Рынок недвижимости Германии считается лучшим для частных инвестиций. Купив здесь квартиру, доходный дом, отель или торговый центр, можно неплохо заработать. Однако надо постараться стать опытным игроком на рынке частных инвестиций, так как дилетанты могут больше потерять, чем заработать.
Инвестиции в недвижимость продолжают оставаться одним из эффективных средств для приумножения капиталов. Финансовый кризис заметно отразился на рынке зарубежной недвижимости, так как стремительный рост цен, что в первую очередь привлекало инвесторов в этом сегменте, прекратился, а на падающем рынке желающих что-то покупать поубавилось. На фоне безрадостной картины, наблюдаемой в большинстве европейских стран, рынок недвижимости Германии сохранил свою устойчивую позицию. «Германия остается одной из немногих стран, на стабильности и мощи которой и продолжает держаться экономика Европы», - заявил порталу www.metrinfo.ru Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.
В июне 2011 года компания Gordon Rock сформировала рейтинг доверия российских инвесторов к недвижимости западных стран. Исследование проводилось в течение трех месяцев (март-май 2011 года), и в нем участвовало нескольких тысяч респондентов – фактических и потенциальных инвесторов из России, которые оценивали целесообразность инвестирования в зарубежную недвижимость. В качестве параметров фигурировали политические и экономические риски, устойчивость сектора недвижимости, уровень законодательной защищенности интересов инвесторов, ликвидность недвижимости, а также наличие системы страхования девелоперских проектов, возможность получения инвестором ВНЖ или упрощение для инвестора визового режима, наличие проектов с гарантированным рентным доходом, доступность ипотеки для россиян и др. Итоги показали, что лидерами рейтинга доверия российских инвесторов стали Германия, Великобритания и Франция, что неудивительно: секторы недвижимости этих стран прошли через мировой финансовый кризис без существенных потерь, объекты жилой и коммерческой недвижимости характеризуются высокой ликвидностью. Благодаря доступности для россиян ипотеки с фиксированными ставками от 3% и довольно высокому и нередко гарантированному арендному доходу инвесторы из России вполне могут рассчитывать на получение стабильного 10-15% годового дохода на вложенные инвестиции.
По оценке Gordon Rock, на Германию приходится более 25% инвестиционных запросов - и это не удивительно, поскольку именно в Германии российские инвесторы могут найти оптимальную комбинацию из невысокой по европейским меркам стоимости недвижимости, достаточно высокого рентного дохода, гарантированного долгосрочными договорами аренды, возможности кредитования до 70% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости и возможности получения ВНЖ при инвестициях от 250 тыс.евро.
«Большинство наших клиентов покупают недвижимость в Германии именно в целях инвестиций», - соглашается с коллегами Вадим Оришак, управляющий директор компании Pleiada International. Как отмечает эксперт, выбор объекта для инвестиций в Германии широкий: здесь есть и недорогие отдельные квартиры, и блоки квартир, и целые доходные дома, сдаваемые в наем, и студенческая недвижимость, и отели или мини-отели, и торговые центры, и REIT фонды (инвестиционные фонды недвижимости Real Estate Investment Trust).
Студенческая недвижимость, апартаменты и доходные дома
На зарубежных инвесторов пришлось 36% инвестиций в жилую недвижимость Германии. Как уточнил Станислав Зингель (Gordon Rock), в первой половине 2011 года в жилую недвижимость государства было инвестировано 2,54 млрд евро. Это на 11% больше, чем в аналогичный период годом ранее. При этом доля зарубежных инвесторов в общем объеме сделок составила 36%.
Впрочем, большой прибыли рынок жилой недвижимости Германии не обещал ни раньше, ни теперь. По данным Pleiada International, со II квартала 2009 по II квартал 2010 года цены на жилую недвижимость в целом по Германии увеличились на 2,45%, а со II квартала 2010 по II квартал 2011 года - на 1,68%.
«Германия традиционно фигурирует в качестве направления низкобюджетных инвестиций в недвижимость, - говорит Петр Коваленко, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank. - Основной фактор привлекательности данного рынка - низкая стоимость квадратного метра. Но надо учитывать, что во многих доходных домах проживают иммигранты из Турции, стран Магриба, Украины и Молдавии. И при доступной цене многие объекты недвижимости находятся в неудовлетворительном по местным меркам техническом состоянии, им требуется капитальный ремонт».
По данным Gordon Rock, входной билет при покупке объекта студенческой недвижимости всего 20 тыс. евро, доходных апартаментов – 60 тыс. евро, а инвестиций в фонд недвижимости (REIT фонд) - 30 тыс. евро. Условие – эти деньги должны быть у покупателя, т.к. банковское финансирование вряд ли удастся получить. Если речь пойдет о покупке доходного дома, то инвестор должен иметь как минимум 200 тыс. евро, а имея сумму, равную половине платежа, можно рассчитывать на кредит в банке.
Среди городов, интересных для рентных инвестиций, - в первую очередь Берлин, далее следуют Франкфурт и Мюнхен, однако цены на недвижимость здесь выше, чем в Берлине. «Если покупать в землях Бавария, Баден-Вюртемберг, то недвижимость всегда будет востребована», - утверждает Татьяна Виноградова, эксперт отдела зарубежной недвижимости компании Rentsale.
Объекты, расположенные в Восточной Германии, как правило, менее привлекательны. Как объяснил Станислав Зингель (Gordon Rock), в ряде восточных регионов экономическая ситуация непроста настолько, что население активно мигрирует из них на запад страны – как следствие, уровень вакантных арендных жилых площадей в таких регионах может достигать 30-40%
«Особенность Германии - большинство местных жителей предпочитают арендовать, а не покупать жилье в собственность», - отмечает Вадим Оришак (Pleiada International). Доходность инвестирования в жилую недвижимость Германии по российским меркам не кажется большой, хотя для европейцев это очень достойный показатель. В компании Gordon Rock подсчитали, что студенческая недвижимость дает 8-12% годовых от вложенной суммы, апартаменты 6-8%, фонды недвижимости – 10-17%, а доходные дома – 9-14%.
Например, в Берлине, в зеленом районе Грюневальд, продаются апартаменты для аренды под управлением специализированной компании. Проект представляет собой современное 13-этажное здание с высококачественной внешней и внутренней отделкой, с подземным паркингом. Площадь апартаментов с полной отделкой под ключ - 42 кв.м, цена – 61,5 тыс. евро. Гарантированный доход: 6% годовых.
Если средства позволяют, то за 295 тыс. евро можно купить целый доходный дом. Он располагается в Баварии и рассчитан всего на шесть квартир площадью от 90 до 120 кв.м. Объект обслуживает управляющая компания, которая обещает доход в размере 13% годовых.
Ловушки для арендодателя
Как предупреждает Татьяна Виноградова (Rentsale), арендодатель должен быть начеку: многие арендаторы дешевых доходных домов находятся на пособии по безработице, которое может быть пересмотрено в ближайшее время. «Законодательство Германии ограничивает права арендодателя, т.е. даже если у такого арендатора заканчивается срок аренды, его нельзя выселить», - отмечает Петр Коваленко (Knight Frank).
Еще один фактор - это германские налоги. Так, налог на прибыль доходит до 45%, а оптимизировать налоги в Германии в отличие от других южноевропейских стран очень сложно. Поэтому есть примеры, когда норма прибыли в дешевых доходных домах снижается до 2-3%, что уже невыгодно с точки зрения инвестирования: такие объекты неликвидны, продать их довольно сложно.
Отели и торговые центры
Рынки коммерческой недвижимости Берлина, Франкфурта и Мюнхена входят в десятку наиболее популярных инвестиционных площадок на территории Европы. Как отметил Станислав Зингель (Gordon Rock), Берлин занимает вслед за Лондоном и Парижем третье место в топ-десятке. В пользу немецкой столицы говорит строительство на ее территории крупного аэропорта, а также географическая близость самого города к динамично развивающимся странам Восточной Европы. Франкфурт - центр притяжения международных фармацевтических компаний, поэтому здесь строится много складов со специальным температурным режимом. В Мюнхене, Гамбурге и Дюссельдорфе более перспективны объекты индустриальной недвижимости, поскольку в этих городах сосредоточена тяжелая промышленность.
Правда, финансовый портфель для входа в рынок коммерческой недвижимости Германии должен быть заметно толще, чем в жилой. По данным Gordon Rock, минимальная потребность в собственных средствах для покупки небольшого отеля – 400 тыс. евро – это половина от требуемой суммы, так как оставшуюся часть, скорее всего, согласится предоставить банк. Для покупки супермаркета или торгового центра необходимо иметь около 600 тыс. евро, но это всего 30% от общей стоимости объекта. В Германии банки готовы профинансировать 70% от стоимости торговой недвижимости. Для покупки крупного отеля потребуется не менее 900 тыс. евро (40%), а на оставшуюся часть можно открыть банковское финансирование.
Например, на юге Берлина продается мини-отель на 30 номеров общей площадью 650 кв. м, построенный в 1992 г. Полная стоимость объекта 750 тыс. евро, но по условиям сделки на половину данной суммы можно получить банковский кредит. Мини-отелем управляет УК. Рентабельность инвестиций: 12,5% годовых. Второе предложение - отель 4* в Берлине на 50 номеров с баром, парковкой и УК. Потребность в собственных средствах: 800 тыс. евро – это 50% его стоимости. На оставшуюся сумму предоставляется банковское финансирование. Чтобы купить супермаркет общей площадью 2,6 тыс. евро на участке 10 тыс. кв. м с парковкой на 100 машино-мест потребуется 900 тыс. евро. Заемное финансирование: 70% от стоимости объекта. Полная стоимость ТЦ - 2,9 млн евро. Площадь супермаркета находится в аренде до 2025 года, и есть возможность пролонгации договора. Обещанная рентабельность инвестиций: 15,5% годовых.
Резюме портала www.metrinfo.ru
Будет ли недвижимость Германии такой же интересной для инвесторов и в будущем? Эксперты отвечают утвердительно, правда, еще раз подчеркивают, что на высокий прирост стоимости недвижимости рассчитывать не нужно. Еще один момент – все-таки в мире ожидают вторую волну кризиса, и в связи с этим российские инвесторы ищут стабильности и надежности. И находят – в Германии.