Люди, плохо знакомые с реалиями московского рынка аренды, могут подумать, что снимать квартиру – дело легкое и простое (разумеется, при возможности выплачивать ежемесячно соответствующую сумму). Отыскал самостоятельно или с агентом подходящий вариант, подписал с хозяином договор – и живи себе… Практика, однако, показывает, что подобные «беспроблемные» варианты, конечно, встречаются. Но бывает и по-другому: арендатора подстерегают разнообразные «засады».
Какие именно – с этим вопросом разбирался обозреватель портала Metrinfo.ru.
Ценовые «инновации»
Об «информационных агентствах», вся «работа» которых в итоге сводится к списку вариантов (часто никогда не существовавших в природе), по которому потенциальному арендатору придется звонить самостоятельно, сказано уже тысячи раз – что-то добавлять тут вряд ли имеет смысл. Но, как выясняется, идея привлекать клиентов чрезвычайно низкой ценой овладела и другими агентствами – с виду честными и порядочными. Сразу скажем, что – в отличие от «информационщиков» - денег «за погляд» они не берут. Расчет другой: человек приедет, потратит время. А уже на квартире ему скажут, что «ошибочка вышла» - объект стоит совсем других денег. Бог даст, клиенту станет жалко потраченных времени и усилий – он и согласится.
«Минувшим летом я искала съемную квартиру, - рассказывает знакомая автора, тоже имеющая отношения к порталистике и недвижимости. – Мне предложили огромную двухкомнатную квартиру в роскошном доме на Ленинском проспекте. И за все это великолепие – 30 тыс. руб. Я сразу поняла: стоить столько такая квартира не может в принципе. Но мужу стало интересно, и он не поленился съездить. Квартира «неожиданно» стала стоить… 70 тысяч. Сказали, что хозяин передумал и поднял цену».
«Ничего особенно нового тут нет, эти приемчики хорошо известны, - комментирует ситуацию Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Занижением цены с целью «зацепить» клиента, как правило, пользуются частные маклеры и небольшие агентства, хотя и крупные фирмы тоже используют порой «виртуальные предложения».
Изменение цены – это не всегда злой умысел посредника. «Рынок аренды очень динамичный, интересные предложения по привлекательной цене быстро «вымываются», - говорит Мария Жукова. – Кроме того, с июля мы отмечаем значительный рост спроса, в эконом-классе он уже превышает уровень предложения на 35%. Если квартиру смотрят по 3-5 раз в день, собственник начинает «играть» ценой». Хотя – это мы уже от себя – не в два же с лишним раза: с 30 тысяч до 70.
Любопытную историю рассказал Артем Артюхов, руководитель по развитию компании «Мэтр Роше-Запад», член экспертного Совета Гильдии риэлторов Москвы. Собственник квартиры то поднимал, то опускал цену. Изучение вопроса показало, что делал это он в зависимости от того, нравились или нет ему потенциальные арендаторы: одним ставил цену в 25, а другим – в 27 тыс. руб.
…Итоговая рекомендация, данная Марией Жуковой («МИЭЛЬ») выглядит так: нужно предварительно изучить рынок и понять средние цены на нем. Предложение может быть дешевле на 5-10% максимум: например, собственнику нужно сдать срочно. Если же дешевизна еще более «соблазнительна», на такой вариант лучше просто не тратить время.
Набор «сделай сам»
В большинстве квартир, сдаваемых на московском рынке, сделан евроремонт. Иногда даже шикарный… Нет, автор с ума не сошел: я говорю сейчас не о том, что есть на самом деле, а о том, как воспринимают ситуацию арендодатели. Свои «халупы», часто весьма и весьма ободранные, они представляют как верх шика.
«Квартира, которую снимала я, была заявлена как полностью готовая к проживанию, - рассказывает уже упоминавшаяся знакомая автора. – Правда, уже по дороге многоопытный агент начала меня готовить: сказала, что квартир, в которые снимающему не пришлось бы покупать кое-что, не бывает. «Кое-что» в моем случае оказалось существенным: стиральная машина, холодильник, раскладушка, матрас, стулья… Еще пришлось приводить в порядок сантехнику. В результате я выложила сумму, тянущую на еще один арендный платеж. А еще предстоит тянуть интернет и ставить телефон, поскольку хозяева его отключили».
Что делать? Прежде всего, понять, что все московские квартиры примерно одинаковы. Воспринимать «евроремонт» и «все необходимое для жизни» как такое «милое коллективное сумасшествие» московских рантье… Второе – добиваться, чтобы необходимые для приведения квартиры в действительно жилое состояние меры были произведены за счет хозяина. «Наймодатели чаще всего соглашаются компенсировать затраты на ремонт и на покупку мебели, - говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». – Расходы покрываются за счет скидки в цене аренды. Размер этой скидки, период времени, на который она предоставляется – все это предмет переговоров».
…Где состояние сдаваемых квартир изначально высоко – так это в более высоких ценовых сегментах. «Для большей ликвидности и повышения арендной ставки мы рекомендуем делать ремонт в квартирах, - отмечает Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty. – Все должно быть сделано качественно и при этом неброско: интерьер в пастельных, светлых тонах».
От себя добавим, что именно сюда, на элитный рынок, и могут обращаться арендаторы, которым строго необходимо качество и 100-процентная готовность квартиры к проживанию. Цены тут, правда…
Хозяин или арендодатель?
Статус съемной квартиры противоречив. С одной стороны, она, безусловно, остается имуществом своего хозяина, и он по вполне понятным причинам беспокоится по поводу его сохранности. С другой – это жилье человека, снявшего эту квартиру и, между прочим, заплатившего немалые деньги. На этой почве происходит огромное количество конфликтов: хозяин уверен, что вправе делать со «своей квартирой» что угодно. Арендатор же требует уважения к себе.
Проблемы могут возникать самые разные: хозяин заявляется в самое неподходящее время, например, посреди ночи. Он может выразить желание поставить там на хранение какие-то вещи. Может начать предлагать выпить и(или) дойдет до сексуальных домогательств. И это не говоря уже о «хите всех времен и народов» - стремлении постоянно повышать цену.
Забавный, но вместе с тем очень характерный случай рассказал Артем Артюхов («Мэтр Роше»). Мужчина сдавал комнату в двухкомнатной квартире молодому человеку, а в другой комнате жил сам. Конфликт возник из-за того, что собственник требовал от квартиранта убираться каждый день, а тот вместо этого «приходил каждый вечер и ложился на диван смотреть телевизор».
Что тут делать квартиранту? Прежде всего, внимательно еще на просмотре посмотреть, извините за тавтологию, не только на квартиру, но и на своего будущего арендодателя: неадекватность человека часто видна сразу. Можно задать «невинный» вопрос о том, в первый ли раз сдается эта квартира и почему прервались отношения с предыдущими арендаторами. Если хозяин, размахивая руками и плюясь от волнения, расскажет вам что-то похожее на изложенное в предыдущем абзаце, – можно сразу разворачиваться и уходить.
Второй момент, который в один голос посоветовали наши консультанты, сводится к составлению подробного договора, где обязанности обеих сторон будут прописаны максимально четко. «В частности, - говорит Мария Баскова, эксперт отдела аренды компании «Азбука Жилья», - в этом документе можно прописать время и частоту посещений собственником своей квартиры. Так же и с повышением цены: обычно она фиксируется на год, и в этот период ее нельзя менять».
Договор – это «оружие двойного действия». Прежде всего, психологического: иногда достаточно показать человеку, совершающему какие-то действия, что он письменно обязался не поступать так – и он отстанет. Например, что же это вы, Иван Иваныч, хотите поднять цену, тогда как в договоре написано, что она зафиксирована до апреля будущего года? Ну а если такие аргументы не действуют – тогда остается суд, где данный договор вполне может служить аргументом.
Все по закону
Последняя из подстерегающих жильца групп сложностей – окружающий мир: соседи, старшие по подъезду, участковые милиционеры и т.п. Список возможных проблем тут тоже довольно обширен: от банального вымогательства милиционеров за отсутствие регистрации до более интересных раскладов. Известен, к примеру, случай, когда квартиру снимала симпатичная барышня, а потом владелец квартиры ее по каким-то причинам выгнал. И поселил новых жильцов. Но у барышни был роман с соседом по подъезду, и оный сосед почему-то решил, что всему виной новый жилец – именно из-за него и прогнали его зазнобу. И стал он нового жильца поколачивать.
Что делать? При всем изобилии подобных сложностей, противоядие против них существует одно и очень эффективное: следует сделать ваше проживание в квартире законным. Т.е. убедить хозяина не только заключить упоминавшийся в предыдущей главе договор, но на его основании поставить вас на временный регистрационный учет («прописать») в квартире. Этим ходом вы сразу отсекаете происки и милиционеров (брать взятку не за что – вы ничего не нарушаете), да и к соседу-хулигану можно милицию вызвать.
Резюме портала Metrinfo.ru
Как известно, абсолютной защиты в природе не бывает – это прекрасно иллюстрирует пословица «и на старуху бывает проруха». Однако способы минимизировать риски есть – и мы сейчас повторим их.
Прежде всего, не гнаться за дешевизной. Человек, предлагающий товар (любой!) по цене вполовину рынка, либо сам дурак, либо хочет сделать такового из вас. Учитывая, что рынок давно структурировался, второй вариант кажется более вероятным.
Второе – обращать на хозяина квартиры не меньше внимания, чем на саму квартиру. Это человек, с которым вам долгое время придется иметь денежные дела. Третье – постараться по возможности сделать все по закону. Хотя законы у нас несовершенны, и ругать их уже стало «хорошим тоном», часто выясняется, что с нарушением закона – еще хуже.
Бесплатная оценка аренды квартир в Москве в режиме онлайн: электронный калькулятор от IRN.RU