Практически все время существования в нашей стране рынка недвижимости спрос на нем (по крайней мере, в Москве) существенно превышал предложение. Одним из важнейших последствий данного феномена стало то, что риэлторам приходилось «окучивать» владельцев квартир, особенно недорогих. Собственникам (что при продаже, что при аренде, которая и станет темой этой статьи) обещали, что для них «все сделают бесплатно». Нынешний кризис внес в эту картинку некоторые новые штрихи.
Профессионалы восприняли момент как подходящий для того, чтобы привить нашему рынку «правила, по которым работает весь цивилизованный мир». Говоря проще, заставить собственников платить за посредническую услугу.
В принципе, подобная постановка вопроса возражений не вызывает: если заказчиком услуги выступает владелец недвижимости, он и должен за нее заплатить. Понятно, что агентства, которые хотят получить с собственника деньги, должны предложить взамен нечто существенное. Какие такие сокровища получит арендодатель, заключивший договор с агентством?
Прежде всего поясним, что эта практика приживается на нашем рынке все-таки с трудом. В 90% случаев деньги риэлторам продолжают платить арендаторы. Что же происходит в остальных десяти? Как объяснила порталу Metrinfo.Ru Мария Баскова, эксперт отдела аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья», между риэлторским агентством и хозяином предназначенной на сдачу квартиры, заключается договор на оказание услуг по поиску нанимателя. Причем договор эксклюзивный – владелец жилья в другие компании не обращается. Естественно, собственник и заплатит комиссионные – половину или полную стоимость ежемесячной арендной платы. И когда уже подходящий вариант найден между владельцем жилья и квартирантом подписывается договор найма. (Заметим, что в быту мы больше употребляем понятие «аренда», однако, если придерживаться строго юридических терминов, речь, конечно, идет о найме и о договорах найма).
Цена: можно ли поднять?
Итак, чем поможет агентство арендатору? Естественное желание любого сдающего – выручить арендную плату побольше. Соответственно, для агентств тут вроде бы открывается идеальный шанс: нужно «просто» сдавать квартиры своих «платных» арендодателей по более высокой цене, чем «бесплатных» - и все. Если человек будет знать, что заплатив разово, например, 20 тыс. руб., он потом будет получать на 5 тыс. больше каждый месяц – никого не надо будет убеждать приносить в агентства деньги. Сами прибегут.
Однако реальность подобной меры вызывает большие сомнения. Не забудем, что агентства сами ничего не снимают: они занимаются лишь посредничеством, т.е. сводят вместе желающего сдать и снять. Чтобы так «простимулировать» сдающего, агентству потребуется достаточно лопоухий арендатор, согласный снять существенно выше рынка. А где такого взять? Рынок – сложившийся, цены на нем всем известны (а если кому-то и неизвестны – добро пожаловать в интернет!), свободы для маневра очень мало.
Конечно, агентство, чувствуя к какому-то своему клиенту особую симпатию, может выставить его квартиру дороже – но услуга эта окажется поистине медвежьей. «Если ставка завышена, то квартира (особенно в сегментах «бизнес» и «элита», где спрос намного ниже предложения), будет долго простаивать без квартиросъемщика, - говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». – То есть собственник все равно потеряет свою прибыль. Поэтому задача риэлтора - ставить рыночную цену, а не завышенную и не заниженную».
Спустить с неба на землю
Риэлтор действительно может помочь арендодателю, выставить квартиру по адекватной цене. Но это случается лишь тогда, когда изначально выставленная цена явно завышена. Что происходит здесь? Как уже говорилось, клиенты просто не приходят в такую квартиру. И если это квартира «бесплатного» клиента (просто висит в базе данных, а риэлторы работают с ним, рассчитывая получить деньги с другой стороны, т.е. снимающих), его проблемы никого особенно не беспокоят. Пусть себе висит… С «платным» все принципиально иначе: риэлтор рассчитывает на деньги от него, но деньги эти будут только в случае сдачи квартиры. Соответственно, появляется реальный стимул «промывать мозги», объясняя, что цену недурно бы снизить.
В том, что цену иногда задирают сверх всякой разумности, подтвердит любой специалист рынка. Артем Артюхов, член Экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы, управляющий агентством недвижимости «СВ-Капитал», приводит пару примеров – из числа наиболее «клинических»:
- квартира в Марьино, на первом этаже старой пятиэтажки. Состояние полностью «убитое»: обоев нет практически нигде, из мебели – грязный матрас, пивные ящики вместо стульев, на кухне – тазик вместо раковины и т.д. Однако собственница (70-летняя бабушка) выставляет ее за вполне «среднерыночные» 25 тыс. руб., уверяя, что уровень цен она знает, и не надо ее обманывать;
- квартира в 20 мин. транспортом от м. Петровско-Разумовская. Все очень похоже, только комнаты не одна, а две. При этом хозяева не только просят вполне приличные на сегодня 30 тыс. руб., но еще и настаивают на жестком «фейс-контроле»: чтобы без маленьких детей, без животных и т.п.
…Описанные случаи, повторимся, из разряда клинических. Но той же болезнью (только в менее острой форме) страдает большинство начинающих рантье. «Самым распространенным случаем я бы назвал завышение цены на 2-5 тыс. руб., - отмечает Артем Артюхов. – Собственники снижают цену только после месяца-двух простоя квартиры. Они не понимают, что за эти два месяца потеряли минимум 50 тыс., желая заработать дополнительные 2-5 тысяч».
Гарантии сохранности: где они?
Помимо повышения доходности, арендодателя еще очень волнует сохранность его недвижимости. Чтобы жильцы ничего не разорили и не поломали, платили вовремя, не создавали проблем с милицией и прочими государственными органами. Может быть, заключив договор с агентством, собственник квартиры получает какие-то дополнительные преимущества в этом смысле?
«К договору найма (который заключается между собственником жилья и арендатором) прилагается акт приема-передачи жилого помещения, в котором четко описывается состояние квартиры, бытовой техники и т.д., - говорит Мария Баскова («Азбука Жилья»). – В дальнейшем эта информация будет гарантом спокойного разрешения любых возможных противоречивых ситуаций. Это делается как раз для того, чтобы нивелировать конфликтные ситуации между сторонами. И, конечно, ответственность сторон всегда можно предусмотреть в договоре».
Далее, продолжает эксперт, существует т.н. «страховой депозит» - сумма, обычно равная арендной плате за один месяц. Эти деньги владелец квартиры получает от арендатора при подписании договора, а возвращает, когда уже арендатор уезжает. Эта сумма служит для погашения невыполненных обязательств арендатора – не заплатил, что-то сломалось, и т.д.
И, наконец, если форс-мажорные обстоятельства возникли в последние дни проживания, когда залог уже был засчитан за последний месяц, а арендатор отказывается отвечать за поломку – увы, отношения далее разрешаются в суде, подводит итог Мария Баскова.
«Сдача внаем – процесс непредсказуемый, риэлтор и собственник могут быть хорошими психологами, но всех последствий предусмотреть невозможно: могут быть и шумные вечеринки, и затопление соседей, - добавляет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). – Поэтому многие собственники страхуют свои квартиры».
От себя добавим, что все перечисленное экспертами, - меры, конечно, замечательные, но их можно посоветовать всем арендодателям, - как заплатившим агентству, так и не заплатившим. Сдал квартиру бесплатно (т.е. через агентство, которое взяло деньги с арендатора) – и оформляй страховку себе на здоровье…
Доверительное управление: хорошо, но у нас пока «зачаточно»
В прошлом году, уезжая надолго за границу, мы решили сдать квартиру. Нашли риэлторов, а те – арендаторов: очень приличные люди. Заключили контракт на год. Через полгода деньги перестали поступать. Папа ненадолго вернулся в Москву, заехал в квартиру, где обнаружил восемь гастарбайтеров, которые почти не говорили по-русски и отказывались пускать папу в наш собственный дом. В агентстве папу, мягко скажем, послали. Жильцов этих удалось выселить с большим трудом, деньги за два месяца так и не перечислили, квартира в ужасном состоянии.
Вот такую историю мы нашли в Интернете, на одном из сайтов, где люди жалуются друг другу на всякие безобразия. И попросили наших экспертов прокомментировать данную ситуацию.
Практически все они единодушно заявили нам, что между агентством и собственником жилья не был заключен договор доверительного управления. Поясним, что к такой услуге обычно прибегают как раз владельцы жилья, проживающие за границей. По идее все квартирные заботы должно брать на себя агентство – искать жильцов, следить за ними, собирать арендную плату, даже заниматься мелким ремонтом. Стоит это, конечно дороже – примерно 10% от арендной платы агентство забирает себе.
«Если собственники имеют на руках договор о передаче своей квартиры в доверительное управление и могут подтвердить факт неоплаты, следует писать заявление в милицию и судиться с риэлторами, - объясняет Светлана Улицкая, генеральный директор агентства недвижимости «КВАРТИ.РУ», член совета Гильдии риэлторов Москвы. – Но предварительно стоит очень внимательно изучить договор: судя по поведению риэлторов, был подписан не договор управления, а что-то типа договора безвозмездного найма или договора субаренды». Скорее всего, арендаторы квартиру взяли и просто пересдали бог знает кому. А невозможность таких поворотов как раз и прописывается в договорах доверительного управления.
Тем не менее, приходится признать – услуга доверительного управления находится у нас в зачаточном состоянии, и на рынке широкого распространения тоже не получила. Ею пользуются в основном владельцы дорогого жилья, где арендная плата не менее 80 тыс.руб. в месяц, иначе «сдача» через управляющего вообще теряет смысл. (Подробнее об этом – в нашей статье «Аренда: доверительное управление. Кому выгодно?»)
Так что действительно, вряд ли в описанном случае имело место доверительное управление. Но даже если такого договора не было, разве это оправдывает риэлторов, учинивших такое с наивными арендодателями?
«Логично предположить, что агентство должно нести ответственность за непрофессиональные действия или нечистоплотность своих сотрудников, - комментирует ситуацию Татьяна Романцова, руководитель пресс-службы компании «CENTURY 21 Россия». – Однако реалии таковы, что с отменой лицензирования само понятие «стандарты риэлторской деятельности» перестали существовать. А агентства недвижимости в России, таким образом, формально стали организациями, объединяющими граждан-посредников при операциях с недвижимостью».
Такой самокритичный комментарий косвенно поддержали и другие эксперты, призвав нас тщательно выбирать агентство недвижимости, и даже приравняв этот процесс к выбору спутника жизни!
Можно долго рассуждать о том, должно ли государство следить за этим рынком и как именно – но это будет уже явно за рамками темы данной статьи. Согласимся с тем, что пока оно этого не делает – лучшей иллюстрацией тут служит существование огромного количества «информационных агентств», которые чувствуют себя вполне комфортно.
Резюме от портала Metrinfo.ru
На наш взгляд, платить агентству недвижимости для арендодателя имеет смысл только в двух случаях. Первый - если он выходит на рынок впервые. Тогда рекомендации по выставлению цены, приведению квартиры в порядок и т.п. действительно может оказаться ценной информацией. Второй случай – когда надо уехать надолго из страны и квартиру придется сдавать. Тут, возможно, и стоит подумать о договоре доверительного управления, если клиент – хозяин дорогого жилья.
Бесплатная оценка аренды квартир в Москве в режиме онлайн: электронный калькулятор от IRN.RU