Недавно наш журнал рассказывал о правильном выборе объекта для инвестиций за границей и изучении общей экономической информации, необходимой инвестору. А сегодня речь пойдет о том, как правильно сформировать портфель инвестиций, на что обращать внимание при подписании договора купли-продажи, и кого привлечь в помощники в этом нелегком деле.
Тех, кто желает познакомиться с нашими рекомендациями по предыдущей теме, мы отправляем к статье «Советы экспертов: как выбрать объект для инвестиций. Изучаем данные о стране, городе, объекте», а сами продолжаем изучать нелегкое инвесторское дело.
Оценим риск, прикинем доход
При инвестировании средств в недвижимость важно оценить доходность и риск вложений. «Не стоит совершать покупку на эмоциональном уровне, по типу: «нравится» или «мой приятель живет неподалеку и всем доволен». Если стоит цель получать прибыль, то основным мотивом для сделки должна стать доходность объекта недвижимости», - уверяет Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Delta estate.
Чтобы ее определить, нужно подсчитать возможный доход, учитывая срок, в течение которого вы планируете владеть объектом, включающий в себя и доход от аренды, и рост стоимости недвижимости за эти годы. Обязательно нужно узнать обо всех расходах по покупке, содержанию и продаже недвижимости (налоги, коммунальные платежи и т.п.). «Инвестору не говорят, что из прибыли, к примеру, надо вычесть проценты, которые возьмет управляющая компания за оказание своих услуг», - предупреждает Сергей Демченко, директор по развитию компании Lemestia group.
Нельзя забывать и о риске вложений. «Чем выше доходность, тем выше риски», - говорит Владислав Андреев, консультант по недвижимости компании Cybarco Ltd. И если вы не готовы рисковать, то лучше рассчитывать на меньшую норму прибыли.
Стабильный, но не высокий доход (обычно 5-8%) дает аренда недвижимости. Доход увеличивается при росте цен и перепродаже, причем он может быть выше, «если из собственных средств вложить всего 20-30% от стоимости объекта, а остальные средства получить через банковский займ под 4-5% годовых», - уверяет Андреас Хулудис, глава Представительства в России компании «Pafilia Property Developers Ltd». А максимальный доход можно получить, вложив средства на начальном этапе строительства: «При правильном подходе за два года получается около 20% от стоимости объекта», - говорит эксперт.
«В соответствии с рекомендациями портала Global Property Guide, если показатель средней доходности для конкретной страны находится в диапазоне 5% – 9%, то ее рынок недвижимости в целом характеризуется «справедливым» уровнем цен», - сообщает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. И риск в таком случае минимален.
По данным, приведенным в отчете Global Property Guide за 1 половину 2010 года, для стран Европы значение показателя полной доходности от сдачи в аренду (gross rental yield) составило: Македония – 9,91%, Украина – 9,09%, Турция – 5,48%, Хорватия – 5,22%, Германия – 5,12%, Италия – 5,04%, Финляндия – 4,42%, Австрия – 4,40%, Болгария – 4,16%, Швейцария – 4,11%, , Чехия – 3,89%, Франция – 3,85%, Испания – 3,81%, Великобритания – 3,48%, Россия – 3,45%, Кипр – 3,21%, Мальта – 2,94%, Греция – 2,48%.
Если же показатель доходности более 10%, то рынок недвижимости недооценен, это говорит о возможностях для инвестора, но и о довольно высоких рисках, и в том числе, о надувании «мыльного пузыря». Причем при высоком показателе доходности более опасны долгосрочные вложения, а краткосрочные и среднесрочные могут принести неплохую прибыль.
«О высокой степени риска свидетельствует доходность от аренды более 15% в год и прирост капитала (т.е. увеличение стоимости объекта) свыше 20% в год», - считает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. Другие эксперты называют даже меньшие цифры. «Если вам предлагают больше 12% от аренды и больше 8% от гарантированной аренды, надо насторожиться. И если обещают увеличение стоимости больше чем на 15% в год - тоже», - утверждает Екатерина Бекаревич, менеджер по продажам агентства MostProperties.com. «Если речь идет о росте рыночной стоимости объекта более чем на 15% в год - это серьезный повод задуматься о привлекательности и реализуемости подобного инвестиционного предложения», - считает Кирилл Долгинский, управляющий директор компании Lowell Finance.
Кто поможет сформировать портфель
Формирование инвестиционного портфеля – дело серьезное, требующее знаний экономики и права, умения анализировать, прогнозировать, собирать и отслеживать море информации, а это не каждому по плечу. Есть масса случаев, когда люди покупали недвижимость по совету друзей и знакомых, а потом вообще не знали, как избавиться от убыточного объекта.
«Самостоятельно сформировать инвестиционный портфель, в принципе, можно, но только если человек имеет опыт в инвестировании, например, лет пять проработал в инвестиционном фонде», - говорит Игорь Индриксонс (IntermarkSavills).
Поэтому эксперты рынка единодушно советуют прибегнуть к помощи специалистов. Они проконсультируют по вопросам юридического оформления сделки и налогообложения, привлекаемого финансирования и возможных расходов, связанных с владением и распоряжением выбранного объекта. Также они могут помочь с дальнейшей сдачей недвижимости в аренду, либо с его продажей. И, вообще, могут подсказать совершенно неожиданные варианты инвестирования, которые обычному человеку не придут в голову.
«Это крупные компании по недвижимости с мировым именем, имеющие опыт работы именно в сфере инвестиций, - подсказывает Денис Евсеев управляющий партнер компании KINGSLAND.
Сергей Демченко (Lemestia group) советует обращаться к крупным компаниям, которые предоставляют широкий спектр услуг: являются застройщиками, имеют свою сеть продаж или разветвленную агентскую сеть, собственные подразделения для сдачи в аренду.
Причем Анастасия Дудерова (Delta estate) при инвестировании в зарубежную недвижимость рекомендует обращаться в соответствующие компании в России: «Многие ошибочно полагают, будто обращение непосредственно к застройщику окажется дешевле. На практике же консультации экспертов по недвижимости в большинстве случаев для клиентов бесплатны, а стоимость одних и тех же объектов у всех одинакова. Таким образом, инвесторы просто лишают себя профессиональной поддержки русскоязычных специалистов, которые могли бы помочь им во многих ситуациях и уберечь от совершения очевидных ошибок».
Когда речь идет о юридических тонкостях и непосредственно о подписании договора, то нужно обращаться к юристам международной компании, которая имеет представительство и в вашем городе, и в стране инвестирования. Ее специалисты хорошо знают законодательство выбранного вами государства – это совет Дениса Евсеева (KINGSLAND).
А также – в банк, который лучше всех остальных проверит правомерность и чистоту сделки и рисковую составляющую. «Инвестирование без кредитного плеча не имеет смысла. Банк - единственный «друг» инвестора в сделках с недвижимостью», - утверждает Игорь Индриксонс (IntermarkSavills).
Изучаем договор
И все-таки, к кому бы вы ни обратились, ответственность по договору купли-продажи ляжет на вас, поэтому изучать его необходимо, причем от «а» до «я», читая и все то, что написано мелким шрифтом.
И первое, что надо сделать - перевести договор на русский язык, причем с помощью сертифицированного переводчика.
Изучая договор, проверьте правильность ваших паспортных данных, точного наименование объекта купли-продажи с указанием площадей и местоположения. Правда, эти сведения могут указываться в отдельном сертификате регистрации объекта: в таком случае в договоре должна быть ссылка на него.
В договоре должны быть такие важные параграфы как «Статус права собственности», в которое вступает покупатель, «Обременения (если есть)», «Право перепродажи», «Переход Титула Собственности от продавца к покупателю», «График платежей», «Штрафные санкции», «Обязательства застройщика по устранению выявленных недоделок» и т.п. В приложениях же к договору обязательно должны быть чертежи объекта с указанием его размеров и общий план проекта с указанием расположения самого объекта. Важным приложением также является спецификация объекта, где указано, какие материалы будут использованы при отделке либо каково состояние отделки, а также условия подключения электричества, - уточняет Андреас Хулудис («Pafilia Property Developers Ltd»).
Особое внимание нужно уделять пункту про штрафные санкции, в котором требуется указывать не только пенни при задержке оплаты покупателем, но и при задержке или невозможности строительства приобретаемого объекта, - объясняет Екатерина Бекаревич (MostProperties.com).
В договоре должны быть прописаны все устные договоренности и указаны все возможные дополнительные расходы на содержание будущей недвижимости и/или прибыль от гарантированной аренды.
Также нужно тщательно изучить все, что связанно с обязательствами сторон. К примеру, в договоре прописано, что срок очередного платежа может быть отсрочен максимум на месяц, и чтобы не забывать о своевременном внесении взноса, можно попросить прописать в контракте, чтобы продавец уведомлял вас за месяц о дате очередного платежа.
Еще надо понимать, на каких основаниях вы сможете вернуть внесенный задаток в случае отказа от сделки по той или иной причине, а во-вторых - возможно ли соблюсти указанные в документе сроки совершения сделки.
Возможности для инвестора
Ну и напоследок мы попросили наших экспертов рассказать, какие просторы для инвестирования дает сегодня зарубежный рынок.
«Сейчас рынок инвестиций, особенно в зарубежную недвижимость предоставляет инвестору целый спектр возможностей: недвижимость с гарантированным доходом (rental guarantee или leaseback), апарт-отели, отели и мини-отели, доходные дома, студенческая недвижимость, serviced apartments, buy-to-let коммерческая недвижимость, залоговая недвижимость и много других вариантов», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock ).
Если у вас небольшой бюджет (50 – 300 тыс. евро) эксперт рекомендует приобретать один или нескольких апартаментов небольшой площади (50-70 м кв.) с гарантированной доходностью до 8% годовых. При среднем бюджете (400 – 800 тыс. евро) можно рассматривать приобретение доходных домов и мини-отелей с доходностью до 12% годовых. А с большей суммой инвестиций можно рассматривать buy-to-let торговую недвижимость в Германии (с арендаторами на долгосрочных договорах аренды), причем с ипотекой до 70% и с доходом до 7% годовых, что, кстати, дает возможность получения вида на жительство.
Если Вы желаете не только инвестировать средства, но и проживать в квартире или доме, то Елена Юргенева, директор департамент элитной недвижимости Knight Frank, советует покупать недвижимость в Лондоне, особенно на южном берегу Темзы от Тауэрского до Вестминстерского моста. В Лондоне доход от аренды обычно позволяет покрыть расходы на обслуживание ипотечного кредита. Клиентам, заинтересованным в получении стабильного дохода от своей недвижимости, Елена Юргенева предлагает обратить внимание на офисные и торговые площади, или на отели. «А что касается курортных направлений, мы ожидаем, что рынок будет восстанавливаться в течение минимум еще одного года-полутора лет», - говорит эксперт, а значит инвестировать не стоит.
Впрочем, для Лазурного берега Кирилл Долгинский (Lowell Finance) сделал исключение, по его мнению, наиболее ликвидные объекты на этом рынке, например, апартаменты площадью 70-80 кв.м., с террасой или садом, в 200 метрах от моря в районе Канн стоимостью 350 – 390 тыс. евро могут приносить неплохой доход, так же как и виллы с бюджетом 950 – 1,9 млн. Евро. Кроме того, во Франции инвестиционно-привлекательным районом остается Париж, где ставки доходов от аренды находятся на уровне 6-8%. А помимо Франции, по мнению эксперта, можно рассматривать предложения в Великобритании, Германии (Берлин и Мюнхен), на Майорке, в Польше, Словакии и Италии (Рим и Милан).
Резюме портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Инвестиции в недвижимость могут быть как очень прибыльными, так и очень убыточными, а могут и просто сохранить Ваш капитал, защитив его от инфляции и лишь совсем немного приумножив. Многое зависит от того, какую выбрать стратегию поведения на рынке и норму доходности. Доходы от инвестиций напрямую зависят и от грамотности формирования портфеля. Эту операцию лучше доверять профессионалам или хотя бы консультироваться с ними при выборе объектов. Также для снижения степени риска и повышения доходности лучше всего покупать недвижимость с привлечением ипотечного кредита. И конечно, для успешной сделки обязательно внимательно изучать договор купли-продажи.