Великолепная семерка: 7 городов Подмосковья с самым большим выбором новостроек. Лидеров определяет спрос

Не пять, а семь!
Изначально мы собирались выделить пятерку самых застраиваемых городов, но, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» на 2-й квартал 2011 года, оказалось, что таковых семь: на первом месте - Люберцы (39 новостроек); на втором - Балашиха (32), на третьем - Железнодорожный (31), на четвертом - Лобня (26). Пятое место поделили Красногорск, Химки и Подольск, в каждом из них по 25 новостроек. Кроме того, два наших эксперта – Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», и Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», в качестве самого застраиваемого выделили Одинцовский район, в особенности - Звенигород и Одинцово. Но мы будем все же говорить о «великолепной семерке».

Понятно, что новостройки находятся на разной стадии строительства. «Лидер по объемам готового жилья - тоже Люберцы, где готовые дома составляют 67% всех реализуемых новостроек. В Люберцах бОльшая часть объектов – 26 из 39 - относится к масштабному проекту комплексной застройки в микрорайоне Красная Горка, реализация его идет более трех лет, и многие корпуса уже построены», - рассказывают эксперты www.irn.ru. Меньше всего готовых домов в Лобне – лишь 23%. Но ситуация должна измениться, так как этим летом планируются к сдаче сразу 9 корпусов в микрорайоне «Катюшки».

Кроме того, в рассматриваемых населенных пунктах лучше градостроительная ситуация, нет проблем со свободными площадками под застройку и инженерными коммуникациями. Периодически в их состав входят близлежащие деревни и поселки, а власти поощряют масштабную комплексную застройку.

Первое место - Люберцы
Люберцы – сосед Жулебино, расположен в паре километров от столицы. Он отличается неплохой инфраструктурой, к которой в 2010 г. прибавились торгово-развлекательный центр «Светофор» и уникальный детский автогородок.

В город можно добраться по двум шоссе - Новорязанскому и Рязанскому, а в планах - строительство трассы МКАД - Кожухово. В городе - 4 станции электричек, недалеко - станция метро «Выхино», а к 2013 г. линию метро собираются продлить до Жулебино и на границе с Люберцами открыть станцию «Пронская».

С экологией не все однозначно. В городе работают предприятия, но микрорайоны города окружают леса и совсем недалеко от них - Наташинские пруды. Здесь работает известная агрофирма «Белая Дача», поставляющая фрукты и овощи в наши магазины и на кремлевский стол, - своеобразный показатель благополучной экологической ситуации. Смущает, правда, что новые дома масштабного проекта Люберец – Красная Горка - возводятся на территории бывших полей аэрации, а рядом с городом, как отмечают эксперты ИРН, находится станция аэрации, т.е. очистные сооружения московской канализации.

Тем не менее жилье здесь пользуется спросом и стоит не так уж и дешево: по данным экспертов ИРН, цены уступают лишь ценам Красногорска и Химок и составляют 68 815 руб./м кв., при этом средняя стоимость квартиры – 4,8 млн руб.

В Люберцах преобладают панельные новостройки, их, по данным ИРН за 2-й квартал 2011 года, 66,7%, и все они находятся в микрорайоне Красная Горка. Тут есть «панели» на любой вкус - П-44К, П-44Т, Д-23, П-3М, П-111М, ИП-46С, КОПЭ-парус и др. Дома в основном 17- или 25-этажные, но есть и переменной этажности – 12-23 этажа. Большинство корпусов достроены и сданы ГК, но часть домов в кварталах 7 и 7А находятся на стадии отделки и планируются к сдаче во 2 квартале 2011 г. 1-3-комнатные квартиры в Красных Горках площадью от 35 до 153 м кв. можно купить за 50-87 тыс. руб./м кв. Красная Горка отличается собственной инфраструктурой, среди ее объектов - отделения банков, кинотеатр, боулинг, кафе, рестораны, спортивные центры, магазины и предприятия бытового обслуживания. Запланированы два детских сада, две школы и паркинги.

А за пределами Красной Горки строятся монолитно-кирпичные корпуса, их в Люберцах – целых 13 (по оценкам экспертов ИРН). Так, на улице 8 Марта возводится ЖК «Премьер» - 3-секционный дом переменной этажности (15-17 этажей). Сегодня там можно купить 2-3-комнатные квартиры площадью от 64 до 89,6 м кв. по цене 63-64 тыс. руб. за квадратный метр, а также «однушки» по договору переуступки прав требования. В доме идут отделочные работы, а его сдача ГК запланирована на 3 квартал 2011 г.

Во втором квартале этого года инвестиционно-девелоперская компания «Сити-XXI век» выведет на рынок в Люберцах крупный проект «Самоцветы» со спортивным центром и многочисленной инфраструктурой, рассказывает пресс-секретарь компании Сергей Лядов. Он будет реализовываться в соответствии с концепцией «Мини-полис», основная идея которой заключается в создании комфортной среды проживания для человека и семьи. Общая площадь строительства - 125 тысяч кв. м. Продаваться квартиры будут предположительно по цене около 70 тысяч рублей за кв.м.

Центральный объект инфраструктуры мини-полиса - физкультурно-оздоровительный центр. На четырех этажах разместятся спортивные залы, кабинеты лечебной гимнастики, массажные кабинеты, и самое главное, 25-метровый бассейн, первый в городе.

Второе место - Балашиха
Балашиха вытянута от Москвы в сторону области на десяток километров, и купить жилье можно фактически на границе со столицей и в некотором удалении. В каждом районе - развитая инфраструктура с магазинами, спортклубами, аптеками, отделениями банков и пр. На территории Балашихи расположено шесть железнодорожных станций - Горенки, Никольское, Салтыковская, Черное, Заря и Балашиха. Правда, электрички в этом направлении ходят сравнительно не часто. А если добираться до Москвы «на колесах», то придется столкнуться с пробками Горьковского, Щелковского или Носовихинского шоссе.

Несмотря на то что город окружен лесами и расположен недалеко от озер Бисерово и Мазуринское, он также недалек и от торфяников, и прошлым летом его жители одними из первых стали задыхаться от смога.

Это одна из причин сравнительно низких цен на жилье. Квадратный метр в новостройке здесь стоит, по данным экспертов ИРН, 58 338 руб., а по сведениям Ольги Новиковой («НДВ-Недвижимость») - 64 000 руб. Столь невысокие для спутника Москвы цены объясняются масштабами строительства: застраиваются микрорайоны 15Б (Жемчужина Балашихи), 22 (Балашиха-парк), 22А (Никольско-Трубецкое), 27А (Южный), микрорайоны «Первого Мая», квартал «Лукино», проект город в городе «Балашиха-Сити» и др., причем много домов на начальном этапе строительства, на этапе монтажа и отделки. «Большую часть (около 56%) недостроенных домов планируется сдать до конца 2011 г.», - говорит Ольга Новикова, а пока готовых объектов всего 25%.

В Балашихе в основном строятся монолитные и монолитно-кирпичные комплексы, их, по оценкам экспертов ИРН, 56,3%, и, как отмечает Ольга Новикова, наибольшая доля объектов сосредоточена в классах эконом и комфорт (порядка 77%), а не бизнес.

Среди панельных проектов можно выделить новостройку в микрорайоне 22 – ЖК «Балашиха-Парк». Здесь расположены дома серий П-44Т, ИП-46С и И-155. Большинство 17- и 25-этажных корпусов сданы ГК, а корпуса 3, 21 и 22 находятся на стадии отделки, их планируется ввести в эксплуатацию до конца текущего года. Здесь можно купить 1-3-комнатные площадью от 37 до 101 кв. м и стоимостью от 50 до 70 тыс. руб./м кв. А в корпусах 21 и 22 предлагаются 1-4-комнатные квартиры площадью от 36 до 142 м кв., где квадратный метр обойдется в 50-60 тыс. руб.

Достойный же пример монолитно-кирпичной новостройки, по мнению экспертов ИРН, ЖК «Никольско-Трубецкое» (7 км от МКАД, по проекту 22 дома высотой от 7 до 22 этажей), который возводится в микрорайоне 22а. Здесь сравнительно невысокий уровень цен для монолитно-кирпичного проекта повышенной комфортности на завершающей стадии строительства. В трех реализуемых сегодня корпусах, сдача которых планируется на конец 2011 г., 1-4-комнатные квартиры площадью от 41 до 142 кв.м стоят 40-67 тыс. руб./м. кв. В квартирах трехметровые потолки и остекленные веранды, предусматривается установка двухкамерных стеклопакетов, импортных радиаторов и металлических входных дверей.

«Весь проект рассчитан на несколько лет, в течение которых планируется возвести около 360 000 кв. м монолитно-кирпичного жилья и основные объекты социальной инфраструктуры: школу, 2 детских сада, поликлинику, торгово-развлекательный центр, ресторан, собственную пекарню, паркинги и т.п.», - рассказывают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Третье место - Железнодорожный
Железнодорожный расположен в 10 км к востоку от МКАД по Носовихинскому шоссе. Здесь весьма развита промышленность и социально-бытовая инфраструктура, а в последние годы развернулось крупномасштабное жилищное строительство.

У Железнодорожного, пожалуй, нет глобальных проблем, но больные точки все же имеются. Добраться сюда на электричке довольно легко (30-40 минут), но вот поездка по узкому Носовихинскому шоссе в часы пик может занять и полтора-два часа.

На первичном рынке преобладают комплексные проекты – преимущественно панельные дома (около 71% всех новостроек) в микрорайонах Южное Кучино, Юбилейный, Лесной и Ольгино. Это обуславливает приемлемый уровень цен – по данным экспертов www.irn.ru, во 2-м квартале 2011 г. средняя стоимость метра здесь составляла около 58 100 руб.

«Однокомнатную квартиру можно купить за 2,8 - 3,1 млн руб., двухкомнатную - за 3,6 – 4,3 млн руб., а трехкомнатную - за 4,5 – 5 млн руб. На Юбилейной улице средняя цена квадратного метра повыше – 73,8 тыс. руб., но нижний диапазон цен на однокомнатные и двухкомнатные квартиры такой же, а «трешки» стоят от 4,8 до 6 млн руб. А в микрорайоне Ольгино цены, напротив, пониже: средняя цена квадратного метра - 60 000 руб., стоимость «однушки» - 2,1 – 3,1 млн руб., «двушки» - 3,2 – 4,1 млн руб., а трехкомнатную квартиру можно купить за 4 – 4,8 млн руб.», - рассказывает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». Эксперт советует обратить внимание на новостройки в микрорайоне Павлино - 14-15-17-этажные монолитные дома. Сейчас идет монтаж стен и отделка, и объекты собираются сдать в начале 2012 г., а цены при этом демократичные – в среднем 45 000 руб./м кв. Однокомнатную квартиру можно купить за 1,45 – 2,6 млн руб., двухкомнатную - за 2,8 – 4,5 млн руб., а трехкомнатную - за 4,3 – 5,5 млн.

Четвертое место - Лобня
Лобня расположилась в 15 км на северо-запад от Москвы, с хорошо развитой инфраструктурой и сравнительно неплохой экологией, несмотря на 60 работающих здесь промышленных предприятий и близость аэропорта Шереметьево, «ведь Лобня находится рядом с Лобненским лесопарком и недалеко от Клязьминского водохранилища», - говорят эксперты ИРН.

Поэтому основная проблема – транспортная. Заключается она в довольно загруженном Дмитровском шоссе с проблемным железнодорожным переездом и с еще более загруженной «Ленинградкой». И если бы не скоростные электрички, отправляющиеся с Савеловского вокзала и доезжающие до города примерно за 30 минут, все жители были бы обречены на вечные пробки.

В Лобне в основном строятся панельные здания – по данным экспертов ИРН, их 61,5%, поэтому, а также из-за преобладания домов на различных стадиях строительства над готовыми, из-за удаленности от Москвы и транспортных проблем, цены довольно низкие (Лобня вошла даже в список самых доступных городов Подмосковья) - 52 903 руб./м кв.

Застраиваются Центральный район, район Красной Поляны и Восточный район, а главная стройка города - микрорайон «Катюшки», который планируется закончить в 2013 г. Он представлен панельными домами серий П-44Т, П-44К и  РД-17.04. «Сегодня в «Катюшках» средняя цена квадратного метра составляет 54 000 руб. Однокомнатную квартиру можно купить за 2,2 – 2,9 млн руб., двухкомнатную - за 2,9 – 3,5 млн руб., а трехкомнатную - за 3,8 - 4,2 млн руб.», - рассказывает Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»). Также она отмечает другой масштабный проект Лобни – ЖК «Киово» - два монолитно-кирпичных 19-этажных дома комфорткласса, окончание строительства которых намечено на 2012 год. Здесь квадратный метр стоит в среднем 50 000 руб.

Пятое место - Подольск
Подольск, расположенный в 15 км от МКАД на реке Пахре, тоже отличается невысокими ценами и доступностью квартир. По данным ИРН, квадратный метр жилья стоит 53 488 руб. Такие цены обусловлены довольно большим количеством новостроек, притом что многие из них – 64% - еще продолжают строиться. К тому же Подольск – промышленный город, что отрицательно сказывается на его экологии. Да и транспортные проблемы здесь тоже есть: на узких Варшавском и Симферопольском шоссе с большим количеством светофоров пробки - явление нередкое. Так что для оптимизации времени приходится пользоваться электричками: благо от Курского вокзала они отправляются регулярно.

В Подольске тоже много строится монолитно-кирпичного жилья: по данным www.irn.ru - 68% от общего числа новостроек, правда, это обусловлено скорее тем, что большое количество типовых домов (их была примерно половина в общем объеме) продали в 2010 г., а осталось более дорогое жилье. И самые масштабные на сегодняшний день проекты Подольска - ЖК «Южный парк» и ЖК «Подольские просторы» тоже монолитно-кирпичные.

У каждого объекта - запланирована собственная инфраструктура, строительство школ и детских садов. В ЖК «Южный парк» реализуются квартиры в трех корпусах, один из которых уже введен в эксплуатацию, а два планируется сдать ГК в конце 2011 г. Здесь можно приобрести однокомнатные квартиры площадью 40 кв. м и «двушки» размером 55 кв. м. Цены, по данным экспертов ИРН, находятся в диапазоне от 45 до 68 тыс. руб. А в ЖК «Подольские просторы» сегодня продаются 1-4-комнатные квартиры площадью от 38 до 142 кв. м стоимостью от 39 тыс. руб. за квадратный метр.

Можно поселиться и в районе с уже созданной инфраструктурой, например, в ЖК «Красная Горка» на Садовой улице. В шаговой доступности есть магазины, парк, сквер, детская площадка, школа и детский сад. Это панельный дом серии ПЗМ переменной этажности (10-12-14 этажей). Однокомнатную квартиру здесь можно приобрести по цене от 58 000 руб./кв. м, двухкомнатную - от 47 500 руб./кв.м, трехкомнатную – от 45 000 руб./кв.м, а четырехкомнатную – от 44 000 руб./кв. м. Ввод в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2011 г.

Шестое место - Красногорск
Красногорск, тесно примыкающий к Москве, неофициально, но все-таки считается столицей Подмосковья. Здесь расположены Дом правительства Московской области и Мособлсуд, а также первая станция метро за границей столицы – «Мякинино» (впрочем, многие жители города ей пользуются по причине удаленности от жилых районов). «Город характеризуется, пожалуй, лучшим транспортным сообщением с Москвой по сравнению с другими городами, т.к. помимо возможности добраться до столицы электричкой или автомобильным транспортом по Волоколамскому, Звенигородскому и Новорижскому шоссе (не самым загруженным. – От ред.) житель Красногорска может воспользоваться станциями метро «Волоколамская» и «Митино», - рассказывают эксперты ИРН. – И в дополнение к этому Красногорск расположен на северо-западе – одном из наиболее экологически чистых направлений Подмосковья, окружен лесным массивом (Опалиховский лесопарк) и примыкает к Москве-реке». Здесь хорошо развита инфраструктура и в самом городе, и в зоне, примыкающей к МКАД между Новорижским и Волоколамским шоссе.

Благодаря всему этому цены на красногорскую недвижимость довольно высокие. По данным Ольги Новиковой («НДВ-Недвижимость»), средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляет 85 000 руб., а эксперты ИРН говорят даже о 91 525 руб./м кв. и средней стоимости квартиры – 7,6 млн руб., что ненамного меньше, чем в столице. Однако если в Москве по таким ценам продается в основном обычное жилье экономкласса, то в Красногорске это жилье повышенной комфортности. По оценкам ИРН, недвижимости такого формата здесь строится больше, нежели в других подмосковных городах, и около 80% новостроек составляют монолитно-кирпичные дома.

Самая известная и масштабная стройка в городе – микрорайон «Красногорье», особенно выделяющийся на рынке своей четвертой очередью - «Красногорье Deluxe», шесть корпусов которого планируется ввести в эксплуатацию в 2-4 кварталах текущего года. 21-этажные дома этого жилого комплекса выполнены по индивидуальному проекту и отличаются оригинальной архитектурой в стиле знаменитого 7-звездочного отеля-парусника «Бурдж-эль-Араб» в ОАЭ. Из просторных квартир с высокими потолками, стеклопакетами и прочими современными радостями бытия минимальной площадью 44 м кв. открывается вид на Москву-реку и лес.

Купить здесь можно 1-4-комнатные квартиры и великолепные пентхаусы площадью до 227 м кв. А цены начинаются от 80 тыс. руб. за квадратный метр. Более же демократичное жилье можно купить в панельных корпусах обычного «Красногорья»: 1-4-комнатные квартиры площадью 48-131 м кв. стоят 73 - 95,5 тыс. руб./м кв.

Сергей Лядов («Сити-XXI век») отмечает проект компании, который стартовал два месяца назад. Это два монолитных жилых дома высотой 17 и 12 этажей, которые появятся в районе улиц Советская и Лесная. С одной стороны, это практически самый центр города (выезд на главную улицу, Ленина, – это прямая дорога на Волоколамское шоссе и далее в столицу), с другой – это спокойная зеленая зона рядом с большим парком, на территории которого работает современный детский городок с аттракционами, каруселями, качелями и горками.

Дома «Бенуа» и «Левитан» возводятся по индивидуальному проекту. В них предусмотрены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, все комнаты изолированные. На прилегающей территории будут расположены спортивные и детские площадки, оборудованные игровыми комплексами и малыми архитектурными формами, зона отдыха. Проектом предусмотрены нежилые помещения, в которых размещены продуктовый магазин, блок сервисных и бытовых услуг, а также офисные помещения, которые дадут возможность открыть свой бизнес в собственном доме. Цена квартир начинается от 65 000 руб.

Седьмое место - Химки
Химки – еще один город, примыкающий к МКАД. «Это один из самых комфортных для проживания городов в силу близости к столице, возможности добраться до города электричкой и автомобильным транспортом по Ленинградскому шоссе, развитости инфраструктуры в самом городе и на территории, примыкающей к МКАД, а также экологичности направления и непосредственной близости Канала имени Москвы», - рассказывают эксперты ИРН. Единственный минус: «Ленинградка» обычно сильно загружена, и, хоть от Москвы до Химок всего ничего, дорога может растянуться даже на час-полтора.

Возможно, поэтому Химки по сравнению с Красногорском более демократичны, здесь в основном ведутся масштабные стройки (микрорайоны Новокуркино, Юбилейный, Левобережный, Подрезково, Лобаново, а также Сходня) панельных жилых комплексов. По данным ИРН, 64% новостроек Химок – это современная «панель» таких серий, как П-3М, П-111М, И-1723, КОПЭ-М-Парус и др. И средние цены на жилье в городе, соответственно, ниже. По сведениям ИРН - 77 315 руб. за квадратный метр, а по подсчетам Ольги Новиковой («НДВ-Недвижимость»), немного больше - 78 000 руб. С учетом того, что в Химках преобладают недостроенные дома, которые планируется сдать в эксплуатацию в 2011 – 2012 гг., это не мало. Но спрос тем не менее не ослабевает.

Активные продажи ведутся в двух крупных проектах группы компаний «ПИК» – в микрорайонах Левобережный и Новокуркино. «С точки зрения природного фактора и уровня запланированной инфраструктуры более интересной выглядит комплексная застройка Левобережного (ЖК «Звезда России»). Жилой комплекс граничит с лесопарковой зоной и Каналом им. Москвы. По мере строительства жилых домов планируется возведение объектов социального назначения: детские сады, школы, поликлиника, несколько торговых, деловых и развлекательных центров, а также паркинги. Проект предусматривает строительство 20 домов. Сейчас в продаже 5 новостроек в различной степени готовности, а диапазон цен на 1-4-комнатные квартиры площадью 41-104 кв.м составляет от 49 500 до 91 000 руб. за метр, в зависимости от типа квартиры и стадии строительства дома», - рассказывают эксперты ИРН. А в Новокуркино 1-4-комнатные квартиры площадью от 38 до 134 м кв. в 22- или 25-этажных корпусах можно купить за 76-101 тыс. руб./кв. м, если дом сдан ГК, и за 55-98 тыс. руб., если строительство еще не завершено.

Резюме портала www.metrinfo.ru
Высокие темпы строительства и большое количество новостроек городов-лидеров обусловлены их близостью к Москве, сравнительно неплохой транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Все это формирует устойчивый покупательский спрос и стимулирует девелоперов к новым начинаниям. И к тому же в этих городах проще найти площадки под строительство. Здесь возводят и панельное, и монолитно-кирпичное жилье, а цены находятся в весьма широком диапазоне – от демократичных в Лобне и Балашихе до сравнимых с московскими в Красногорске. В общем, можно выбирать!