют, снижаются и ставки по кредитам, и наоборот, если стоимость денег для банков растет – ставки повышаются», - говорит Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Поэтому если наблюдается устойчивое понижение ставки рефинансирования и аналогичных ставок в Европе и США, то это говорит о скором снижении и процентов по ипотеке, а значит, выгодно немного повременить с кредитом. Правда, если на горизонте замаячил очередной кризис, ставки могут снова подрасти.
Когда ставки понижаются, а потом этот процесс заканчивается – значит, достигнут возможный уровень рентабельности при имеющейся на рынке конкуренции. «Однако если стабилизация ставок сопровождается повышением нестабильности на рынке, значит, в дальнейшем они, скорее всего, будут расти, и надо спешить за кредитом», - советует Дмитрий Яременко, руководитель службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство». «Нужно учитывать, что волнения и нестабильность на фондовых рынках – это нормальная реакция на крупные события или новости. Но ипотека – инерционный вид бизнеса, поэтому делать далеко идущие выводы о потенциальных рисках и ставках имеет смысл в том случае, когда нестабильность принимает затяжной характер, а показатели не возвращаются к более плавной и рациональной динамике в течение долгого периода», - рассуждает Анна Любимцева, руководитель аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Стоимость денег для банков обычно снижается в период стабилизации экономики или когда государство принимает какие-то меры государственного регулирования. «Но при ухудшении экономических условий ставки привлечения средств для банков растут, и они вынуждены повышать проценты по кредитам. Некоторые вообще закрывают ипотечное кредитование, тем самым уменьшая предложение на рынке и позволяя оставшимся кредитным учреждениям еще больше поднять проценты, - разъясняет Дмитрий Яременко (МИА). - Кроме того, в моменты нестабильности растут риски банков. А когда это происходит, банки требуют большие проценты – плату за риск».
Таким образом, ипотеку лучше брать при отсутствии серьезных проблем в экономике: «Оптимальными предпосылками для ипотечного кредита могут служить устойчивые показатели экономического роста в стране – стабильность курса национальной валюты, низкий уровень безработицы, рост ВВП», - говорит Юлия Мацияшко, руководитель продукта «Ипотека» ОТП Банка. Также к снижению ставок банки может подталкивать снижение темпов инфляции. А Евгения Таубкина, генеральный директор НБИК, считает, что снижение ипотечных ставок реально только в том случае, если в России будет оборот облигаций с ипотечным покрытием, т.е. кредиты будут «перепаковывать» в облигации, и они, как любые другие ценные бумаги, станут вращаться на фондовом рынке и выкупаться инвесторами.
Ипотека в хороших экономических условиях – это залог не только относительно низкой процентной ставки, но и снижение собственных рисков: у потенциальных заемщиков уменьшается риск потери работы и постоянного дохода. «Если же в стране наблюдается рост безработицы, то это верный сигнал для будущих заемщиков пока повременить с кредитом», - говорит Вера Полякова, региональный директор ЦФО ЗАО «Коммерческий банк ДельтаКредит».
Ну а если все-таки говорить о стабильной экономике, чтобы угадать более выгодный момент для ипотеки, надо следить за ценами на недвижимость: «Ставки по ипотечным кредитам повышаются, когда снижаются цены на недвижимость, и наоборот, рост цен дает банкам возможность понизить ставки», - говорит Вера Удачина, генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость». Так что нужно просчитывать оптимальное соотношение цен на жилье и ставок.
А еще - обращать внимание на конкуренцию: если все большее количество банков предлагает ипотеку – это верный сигнал к снижению процентов по кредитам в самом ближайшем будущем.
Личные обстоятельства
Но макроэкономика макроэкономикой, а ведь всеми нами движут еще и сугубо личные обстоятельства. Многие эксперты рынка советуют брать кредит тогда, когда возникла необходимость в приобретении недвижимости, ничего не выгадывая. Но прежде чем следовать этому совету нужно все-таки рассчитать свои силы.
Очевидно, что нельзя брать займ, когда нет постоянного дохода. Также не стоит спешить за кредитом, если еще не закончился испытательный срок, а Эмма Пономарева, заместитель директора департамента розничных операций Инвестторгбанка, советует подождать около полугода – так и уверенность в заработке будет выше, и вероятность отказа со стороны банка будет минимальной.
А вот ждать повышения зарплаты, если только это не уже решенное дело ближайшего месяца, скорее не имеет смысла. «Например, есть риск, что до этого момента вырастут цены на жилье, и так и не получится угнаться за нужной площадью и классом жилья», - предупреждает Эмма Пономарева. «А ведь взяв кредит сегодня, при улучшении материального положения можно либо полностью его погасить, либо продать приобретенную ранее квартиру и приобрести новую, соответствующую новому доходу», - говорит Вера Полякова («Коммерческий банк ДельтаКредит»).
Присматриваясь к ипотечным программам, как советует Юлия Мацияшко (ОТП Банк), необходимо учитывать базовые требования к заемщикам, такие как ограничения по минимальному и максимальному возрасту, требования к общему трудовому стажу, к гражданству и наличие постоянного места работы в России. При всем желании не получится взять кредит тем, кому пока нет 18-21 года, а вот тем, кому уже более 45 лет, нужно поторопиться с принятием соответствующего решения, потому что по условиям большинства банков заемщикам-женщинам должно быть не более 55-60 лет, а мужчинам - 60-65 лет, т.е. чем больше возраст, тем меньше будет срок кредита.
Еще один важный момент, который нужно учитывать, выбирая время для ипотеки, – семейный статус. Супруг или супруга лучше всего подходит на роль созаемщика, правда, при условии, что вторая половина работает и получает неплохой официальный заработок. К тому же если оформлять ипотеку на двух работающих супругов, можно рассчитывать на более серьезную сумму займа, а значит, на лучшую квартиру. А вот если супруг (супруга) не работают или не могут доказать свой доход – это минус, поскольку в глазах банка они становятся иждивенцами работающих членов семьи, и чтобы взять кредит, доход последних должен покрывать не только их расходы, но и расходы неработающих.
Аналогичная ситуация возникает и если в семье появляется ребенок: «На языке банкиров это означает появление лишнего иждивенца, а значит, снижение максимально возможной суммы кредита», - предупреждает Евгения Таубкина (НБИК). Правда, некоторые банки не так строго относятся к наличию иждивенцев, и им все равно, сколько в семье детей, если доход родителей довольно высокий. «Встречаются даже такие банки, которые при наличии в семье детей делают скидку в 0,5 процентных пункта от стандартной ставки. А также при рождении второго ребенка у семьи появляется возможность для погашения или оформления ипотеки использовать средства материнского капитала», - рассказывает эксперт.
Однако в любом случае, задумываясь об ипотеке, нужно четко представлять свою жизнь хотя бы в ближайшие 5 лет, советует Кирилл Давыдов, эксперт по недвижимости агентства «Кутузовский проспект». Если в планах, например, переезд в другую страну, то в кредите вообще нет смысла (исключение - квартира покупается с целью инвестирования средств).
И еще нужно отметить, что, по мнению всех экспертов, когда бы заемщик ни взял свою ипотеку, лучше если он возьмет ее в той валюте, в которой получает доход, так снимается валютный риск. А вот в каком банке брать кредит, особого значения не имеет, так как даже если банк окажется ненадежным и обанкротится, заем гасить все равно придется – в банк, который станет правопреемником прогоревшего кредитного учреждения. Так что лучше сосредоточить свое внимание только на условиях ипотечных программ и договоров, а также выяснить мнения по поводу того, как банк взаимодействует с заемщиками: не поднимает ли вдруг ставки, не противится ли досрочным погашениям и т.п.
День нынешний
Сегодня ставка рефинансирования в России составляет 8,25%, а ее минимум – 7,75% был зафиксирован в период с 1 июня 2010 года до 27 февраля 2011 года. Также за снижение ипотечных ставок ратует государство, несколько стабилизировалась экономическая ситуация, снизился уровень безработицы, и все это позволило процентам по ипотеке достигнуть своего рекордного минимума. Более того, в 2011 году ставки продолжают уменьшаться. «Так, АИЖК с 1 июля снизило процентные ставки практически по всей продуктовой линейке, что, естественно, не прошло незамеченным для рынка», - рассказывает Анна Любимцева (АИЖК).
Программы с невысокими процентами постоянно предлагает Сбербанк РФ, а самая низкая ипотечная ставка на сегодня, как сообщает Вера Удачина («Адресъ-Недвижимость»), составляет уже 7%. Такие проценты доступны только при значительном первоначальном взносе (50% и более от суммы кредита) и небольшом сроке кредитования (до 10 лет), но и «классическую» ипотеку на 25 лет при наличии лишь 20% от стоимости жилья можно взять под 12-13%. «Поэтому с точки зрения уровня ставок условия для оформления ипотечного кредита сейчас хорошие, - считает Юлия Мацияшко (ОТП Банк), - тем более что многие банки уже отменили единовременную комиссию за организацию кредита».
Да и цены на недвижимость пока вполне располагают к покупке жилья, сейчас они довольно стабильны. И даже нынешняя ситуация с нестабильностью на валютном рынке пока никак не отразилась на ипотеке (вот только заемщикам, взявшим долларовые кредиты, приходится платить больше).
Видимо, поэтому прогнозы экспертов оптимистичны, и с начала года серьезно не менялись: «В 2011 года в России будет выдано порядка 415 - 460 тысяч ипотечных кредитов на 580 - 640 млн руб., что практически докризисный уровень», - сообщает Анна Любимцева (АИЖК).
Резюме Портала о недвижимости MetrInfo.Ru
Подходящий момент для ипотеки выбрать довольно сложно – слишком уж много параметров и пожеланий должны сойтись в одно время и в одном месте. Однако приблизиться «к идеалу» можно. Ипотеку нужно брать при стабильной экономической ситуации (хотя бы относительно стабильной) и небольшой угрозе безработицы, когда деньги для банков дешевеют, а ставки снижаются, но при этом не наблюдается очень активного роста цен на недвижимость. Кстати, эти моменты наблюдаются на рынке в настоящий момент. Так что сегодня идти за кредитом вполне целесообразно – нужно лишь оценить свои личные шансы на его получение. И все бы было хорошо, если бы на горизонте не маячила тень очередного кризиса, которым нас уже давно пугают, но он все никак до нас не доберется.