В последние 20 лет в нашей жизни произошло множество перемен – с этим тезисом вряд ли кто станет спорить. Одна из них – возросшая мобильность россиян. Согласно статистике, в СССР люди меняли место жительства один раз в 49 лет – выражаясь проще, 1-2 раза за всю жизнь. Сегодня этот показатель снизился до «среднестатистических» 15-20 лет, а в Москве, где народ вообще более легок не подъем, – до 10-15.
При этом, обращают внимание специалисты рынка, растет количество «дальних» сделок – когда человек перебирается не на соседнюю улицу родного города, а переезжает далеко, меняя при этом регион России. В том, как это происходит, и разбирался обозреватель портала www.metrinfo.ru.
Считаем «интуитивно»
Литературные классики, уверявшие, что «статистика знает все», несколько погорячились. Очередное подтверждение этому – количество межрегиональных сделок, информации по которым просто нет. Это в рамках одного субъекта РФ, где существует единая регистрирующая инстанция (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а на риелторском сленге – Регпалата), документы при одновременной продаже и покупке квартиры сразу и сдаются единым пакетом. При операциях с недвижимостью в разных регионах все происходит иначе. Продал человек квартиру в Тамбове – часто никто и не знает, зачем он это сделал. Может быть, другую недвижимость приобретет, а может быть, просто «проест». Купил потом в Иркутске – и непонятно, откуда у него деньги. То ли от продажи иной недвижимости, а то ли заработаны непосильным трудом в каком-то бизнесе.
Таким образом, все, что мы имеем, – это экспертные мнения. Самым отважным среди опрошенных нами специалистов оказался Андрей Просин, заместитель директора компании «CENTURY 21 Северная Венеция»: он решился назвать цифру. По его оценке, межрегиональные сделки составляют 20-30% от общего числа проводимых на рынке. Любовь Скорикова, зам генерального директора агентства недвижимости «Мелина», говорит, что в ее компании в год проводится 8-15 сделок с другими городами России. Не очень много – но это ведь цифры только одного агентства.
Остальные эксперты точных цифр не называли. Но все согласились с тем, что сегмент этот – очень быстро растущий. Что связано с переменами в экономике, а также с тем фактом, что уже подросло первое «постсоветское» поколение – эти люди не видят проблемы в том, чтобы в поисках лучшей доли сняться и поехать на другой конец страны.
«Сюда» - Петербург, «отсюда» - в Краснодарский край
Потоки «переселенцев» уже весьма структурированы. Москва по-прежнему остается наиболее притягательным местом в России (да и всем постсоветском пространстве, пожалуй), поэтому, отмечает Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» и координатор Межрегионального партнерства риелторов (МПР), число тех, кто стремится перебраться из регионов в российскую столицу, является наиболее крупным и устойчивым. В первую очередь это, конечно, люди до 35 лет – в более зрелом возрасте интерес к подобному переезду спадает весьма существенно.
В числе приезжающих наиболее ощутимую долю составляют бывшие жители Санкт-Петербурга. Это объяснимо: город – признанный «номер два» в России. Там и ритм жизни похож на московский, и цены на недвижимость довольно высоки – есть и деньги, с которыми можно приезжать на наш рынок. Не забудем и о том аспекте, что в последние 12 лет страной в целом правят «питерские», так что у выходцев из Северной столицы есть серьезный стимул приехать в Москву и попытаться сделать карьеру.
Далее, говорит Олег Самойлов, по статистике МПР, идут Краснодар, Воронеж и Челябинск, затем – с заметным отставанием – Пермь и Екатеринбург.
Что до «обратного потока», то существенную часть в нем составляют москвичи предпенсионного и пенсионного возрастов, решившие покинуть столицу в поисках более спокойной и дешевой жизни. Довольно часто эти люди двигаются в Краснодарский край – море, солнце, тепло. Но не только. Часть подобных переселенцев – это люди, в свое время приехавшие покорять Москву из провинции, но затем уставшие от московской суеты и дороговизны. Возвращаются они чаще всего в свой родной город.
Помимо этих категорий, в последние годы появились и новые. Весьма заметная – молодежь, надеющаяся сделать карьеру. В центральном офисе общероссийской компании все хлебные места давно заняты (да и старый армейский анекдот вспоминается: сын генерала никогда не станет маршалом – у маршала свои сыновья есть), тогда как в региональных отделениях и вакансии достойные, и конкуренция ниже – надо только согласиться на переезд.
Есть, продолжает Олег Самойлов, и довольно нестандартная категория – люди, для которых отъезд из Москвы является единственной возможностью улучшить жилищные условия. Например, семья с несколькими детьми ютится в однокомнатной квартире. Конечно, они стоят в муниципальной очереди, но та движется очень небыстро… Между тем продажа однокомнатной квартиры в Москве вполне может обеспечить приобретение полноценной «трешки», например, в Ульяновске, Омске и еще целом ряде городов, причем еще останется приличная сумма. Количество тех, кто, произведя подобный расчет, сделал выбор в пользу переезда, растет год от года.
Куда обращаться
Агентств, занимающихся исключительно межрегиональными сделками, мы не обнаружили – вероятно, эта рыночная ниша еще недостаточно масштабна, чтобы обеспечить достаточные заработки только в ней. Однако очень многие агентства заявляют о такой услуге как об одной из возможностей в ряду прочих. Что же это за агентства?
Прежде всего, разумеется, работающие в разных регионах под единой торговой маркой сетевые компании. «К примеру, сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» сегодня включает почти 100 офисов в Московском и других регионах России, - рассказывает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»). – Часть из них работает по модели франчайзинга. Для всех офисов, входящих в сеть, действует единая база объектов, единая договорная база, единые стандарты обслуживания клиентов. Все это помогает учитывать особенности региональных рынков и при этом поддерживать качество обслуживания на едином, высокопрофессиональном уровне».
Другой вариант – уже упоминавшееся Межрегиональное партнерство риелторов (МПР), которое было создано еще летом 2009 года, и его сеть охватывает 26 городов России. «Построение сети продолжается, однако мы осознанно не очень торопим этот процесс, - говорит эксперт. – Поскольку в рамках МПР основной акцент сделан на качестве обслуживания потребителей, мы очень тщательно подходим к вопросам выбора новых участников нашей сети, а также проводим немалую предварительную работу, направленную на согласование технологий работы».
…Что до размеров комиссионных, сроков и прочих аспектов, то большинство участников рынка придерживаются величин, сложившихся на рынке своего региона. Говорить о неких «средних для всей России» параметрах не приходится. В Москве, напомним, комиссионные риелторов – 3-6% от суммы сделки.
Технологические сложности
Сделки с недвижимостью – вообще дело непростое, даже когда продаваемые и приобретаемые объекты находятся рядом. А в рассматриваемой нами ситуации трудности только возрастают.
Главная – это уже упоминавшаяся невозможность зарегистрировать все одним «пакетом», поскольку регистрирующие органы в каждом субъекте РФ свои, и никакой единой базы данных у них пока не имеется. Так что участникам сделок ничего не остается, как «выходить в деньги», т.е. сначала продавать имеющуюся у них недвижимость, а потом приобретать новую.
«Риски продать и при этом ничего не купить взамен при межрегиональных сделках существенно возрастают, - отмечает Олег Самойлов («Релайт-Недвижимость»). – Или (что еще более распространено) купить не в тот срок, в который планировалось. А это в свою очередь почти всегда создает для продавцов ненужные столкновения с покупателями, вызванные нарушениями сроков физического и юридического освобождения проданных квартир».
Даже если и продажей, и покупкой занимаются риелторы – эти риелторы находятся в разных городах и никак не скоординированы друг с другом, добавляет масла в огонь эксперт. А значит, координировать всю эту сложную систему приходится клиенту, мотаясь по городам и весям.
Как вы поняли, эти хлопоты можно минимизировать, обратившись либо в агентство, имеющее широкую филиальную сеть, либо к компаниям, которые входят в Межрегиональное партнерство риелторов.
«Наша компания сотрудничает в Северной столице с корпорацией «Адвекс.Недвижимость», обладающей крупнейшей в Петербурге базой объектов. Кроме того, по мере развития сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ» открываются в разных регионах России», - рассказывает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».
По словам эксперта, различные операции с недвижимостью между городами можно совершать дистанционно. Специалисты «МИЭЛЬ-Брокеридж» договор заключают в том городе, где клиент находится, или же там, где он собирается приобретать недвижимость. После заключения договора проходит дистанционный подбор вариантов, их согласовывают с клиентом, затем оформляются необходимые документы на покупку или продажу. Организацию просмотров компания также берет на себя, что существенно экономит время и средства клиента.
Как поясняет Олег Самойлов, члены МПР при проведении совместных межрегиональных сделок тоже работают в четкой координации, чтобы «сократить для потребителей эти временно-денежно-нервные издержки». Компании действуют в строгом согласовании между собой, используя при этом технологии работы, наиболее актуальные на местных рынках.
Сопутствующая проблема – транспортировки денег. Самая распространенная форма перевозки денег – наличными в чемодане, т.е. везут в поезде, не спя всю ночь и вздрагивая при каждом стуке. Что до различных банковских форм, то среди небогатых клиентов они приживаются с трудом. Во-первых, как-то боязно. Во-вторых, банки за свои услуги берут проценты, которые (учитывая общие размеры проходящих здесь сумм) кажутся участникам сделки неразумными. Платить многие десятки тысяч рублей за перевод готовы не все.
И все же прогресс идет вперед, «чемоданные пытки» в поезде выдержит не каждый «партизан.» В МПР клиентам все же рекомендуют использовать современные банковские технологии. Благо банков, филиальные сети которых сегодня охватывают многие города России, сегодня не так уж мало…
«Мы можем заранее определить, в каком банке будут закладывать деньги в ячейку при покупке и открыть счет в отделении этого же банка в родном городе, что позволит снять наличные практически без рисков», - добавляет Андрей Просин («CENTURY 21 Северная Венеция»).
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Межрегиональному рынку явно есть куда расти. Приведенные в начале этой статьи цифры возросшей мобильности россиян пока еще явно отстают от американских показателей – там свое жилье люди меняют раз в шесть лет. И хотя на именно такие показатели мы выйдем еще не скоро, общий тренд налицо: люди стали более подвижными, поговорка «где родился, там и пригодился» постепенно уходит в прошлое.