Геленджик – известный город курорт на берегу Черного моря. Но прямого сообщения с Москвой и другими дальними регионами у него не было. Открытие в мае 2010 года геленджикского аэропорта решит давнюю проблему и сделает курорт ближе. Эксперты прогнозируют, что хорошая новость положительно скажется на застывшем за время финансового кризиса рынке недвижимости и вернет в российскую здравницу покупателей.
Геленджик – один из самых популярных городов - курортов Краснодарского края на Черноморском побережье Кавказа. Он расположен между северным (Тонким) мысом и южным – (Толстым) мысом. Так как в подчинении городской администрации кроме самого Геленджика находится обширная территория между Новороссийском и Джубгой, включающая четыре сельских округа – Кабардинский, Дивноморский, Пшадский и Архипо-Осиповский – всего 20 сел и хуторов, - территория получила название Большой Геленджик.
Теперь в Геленджик полетим на самолете
Прямое сообщение со столицей станет возможно только в начале лета. На май месяц запланировано открытие Геленджикского аэропорта, он уже принял тестовые самолеты. К слову, строительство аэропорта оказалось непростой задачей: только для выравнивания площадки пришлось вырубать 14-метровую скалу.
К курортному сезону планируется принимать 57 рейсов в неделю, а летать в город будет 10 авиакомпаний. По мнению Владимира Трибрата, управляющего партнера компании Penny Lane South, открытие аэропорта приведет к росту сделок на рынке недвижимости. Произойдет существенный рост ликвидности всех объектов. Самая заинтересованная аудитория - жители крупнейших городов - Москва, Петербург. Кстати, местное население называет Геленджик вторым Подмосковьем.
Взлетная полоса уходит к морю
А пока на поезде из Москвы можно доехать до Новороссийска, а дальше продолжить путь на автобусе. Раньше в Геленджике был свой морской пассажирский порт. Но оказалось, что этот вид транспорта нерентабельный, и здание порта перестроили под торговый центр. Сейчас вдоль побережья Геленджика курсируют только прогулочные катера.
Геленджикская набережная
Фейрверки и аквапарки
В городе созданы условия для отдыха. Ежегодно в первое воскресенье июня открывается курортный сезон. В этот день проходит костюмированное карнавальное шествие, которое заканчивается фейерверком.
В Геленджике работает три аквапарка: «Дельфин», «Бегемот» и «Золотая бухта», открыты боулинг-клубы; дельфинарий и океанариум, есть два горных парка: Сафари-парк с дикими животными и парк «Олимп» с киноконцертным залом, откуда две канатные дороги доставят отдыхающих на вершину Маркхотского хребта. Оттуда можно увидеть панораму Геленджикской бухты.
Проблемы с водой и электричеством решаются
Город постоянно благоустраивается. Как подтвердил Виктор Хрестин, глава муниципального образования города-курорта Геленджик, обустраивается набережная (ее начали строить 10 лет назад и каждый год вводят в строй 1-2 км). Решены проблемы с водоснабжением: раньше вода подавалась по графику, а сейчас практически в любое время суток.
Другая вечная проблема Геленджика - энергоснабжение, которая выливалась в бесконечные отключения электричества в жилых домах. Но в апреле открылась новая мини-ТЭС, которая будет обеспечивать теплом и светом городские объекты, включая элитный жилой комплекс «Сады Морей». «В прошлом году мы вложили в развитие электрических сетей порядка 60 млн. рублей, построили дополнительно 10 подстанций. В наших планах - вводить ежегодно порядка 10 электроподстанций с увеличением их мощностей», - отметил Виктор Хрестин на открытии ТЭС.
Строила ТЭС компания «ОтельДевелопмент» на кредитные деньги Внешэкономбанка. Но Геленжикская ТЭС - не первый энергетический объект на Черноморском побережье, который профинансировал ВЭБ. Первым объектом стала Сочинская ТЭС, уже запущенная в эксплуатацию.
Для города жизненно важно решить инфраструктурные проблемы, именно при развитии инфраструктуры появится и спрос на жилье у людей, и интерес к краю со стороны крупных инвесторов, подчеркнул заместитель губернатора Краснодарского края Алексей Агафонов.
Вторичное жилье по тарифу «срочно»Финансовый кризис заметно отразился на рынке вторичного жилья Геленджика. Как подтвердил Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group, на вторичном рынке снижение цен было более существенным, чем на первичном. По итогам 2009 года - на 20%. В среднем 1 кв. м стоит 66 925 руб.
Наибольшей популярностью пользуются квартиры минимальной площади с невысоким бюджетом покупки. Появилось и много предложений о срочных продажах по выгодным ценам. Например, двухкомнатную квартиру общей площадью 60 кв.м в девятиэтажном монолитном доме (пер. Сосновый) в 20 минутах ходьбы от моря готовы уступить за 3,5 млн. руб., а другую квартиру тоже из двух комнат на ул. Островского общей площадью 58 кв.м в шестиэтажном кирпичном доме предлагают за 2,8 млн. руб.
Цены на индивидуальные дома значительно выше. Так, дом на ул. Кабардинская общей площадью 218 кв. м на участке 4 сотки с собственной скважиной продают за 12,5 млн. руб. А за дом общей площадью 350 кв.м с евроремонтом и всеми городскими коммуникациями на ул. Южная с видом на море, на участке еще гостевой дом 111 кв.м. скважина, гараж на 2 машины, во дворе бассейн, благоустроенная территория, до моря 10 мин. ходьбы, хозяева хотят получить 68 млн. руб.
Продажи новостроек в вялотекущем режиме
Еще несколько лет назад первичный рынок недвижимости Геленджика был на подъеме, цены росли как на дрожжах. Но финансовый кризис приостановил ценовой марафон. По словам Ирины Ротачёвой, заместителя генерального директора компании Delta estate, спрос на курортную недвижимость в 2009 году был настолько незначительный, что небольшое оживление рынка в I квартале 2010 года было расценено некоторыми как признак его оживления. Продавцы воодушевились и даже повысили ценники на некоторые объекты на 3-4%, но рынок пока не восстановился.
Если до сентября 2008 года средний темп продаж на первичном рынке составлял 3,1 квартиры в месяц, то сейчас - 0,5 квартир, рассказывает Илья Володько генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group. То есть, среднестатистический застройщик продавал за два месяца не более 1 квартиры. На значительной части строящихся объектов - полное отсутствие сделок. Более-менее устойчивым спросом пользуется строящееся жилье среднего класса.
Новых проектов на рынке почти нет. В конце апреля 2010 г. строилось около 41 тыс. кв. м жилья, - говорит Илья Володько. Поскольку два последних года строилось очень мало, то и цены на первичном рынке снизились не столь существенно как в других городах края. С начала кризиса средневзвешенная стоимость строящегося жилья «упала» на 8% и составила 80 850 руб. за 1 кв. м. «Наибольшее снижение испытали объекты эконом-класса, которые были «переоценены», отмечает эксперт.
Впрочем, Эдуард Давиденко, руководитель отдела новостроек CENTURY 21 Kras Realty (Краснодар) считает, что спрос сохраняется на квартиры эконом-класса, сдающихся в состоянии стяжкаштукатурка. Их строят либо маленькие компании, либо частные застройщики, продвигающие концепцию «Малоэтажная Россия». Цена на такие объекты на окраине или с «дальним» сроком сдачи начинается от 25 000 руб. за кв.м. Всего же по городу, по словам Эдуарда Давиденко, цены на объектах эконом-класса составляют 22 000 - 45 000 руб. за кв.м, а в классе «бизнес» - 60 000-150 000 руб. за кв.м.
Дома эконом-класса расположены за пределами города, но в границах Большого Геленджика. Например, в Дивноморском (ул.Горная, 35) продаются квартиры в уже построенном и заселенном доме. Цена предложения от 2,7 млн. руб. за однокомнатную квартиру до 4,6 млн. руб. – за трехкомнатную. Здесь же на ул. О.Кошевого продаются квартиры в строящемся монолитном доме высотой 12 этажей. Цена предложения от 3,6 - 3,8 млн.руб. за однокомнатную квартиру общей площадью 47 кв.м до 5,2-5,6 млн. руб. – за двухкомнатную квартиру площадью около 78 кв.м.
ЖК «Сады морей» - самый престижный объект
До недавних пор элитных жилых проектов городского жилья в Геленджике не было. Поэтому проект «Сады морей», торжественно открытый 10 апреля, - первый в своем роде. Девелопер - компания «Отель Девелопмент». Жилой комплекс полностью построен и сдан в эксплуатацию, включая торгово-развлекательную зону, бассейны, теннисный корт, детскую площадку, прогулочную зону и др., поэтому нет никакого риска недостроя.
ЖК «Сады морей» возведен на площади 5 га первой береговой линии с благоустроенным пляжем. Он состоит из семи отдельно стоящих корпусов по 6-8 этажей в каждом. Всего в комплексе - 262 апартамента различной площади и планировки. Каждый номер имеет собственный балкон, лоджию или террасу. На верхних этажах расположены пентхаусы с большими открытыми верандами и видом на море и на город. Как отметил Владимир Трибрат (Penny Lane South), на начало апреля 10 квартир в ЖК было продано физическим лицам и 12 находилось в стадии оформления. Кроме этого 25 квартир оформлялось на юридические лица. Средняя стоимость продажи апартаментов - $5 тыс. за кв.м. Но как отметил Владимир Трибрат, повышение цены заложено раз в 3 месяца на 3%.
ЖК Сады морей
«Сады морей» - дорогой проект. По словам Аббаса Алиева, председателя совета директоров компании «Отель Девелопмент», себестоимость строительства составила примерно $2 тыс. за кв.м, не включая затраты на мини-ТЭС и землю. Если же учесть все затраты, то инвестиционная стоимость 1 кв.м. может превысить $3,5 тыс. Застройщик планирует, что к 2013 году все инвестиции в этот объект окупятся, а рентабельность составит 19%.
Хорошие перспективы проекту «Сады морей» прогнозирует и Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. Эксперт считает что количество россиян, желающих отдохнуть на черноморском побережье, ежегодно увеличивается на 7-10% и примерно на столько же падает число желающих отдохнуть в Сочи. Ведь Сочи – это город-стройка и отдыхать в нем не очень комфортно. И не исключено, что люди начнут открывать для себя другие города, а Геленджик - один из лучших.
Другим значимым объектом города является многофункциональный центр «Тонкий мыс», инвестором которого выступает компания «Эрмитаж Констракшн энд Менеджмент». Сначала компания отстроит благоустроенную набережную протяженностью 1,2 км. После этого, по планам компании, на набережной будет создана досугово-рекреационная зона с ресторанами, кафе, яхт-клубом, 5-звездочной мариной, spa–центром и отелем категории «5 звезд». Общая площадь проекта - около 300 тыс. кв. м. Его основой станет жилая недвижимость (более 240 тыс. кв. м), - говорит Илья Володько (MACON Realty Group).
В числе интересных объектов Ирина Ротачёва (Delta estate) назвала ЖК «Каскад», который состоит из 11 корпусов разной этажности. В комплекс также включены торговый, развлекательный, спортивный центры, ресторан, детские площадки, зоны отдыха. До моря всего 350 м. Средняя цена продаж в настоящее время – 75 тыс.руб за кв.м.
ЖК «Флагман»- офисно-жилой комплекс. В нем представлены корпуса разной этажности, панорамные лифты, развитая социальная инфраструктура. Средняя цена на объекте составляет 80 тыс. руб. за кв.м.
Жилой проект «Пушкин» - это три корпуса разной этажности в составе офисно-жилого комплекса, включающего спортзал, магазины. Средняя цена продаж на объекте - 51тыс. руб. за кв.м.
ЖК «Солнце» - это представляет собой коттеджную застройку на 17 индивидуальных домовладений у самого моря. Предусмотрен собственный пляж, бассейны с морской водой, спортивный центр, рестораны, ночной клуб, боулинг-клуб, бильярд, конференц-зал. По данным компании Delta estate, на конец апреля средняя цена на объекте - 120 тыс. руб. за кв.м.
Несмотря на то, что сейчас многие девелоперы опасаются приступать к новым проектам, смельчаки все же есть. В их числе - известный столичный девелопер ФСК «Лидер». Как рассказал Григорий Алтухов, советник президента компании, жилой микрорайон будет построен на въезде в город с восточной стороны на пересечении ул. Луначарского и ул. Островского. На въезде будут построены три башни (15-18 этажей) образующие доминанту, а по мере понижения участка понижается и этажность застройки. Всего на территории 10 га будут построены 19 жилых корпусов разной этажности от 5 до 18 этажей. Общая площадь жилой части составляет 120 000 кв. метров – это 2 222 квартиры. Проектом предусмотрено, что 50% квартир будут однокомнатными. Практически из каждой квартиры открывается вид на горы, бухту или море. «Запроектированный нами микрорайон относится к «эконом-классу» и в первую очередь заинтересует рациональных покупателей, не склонных переплачивать за имиджевую составляющую», - отмечает Григорий Алтухов.
Проект застройки также предусматривает строительство детского сада на 120-140 мест, игрового детского городка, зон отдыха, спортивных площадок и объектов социально-бытовой инфраструктуры. ФСК «Лидер» заявила о том, что компания выходит на площадку в III квартале 2010 года, а дата окончания проекта - 2013 год.
Среди объектов эконом-класса Эдуард Давиденко (CENTURY 21 Kras Realty) выделил проект к реализации которого приступил крупный Краснодарский девелопер - «Кубанская марка». Владелец заводов по выпуску строительных блоков запускает проект первого дома эконом-классса, выполненного по технологии объемно-бочного строительства и сдачей «под ключ». В доме предполагается полная отделка и оснащение электрическими печами.
Впоследствии предполагается выстроить еще несколько домов, которые сформируют микрорайон. Сейчас стройка находится на этапе котлована и цены пока не сформированы.
|
Бывший порт |
Здание начала ХХ века. |
|
|
|
Перспективы: возможны варианты
Что же касается перспектив развития рынка недвижимости Геленджика в будущем, то здесь мнения экспертов разделились. Владимир Трибрат (Penny Lane South), допускает, что к осени может возникнуть локальный дефицит предложения в качественных проектах жилья готовых к проживанию. А Ирина Ротачёва (Delta estate) считает, что дальнейший рост ценников на жильё в Геленджике вызывает сомнение даже в условиях вымывания с рынка недорогих ликвидных предложений и уменьшения объёмов строящегося и введенного в эксплуатацию жилья. «Сегодня существует очень большая конкуренция со стороны зарубежной приморской недвижимости, и наши граждане всё чаще отдают предпочтения именно ей», - отмечает эксперт.
Наша справка
Хотя с виду город кажется молодым и современным, его история уходит вглубь веков. На месте Геленджика в IV веке до нашей эры находился греческий торговый порт Торик, затем византийские города Пагры и Ептала. Исторически местность известна как поселение адыгов, что и отразилось в названии города. В переводе из адыгейского «хъулъыжъый» — «маленькое пастбище», «маленькая поляна». С XV века поселение было в составе Османской империи. Но в 1829 году эта часть побережья передана России, где в 1831 году генералом Е. А. Берхманом была основана русская крепость Геленджик. С 1907 года побережье Геленджикской бухты официально стало курортом. А в 1915 году Геленджик получил статус города.
Сегодня в городе действует более 10 детских дошкольных учреждений, включая три школы-сада, 6 средних общеобразовательных школ, взрослая и детская поликлиники и две больницы.
Высшее образование можно получить в «Филиале Южного Федерального университета в Геленджике», «Геленджикском филиале Южного института менеджмента», «Негосударственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Геленджикский институт искусств», «Геленджикском филиале Сочинского государственного университета туризма и курортного дела», а также в филиале Кубанского государственного университета.
В городе много разнопрофильных магазинов и рынков. Вдоль набережной - десятки кафе и ресторанов. Есть два кинотеатра - «Радуга» и «Буревестник», работает Геленджикский историко-краеведческий музей. В отеле «Приморье» работает зимний бассейн с морской водой и круглогодичный каток, спортсменов ждет городской стадион «Спартак». В городе много частных гостиниц. Самый знаковый проект - первый на побережье пятизвездочный отель Hilton.
Курорт славится минеральными водами. В настоящее время в Геленджике и окрестностях зарегистрировано 18 месторождений минеральных вод и 5 самоизливающихся минеральных источников. Некоторые местные жители имеют на своих участках артезианские скважины с минеральной водой
Геленджик получил мировую известность благодаря протяженности береговой линии. В границах Большого Геленджика она составила 102 км. А самая знаменитая часть набережной Геленджика называется Лермонтовский бульвар. Береговая полоса курорта включает 114 пляжных зон галечного типа. А весь Большой Геленджик растянулся на 251 км.
Сейчас население Большого Геленджика составляет около 90 тыс. человек из них 55 тыс. человек проживает в Геленджике.