О том, что такое первичный и вторичный рынки жилья, мы все отлично знаем – по реалиям родной страны. Однако применительно к зарубежной недвижимости нам знаком практически только один рынок – первичный, поскольку именно новые объекты продаются компаниями-застройщиками. Но знать о том, что творится на вторичном рынке зарубежных государств, очень нужно.
Портал Metrinfo.ru напоминает, что любой приобретенный вами объект сразу перестает быть новостройкой, и если вы задумаете продавать его, то делать это придется как раз на вторичном рынке…
Не только «пропылившееся старье»
Вопрос о том, какие объекты лучше – первичные или вторичные – вероятно, столь же старый, как и сам рынок недвижимости. Борясь с конкурентами, продавцы новостроек активно продвигают идею о том, что их объекты – новенькие, «с иголочки», а вот на вторичном рынке продается «пропылившееся старье». Такая постановка вопроса, конечно, является как минимум лукавством. А правда состоит в том, что на вторичном рынке продаются очень разные объекты. И действительно старые развалюхи. И совсем новые квартиры, дома и виллы – они только вчера были «первичкой». И уникальные исторические объекты – среди новостроек ничего подобного не сыщешь…
Как отмечали практически все наши эксперты, принципиальный «водораздел» по интересующему нас вопросу проходит между зрелыми и незрелыми рынками недвижимости. В странах, где рынок только формируется, приобретать разумно только новостройки. «Если говорить о Турции, то первичная недвижимость лучше, - убеждена Анастасия Бакулина, старший менеджер отдела продаж компании «EKOL Construction Investment». – В этой стране с каждым годом улучшаются стандарты строительства, растет качество материалов и работ. Это связано с увеличением иностранных инвестиций в недвижимость Турции и приближением вступления Турции в Евросоюз: чтобы не упасть в грязь лицом перед иностранцами, турки стараются изо всех сил».
«В подобных странах вторичный рынок может вообще отсутствовать, - отмечает Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank. – С этим уже столкнулись те, кто сначала купил там апартаменты, а потом захотел продать их – например, в курортных регионах Восточной Европы. Собственникам следует учитывать, что при перепродаже квартиры они вступят в конкуренцию с местными девелоперами, которые в борьбе за покупателя готовы предлагать гибкие условия: в частности, рассрочку платежа и/или помощь при получении ипотеки».
А вот на зрелых рынках тезис о том, что «первичка» однозначно лучше, уже не работает. «Во многих европейских странах трепетное отношение к своему архитектурному наследию привело к законодательному запрету на новое строительство в исторических районах, - отмечает Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Delta Estate». – Тем, кто стремится купить комфортное жилье в обжитых местах с хорошей инфраструктурой, лучше попробовать поискать на вторичном рынке. Кроме того, действительно эксклюзивных предложений на первичном рынке практически не найти: старинные замки, особняки, уникальные виллы – это всегда предложения вторичного рынка. К примеру, поместья Тосканы с их великолепными виноградниками даже теоретически не могут быть новостройками».
Что дороже?
Потребителям, конечно, очень хотелось бы узнать, как соотносятся цены первичных и вторичных объектов. С известной долей допущения можно сказать так. На этапе строительства новые дома и квартиры существенно дешевле: застройщик продает нечто, чем пока еще нельзя пользоваться – и должен предложить потребителю взамен какую-то «морковку». В роли последней выступает цена – она ниже аналогичных объектов «под ключ» иногда на 30-40%. «Приобретение на стадии строительства существенно дешевле, чем после сдачи объекта, - отмечает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Distant Property Management». – Именно поэтому такая покупка является хорошей инвестицией».
Далее – объект построен и сдан. Разница в цене, однако, сохранится – за счет того, что новостройка еще не обрела ауру обжитого места, где-то не принялись высаженные на территории деревья, некоторые жильцы еще завершают ремонт, беспокоя других жителей… Однако это уже мелочи, поэтому квартиры только вошедшей в строй новостройки оказываются дешевле своих вторичных «соседей» всего на 10-15%.
Потом – годы идут. Здание неумолимо ветшает. Рядом появляются новые проекты, отличающиеся более современными планировками, материалами, инженерной «начинкой». Старея, дом (если только это не уникальный исторический объект) неумолимо теряет в цене. Впрочем – успокоим наших читателей – это процесс для недвижимости в высшей степени неспешный, и для качественно построенных зданий он тянется на десятки и даже сотни лет.
Вроде и ваше, но не совсем
На вторичных рынках очень многих стран можно купить фантастически дешевые объекты. Привлекательность, однако, окажется мнимой: на вашей недвижимости будут «висеть» всевозможные ограничения, осложняющие ее использование. «В каждой стране могут возникнуть свои аспекты, - говорит Юлия Титова, директор департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость». – Иногда на первый взгляд они кажутся очень сложными, но в реальности таковыми не являются. Другие, напротив, таковы, что можно сразу не обратить на них внимание, но они потом сильно осложняют жизнь. В любом случае, необходимо консультироваться с юристами».
Самый распространенный пример (причем касающийся самого что ни на есть эконом-класса) – «социальный» арендатор. Т.е. человек, имеющий право жить в данном доме и платить за квартиру какие-то смешные деньги вплоть до окончания срока действия договора – еще лет 20. Выставить такого арендатора новый собственник не вправе. Такое сплошь и рядом встречается, скажем, в Германии. В Чехии возможна другая «засада» - кооператив. Их уставы часто составлены так, что любое свое телодвижение (сдать, продать и т.п.) собственник согласовывает с общим собранием. В результате кооперативные квартиры стоят иногда в два раза дешевле, чем в точности такие же, но находящиеся в частной собственности.
Очень серьезно следует подойти к приобретению недвижимости, имеющей историческую ценность – в Европе к таковой относятся старинные замки, а также квартиры в старых домах в центральной части города. Как правило, местные власти весьма трепетно относятся к их внешнему виду, «вешая» на владельцев недвижимости многочисленные ограничения: вплоть до оттенков цвета, которым можно покрасить фасад и рисунка на занавесках. Не говоря уж о том, что, как отмечает Андрей Кучин, эксперт департамента зарубежной недвижимости компании «Century 21 Prime Time Realty», старый дом может потребовать усиления несущих стен, укрепления каких-то конструкций, установку внутри инженерных коммуникаций, чтобы привести древнее строение в соответствие с современными представлениями о комфорте.
Распространены во многих странах и сервитуты, т.е. права третьих лиц тем или иным образом использовать данную недвижимость. Причем иногда они бывают даже не оформлены юридически, а основываются на традиции. Любопытную историю рассказал на эту тему Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills». Некоторый человек купил в Англии поместье и справедливо считал, что это теперь его собственность. Однако на следующий же день он увидел старичка, идущего через его территорию. Как выяснилось, старичок этот ходил этой дорогой уже много лет – старый владелец недвижимости позволял. И поскольку делал это уже более 10 лет и сумел доказать это в суде, суд постановил: старичку позволено ходить здесь всю оставшуюся жизнь. Хозяину поместья, понятно, пришлось смириться…
Как продавать на вторичном рынке?
Продажа на вторичном рынке, даже если квартира находится в том же городе, где вы живете – тяжелый труд. Он становится в десятки раз тяжелее, если недвижимость удалена на многие тысячи километров – тут даже обычный просмотр станет огромной проблемой. В общем, первым шагом тут будет найти риэлтора.
«При продаже подобных объектов эксклюзивов практически не бывает. Это значит, что чем большему количеству компаний предложит продавец свою недвижимость, тем больше шансов на продажу», - говорит Юлия Титова («БЕСТ-Недвижимость»). Что касается комиссии, то бывает два варианта: либо посредник получает фиксированный процент от сделки (обычно 3-6%), либо стороны договариваются о некоей цене, которую должен получить собственник. Все, что агенту удалось получить сверху, является его вознаграждением. «Доверенное лицо, заинтересованное в продаже квартиры, должно быть обязательно, - убеждена Юлия Титова. – Этот человек должен знать плюсы недвижимости и активно содействовать сделке. Часто бывает так, что показывать квартиру просят арендатора. Но ему совсем не нужно, чтобы продажа состоялась, и он постарается сделать все, чтобы сделка сорвалась».
Игорь Индриксонс («IntermarkSavills») настоятельно рекомендует искать «целевую аудиторию» - это существенно повышает результативность работы. «Например, мы установили, что больше всего недвижимость в данной стране приобретают англичане, - говорит он. – Значит, надо искать агентства, работающие именно с этими покупателями. Либо непосредственно английскими, либо с теми, кто имеет наработанные связи в Великобритании».
Резюме от портала Metrinfo.ru
Если вам нужно квартиру продавать – тут, вопросов нет, придется делать это на вторичном рынке. А что делать покупателям? Вероятно, тем, кто пришел на незрелый рынок, кто недостаточно искушен и хочет приобрести себе нечто незамысловатое, лучше остановиться на новостройке – риска тут меньше (при условии, конечно, что застройщик надежный). «Вторичка» - место для людей более подготовленных, способных разобраться и в техническом состоянии объекта, и в более сложных документах. Зато и приобретение здесь можно сделать куда более выгодное.
И сложно не согласиться с Денисом Евсеевым, управляющим партнером компании «Kingsland», считающим, что всем покупателям, даже желающим купить новостройку, лучше рассматривать те страны, где имеется стабильный вторичный рынок. В этом случае вы получаете шанс на то, что квартиру – если она почему-то не понравится или обстоятельства вашей жизни изменятся – можно будет продать.