Реклама очень многих компаний-застройщиков уверяет, что при обращении к ним клиенту не нужно ни о чем беспокоиться: достаточно «просто» заплатить, и получишь прекрасную квартиру, а также весь сопутствующий ей сервис. Наша редакционная почта, а также чтение тематических сайтов в интернете убеждают, что это, мягко скажем, не всегда правда. Довольно часто между застройщиками и их покупателями возникают острые конфликты.
О некоторых из них – в регулярной рубрике портала Metrinfo.ru «Строительные истории».
Застройщик распродает придомовую территорию под парковки
Наш застройщик продает места на придомовой территории под парковочные места некоторым жителям дома. При этом собственность не оформляется – фактически это устная договоренность этих покупателей с застройщиком. Другим жителям, которые недовольны этой практикой, застройщик говорит, что продавать придомовую территорию он вправе, эта земля не является общей собственностью жильцов дома.
Правомерны ли действия застройщика? Имеет ли он право распродавать придомовую территорию, ограничивая парковочные места турникетами?
Тему надобно разделить на две части. Первая – имеет ли право продавать, вторая – почему не регистрирует продажи. По первому вопросу застройщик, скорее всего, не прав. «Скорее всего» - это потому, что нам неизвестен статус земли, на которой построен дом. «Как правило, земельный участок выделяется застройщику муниципальными властями в аренду с целевым назначением для строительства многоквартирного дома, - говорит Сергей Елин, управляющий партнер группы компаний «АИП» (Аудит и Право). – Если это так, то застройщик, по сути, продает то, что ему не принадлежит, т.е. действует явно незаконно». «В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса (ЖК) РФ, - напоминает Сергей Кушменюк, генерального директора Инвестиционного агентства недвижимости «Кондр», - земельный участок, на котором расположен дом, является общей долевой собственностью всех собственников квартир и помещений. Распоряжаться территорией можно только по решению этих собственников».
С другой стороны, не исключена ситуация, когда земельный участок является собственностью застройщика, и тогда продавать парковочные места он вправе. В общем, прояснить ситуацию можно только посредством анализа документов.
А вот со вторым вопросом все однозначно. Согласно закону, любые сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, и почему застройщик не делает этого – это, как минимум, непонятно. «То, что застройщик не регистрирует продажу парковочных мест, вызывает еще большие сомнения в законности его действий», - категоричен Сергей Елин.
Дополнительные поборы при получении ключей
При получении ключей от купленной квартиры нас обложили некоторыми «поборами», без которых отказываются выдать ключи:
- заплатить за коммунальные услуги за время, прошедшее с момента принятия дома в эксплуатацию;
- за проект электрической разводки по дому (17 тыс. руб.), хотя мы в квартире проживать не намерены, и сейчас она выставлена на продажу;
- вместе с электропроектом оплатить технадзор из расчета 200 руб. за кв. м.
Насколько правомерны действия застройщика?
Проще всего ответить на два последних вопроса. Если в договоре, который покупатель заключал с застройщиком, ничего не говорится об обязательстве оплатить электропроект и технадзор, а также нет никаких более расплывчатых формулировок по поводу возможного увеличения цены – требования незаконны. «При заключении договора участия в долевом строительстве в нем должна быть определена цена квартиры и условия изменения (увеличения) данной цены, - говорит Анастасия Солдатова, юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость». – Если последнее условие не включено в текст договора, цена не может меняться». При этом, напоминает эксперт, застройщик обязан передать покупателю объект, качество которого «соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». Понятно, что сюда входит и энергоснабжение – оно должно быть обеспечено, причем без всяких дополнительных поборов.
А вот с коммунальными платежами все сложнее. С одной стороны, существует вроде бы недвусмысленное требование закона (ст. 153 ЖК РФ), согласно которому «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает… с момента возникновения права собственности на жилое помещение». С другой – это правило очень не нравится застройщикам, которые «забивают» в договоры с покупателями обязательства последних начинать вносить квартплату с более ранних сроков. Подобные пункты, рассказали нам эксперты компании MAYFAIR Properties, могут включать условие, по которому гражданин несет бремя оплаты жилищно-коммунальных услуг за квартиру в течение нескольких месяцев до момента оформления квартиры в его собственность. Либо в течение всего срока после принятия дома в эксплуатацию. Либо с момента передачи ему квартиры по акту приемки-передачи работ.
В любом случае, нужно внимательно изучить договор с застройщиком. «Если им предусмотрена оплата коммунальных услуг с момента принятия дома в эксплуатацию, то вы обязаны выполнить взятые на себя обязательства», - считает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель».
Гарантия на асфальт
Наш дом сдан в апреле 2008 года. Асфальтовое покрытие внутри двора оказалось некачественным: асфальт проседает вокруг колодцев, появились трещины на проездах и тротуарах. Существуют ли какие-то нормативы на этот счет? Можно ли потребовать от застройщика устранения данных дефектов?
По словам опрошенных нами экспертов, срок гарантии на асфальтовое покрытие внутри двора существует. Он составляет три года, т.е. в данном случае еще не прошел. Так что предъявить претензии можно.
Первым делом, советуют специалисты компании «ЮИТ», следует выяснить, кто несет эти гарантийные обязательства. Совершенно не обязательно, что застройщик – может быть, и другая организация. Прояснить этот вопрос поможет изучение «Технический условий» строительства.
Если же укладка асфальта была обязанностью застройщика, то, говорят в MAYFAIR Properties, ТСЖ (либо Управляющая компания) должны сообщить застройщику об обнаруженных недостатках. Затем совместно составляется акт осмотра, и застройщик принимает решение либо от устранении недостатков, либо об отказе в удовлетворении требований. Если решение застройщика ТСЖ (или УК) не устраивает, им придется обращаться в суд.
Что делать с электричеством?
В нашем новом доме мы проживаем с октября 2008 года, все коммунальные услуги исправно оплачивали. Но у застройщика возникли какие-то проблемы с Ростехнадзором, в результате чего нам по будням отключают электричество на 6-8 часов в день. В каждой квартире стоит электрический котел (речь идет о поселке таунхаусов – прим. ред.), так что в эти часы у нас нет не только света, но и отопления и горячей воды.
Возникла и еще одна проблема: застройщик объявил, что платить за электроэнергию мы должны не как население, а по категории «прочие потребители» - а это более дорогой тариф.
Законны ли действия застройщика? Сколько мы должны платить за электричество? Что нам сделать, чтобы электричество перестали отключать?
Начнем с вопроса о тарифах. «Жителям необходимо выяснить, оформлены ли на них документы на собственность, - советует Боку Ен Ун, генеральный директор компании CENTURY 21 Римарком. – Часто люди проживают в новых домах на основании договора уступки прав, а собственником де-юре является застройщик или инвестор. Тогда энергетики выставляют счет той организации, которая держит объект на балансе – и тарифы, соответственно, будут повышенными, поскольку это юрлица».
Кроме того, продолжает эксперт, у собственников гораздо больше возможностей для маневра: например, ТСЖ может сменить управляющую компанию, если выставляемые тарифы не устраивают жильцов. А если имеются подозрения в преднамеренном завышении тарифов, то можно подать на УК в суд и требовать возмещения убытков.
Так что единственный практический совет тут – бороться за скорейший ввод объекта в эксплуатацию и получение права собственности.
Что до перебоев, то – как мы уже упоминали выше – застройщик обязан передать квартиру, которая «соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». Понятно, что электричество, подаваемое с такими огромными перебоями – это вопиющее нарушение технических регламентов, и претензии тут можно предъявить застройщику. Тем более что, напоминают эксперты компании MAYFAIR Properties, п. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве….» предусматривает наличие гарантийного срока, который не может быть меньше пяти лет.
Одним словом, есть все основания для подачи на застройщика в суд. И если есть факты того, что в результате перебоев было повреждено какое-то электрообрудование – их надо подтвердить документально и приобщить к исковому заявлению.
Цена летних помещений
Год назад мы купили квартиру в новостройке. В договоре написано, что все помещения, включая балконы и лоджии, должны оплачиваться по единой цене. При приеме квартиры выяснилось, что площадь больше, чем предполагалось, на 7 кв. м. Застройщик требует доплату, причем и за летние помещения по полной стоимости, без всяких понижающих коэффициентов. Правомерны ли такие действия застройщика?
В данном случае – правомерны, поскольку (как признает сам автор письма) обязательство оплатить все помещения по единой цене содержится в договоре, и покупатель его подписал. «Обычно в договоре фиксируется цена за квадратный метр, и при этом указывается, что в случае если по обмерам БТИ площадь квартиры будет не соответствовать указанной в договоре, то должен быть произведен перерасчет, - отмечает Сергей Кушменюк («Кондр»). – Либо покупатель оплачивает «дополнительные» метры, либо застройщик возвращает часть средств, если квартира оказалась меньше».
Что касается т.н. «понижающего коэффициента», по которому площади лоджий и балконов считаются с поправкой в 0,5 и 0,3 соответственно, то он обязателен только для обмеров БТИ. В данном же случае – повторимся – в договоре четко и ясно говорится о единой цене для всех помещений, что исключает для покупателя какие-либо возможности для маневра.
Документы на собственность за деньги
Дом сдан ГК еще в 2005 году, люди в нем давно живут, но многие до сих пор не могут оформить право собственности на квартиры. За необходимый для этого пакет документов застройщик требует дополнительную плату. Или предлагает воспользоваться услугами «своих» юристов, которые берут в 3-4 раза больше, чем в среднем по рынку.
Законны ли действия застройщика? Что могут сделать здесь покупатели квартир?
Автор письма указывает на весьма давний срок сдачи дома – как на доказательство того, как долго застройщик «маринует» жителей. По-человечески это аргумент, а с юридической точки зрения – не очень: очевидно, что данный объект строился и продавался не по 214-му закону «Об участии в долевом строительстве…», так что рычагов давления у покупателей на строителей заметно меньше.
В любом случае это, конечно, безобразие, и на застройщика надо подавать в суд. «Согласно ст. 551 Гражданского кодекса, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе вынести решение о такой регистрации», - говорят эксперты MAYFAIR Properties.
«Существует огромная судебная практика по признанию прав собственности на объекты недвижимости, - отмечает Юрий Гольдберг, Управляющий партнер «Корпорации по страхованию риска незавершенного строительства». – Такие услуги юристов стоят около 50 тыс. руб. А с решением суда можно обращаться в регистрирующий орган за получением свидетельства о праве собственности без дополнительных согласований с застройщиком».