Затраты на строительство загородного дома, разумеется, не ограничиваются стоимостью строительных материалов. Надо считать еще и дополнительные расходы – на работу проектировщиков, строителей, подключение к коммуникациям. Конечно, все очень индивидуально - у каждого будущего домохозяина своя уникальная ситуация, однако, в целом материальные проблемы у индивидуальных строителей похожи.
В прошлом материале на данную тему («Как построить современную дачу: выбираем технологию, считаем затраты, готовим деньги») портал Metrinfo.Ru писал о различных современных технологиях, которые сегодня широко применяются при строительстве загородных домов. Сегодня мы поговорим о других затратах, которых будущему дачнику не избежать.
Без воды – не туды и не сюды
Если при строительстве летнего дачного домика можно обойтись без коммуникаций, то в доме для круглогодичного проживания без воды, газа и электричества современному человеку будет более чем некомфортно.
Участки без подряда, которые в нынешнем сезоне очень популярны у будущих домовладельцев, могут продаваться как с уже подведенными коммуникациями, так и без оных. В первом случае у вас будет минимум непредвиденных затрат, второй вариант чреват морем проблем и серьезными дополнительными расходами.
«Их размер зависит от многих условий – удаленности от магистральных сетей, размера поселка, наличия управляющей компании, взявшей на себя решение вопросов по получению мощностей, организации сбора средств и т.д. Очень условно примерную совокупную стоимость всех коммуникаций можно принять за 30-70 тыс. руб. за сотку», - сообщает Олег Парижский, директор проектов управляющей компании «Волжские дачи». Например, подключение 1кВт в Московской области стоит 30-60 тыс. руб., стоимость электрического столба начинается от 80 тыс. руб., а метр артезианской скважины – 4-5 тыс. руб., причем вода из пробуренной скважины в итоге может не удовлетворять требованиям санэпидемнадзора, и тогда придется бурить еще раз.
Если ваш участок без подряда будет находиться далеко от электросети или газопровода, то затраты достигнут максимума, особенно если вы в поисках уединения купите землю в отдалении от организованных коттеджных или дачных поселков. То есть, 150 тысяч рублей за сотку – это не предел.
А вот наличие соседей и одновременно друзей по несчастью может снизить расходы, т.к. подвод коммуникаций к жилому массиву можно будет разделить на всех страждущих. Тут главное - грамотно организовать людей. Ну, а если купить участок без подряда в организованном коттеджном поселке, где также предлагаются готовые дома и/или участки с подрядом, затраты на подвод коммуникаций будут минимальны либо вовсе сведены к нулю, ведь в таком случае водо-, газо- и энергоснабжением занимается, как правило, застройщик, обычно включающий эти услуги в стоимость участка.
…и без строителей
Рассказывая в нашей прошлой статье о строительных технологиях, мы приводили расценки известных компаний, работающих на этом рынке. Как правило, компании включают стоимость строительных работ, но не всех, а лишь основных. Это так называемая «базовая комплектация» - возведение фундамента, стен, перегородок, перекрытий, установку окон, дверей, устройство кровли, т.д. Входят в стоимость и сборка, и доставка (правда, если ехать очень далеко, то придется доплатить). Но есть еще и дополнительные услуги, которые оплачиваются отдельно - устройство электропроводки и инженерных коммуникаций, дополнительное утепление, увеличение высоты цоколя фундамента, пристройка террасы или веранды и т.п.
Пример: строительство дома из клееного бруса общей площадью 123 кв. метра обойдется вам в 1,1 млн. рублей. Но если вы захотите, чтобы строители возводили дом на другом фундаменте, то готовьте от 100 до 300 тысяч рублей. Утепление мансарды обойдется в сумму от 60 до 250 тысяч, замена окон – от 10 до 200 тысяч рублей.
Большинство специалистов рынка в случае покупки деревянных домов советуют не отказываться от услуг фирм-продавцов, предлагающих еще и возведение выбранного варианта, а в случае строительства кирпичных или панельных домов - обращаться в специализированные строительные компании, причем такие, которые могут самостоятельно выполнить весь комплекс требуемых работ. Олег Парижский, правда, предупреждает, что даже крупные строительных организаций не всегда гарантирует качество и выполнение заявленных сроков строительства. Эксперт советует прислушиваться к рекомендациям друзей и знакомых, а также – обязательно осматривать уже построенные фирмой дома и расспрашивать живущих там людей.
Чтобы немного сэкономить, можно нанимать бригады строителей для каждого отдельного строительного этапа, но при этом пригласить независимого специалиста, способного оценить качество и выявить ошибки на всех стадиях работ -от проектной до отделочной: «На нашей практике это оправдывает себя в 99% случаев», - утверждает Олег Парижский. Услуги таких специалистов, конечно же, стоят по разному, ориентировочная цифра – от 18 тысяч рублей в месяц.
Есть еще вариант - самому контролировать весь процесс, фактически превратившись в прораба, а то и в строителя. Но это, по мнению Александра Дубовенко, директора по развитию компании GOOD WOOD (Гуд Вуд), подходит только тем, кто готов разбираться в тонкостях строительства, у кого много времени, а доходы не зависят от того, что человек делает: отдыхает на море или руководит строительным процессом. В иных случаях подобное увлечение наверняка приведет к потере доходов в основном деле.
«И никогда нельзя соблазняться дешевой рабочей силой, в изобилии предлагающей себя на обочинах дорог на выезде из Москвы», - говорит Олег Парижский («Волжские дачи»): это чревато и низким качеством работ, и затягиванием сроков, и даже воровством стройматериалов.
Если вы все же решили нанимать строительную бригаду отдельно, то со стоимостью нужно ориентироваться на следующий принцип, о котором напоминает Олег Парижский: стоимость строительных работ равняется стоимости затраченного на постройку дома материала.
Проект и дополнительные расходы
Не исключены при строительстве дома и траты на проект. К деревянному типовому дому, каркасному, щитовому или из бруса, проект обычно прилагается и входит в его стоимость. Если же вы захотите построить нечто «свое», то стоит обратиться в проектный институт за индивидуальным проектированием. В этом случае затраты могут составить до 300 тыс. руб. и даже больше.
«При этом стоит помнить, что незначительные изменения проекта в процессе стройки, могут повлечь существенное увеличение сметы. Поэтому, важно изучить максимальное количество примеров проектов, отделки, ландшафтного дизайна. Словом, лучше потратить больше времени и детально проработать весь будущий дом и участок, чем сталкиваться с постоянными доделками и переделками (а значит, и затратами – от ред.)», - рассуждает Олег Парижский.
Однако даже такой подход не всегда спасает от непредвиденных затрат: «Они могут возникнуть практически на любой стадии, поэтому при строительстве собственными силами рекомендуется удвоить первоначальную смету – это даст более точную оценку конечных расходов», - рекомендует эксперт.
Где взять денег?
Со строительством дома сегодня могут помочь банки, правда, только в том случае, если участок находится на землях под индивидуальное жилищное строительство. И, честно говоря, охотнее они кредитуют готовое загородное жилье, а не строящееся, но все же найти нужные нам программы можно. «Условия ипотечного кредитования на загородную недвижимость зависят от залогового объекта, сроков кредитования и в среднем составляют от 15% годовых в рублях», - сообщает Олег Парижский.
Очень интересную схему кредитования, по мнению Александра Дубовенко (GOOD WOOD), придумали в Сбербанке: «Если у клиента есть 20% на землю и 20% на дом, то он может получить 80% от участка и 80% от дома. Участок сразу оформляется в залог банка, а деньги за дом перечисляются на расчетный счет строительной компании. Если по какой-то причине заказчик отказывается от строительства, неосвоенные финансы должны быть возвращены в банк».
«Банк Москвы» и компания «НЛК-Домостроение» разработали совместную программу «Быстрый дом». Кредит выдается заемщику на покупку проекта индивидуального жилого дома из клееного бруса, комплекта деталей этого дома и на оплату строительно-монтажных работ. В залог идет приобретаемая недвижимость, то есть – земельный участок (в течение всего времени действия кредитного договора) и сам дом (с даты государственной регистрации права собственности заемщика). Кредит дается в долларах и евро на сумму, эквивалентную 490 000 руб. для Московского региона. Минимальный первоначальный взнос – 20%, основная ставка по кредиту - 9,75%-10,3%.
Есть программа кредитования строящихся домов и у ЮниКредитБанка. Кредит выдается в евро на сумму до 660 тысяч, в долларах – до 1 млн. Основная ставка по кредиту – 11-11,5% в евро, 10,75%-11,25% в долларах. В залог принимается имеющееся в собственности жилье, и сумма кредита зависит от его «ценности» – максимальный размер кредита не более 70% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости.
Резюме портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Самый дешевый дом, деревянный, щитовой или каркасный, можно построить всего за неделю, но жить в нем получится только летом. Если же нужно жилье для круглогодичного проживания, то придется потратиться на более добротный дом из бруса, либо кирпичное или панельное строение. Существенно увеличить расходы на строительство могут индивидуальный проект и подвод коммуникаций. И какой бы дом вы не выбрали, самое важное – не прогадать со строительной бригадой, ведь от качества работ зависит даже больше, чем от материалов.