Инвестирование - дело рискованное. Всегда есть опасность, что вместо ожидаемой прибыли инвестиция принесет совсем противоположное – убытки… Однако, если вдуматься, единственное, что подвергается здесь риску – это деньги. Терять их, конечно, неприятно, но не смертельно. Но бывают варианты принципиально более опасные – недвижимость может привести к тому, что ее покупатель полностью лишится имущества, угодит в тюрьму, даже погибнет.
Речь – как, вероятно, уже догадался проницательный читатель – пойдет о недвижимости в «горячих точках». Портал Metrinfo.ru решил пробежаться по глобусу и разобраться – в каких странах, где имеют место военные кофликты, некоторым отчаянным людям удается зарабатывать на недвижимости и стоит ли подражать их примеру?
Абхазия: на чьих холмах лежит ночная мгла?
Классический пример – Абхазия. Даже люди, совершенно не интересующиеся политикой, а к изучению географии относящиеся с позиции бессмертного «да извозчики-то на что ж?» узнали о существовании этой страны в августе прошлого года. Посмотрев на карту, понимаешь, чего так волнуются власти Грузии: отсоединившись, Абхазия «унесла с собой» 60%(!) побережья страны. Причем эта береговая линия – лучшая: там расположены курорты, знаменитые с советских времен: Пицунда, Гагра, Новый Афон. Оставшееся у Грузии явно проигрывает – например, окрестности Батуми – это болота, море там вечно мутное…
Насколько велика готовность России отстаивать независимость Абхазии и Южной Осетии, может ли этот вопрос в будущем стать предметом торга – все это вопросы политические и лежащие явно вне компетентности автора. Очевидно лишь, что Грузия с такими потерями не смирится никогда, и при первой возможности постарается утраченное вернуть. При таком развитии событий те, кто приобрел недвижимость, однозначно все потеряют: ясно, что грузинские власти не признают сделки, оформленные «сепаратистскими властями». Владельцы недвижимости (тем более из России) будут объявлены не мирными приобретателями, а сторонниками сепаратистов.
Помимо этой – вполне очевидной – проблемы имеется и еще одна. Нынешние абхазские чиновники – люди, в недавнем прошлом с оружием в руках воевавшие с грузинами. Они прекрасные воины, но часто довольно посредственные администраторы. «Я видел безумно привлекательные предложения по фантастически низким ценам, - говорит Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. – Огромные участки у побережья за 100 тыс. евро – в других странах это бы стоило миллионы. Но на вопрос о регистрации прав собственности обычно следует ответ, что в органах власти сидят наши ребята, которые за свои слова отвечают. Такое «честное слово правильных пацанов» как замена кадастру и госрегистрации».
С другой стороны, предложения действительно безумно выгодные. По информации, которой с нами поделились в агентстве недвижимости «Страна души», двухэтажный дом в Гагре (участок пять соток, площадь дома 152 кв. м) с садом и «холодной водой без перебоев» можно купить за 2,7 млн. руб. Да еще и «возможен торг». В соседнем Краснодарском крае РФ цена будет выше минимум раз в пять.
Что до реальных продаж, то информации по ним практически нет – все дело в уже упоминавших «особенностях абхазского делопроизводства». Но по ощущениям, в небольших количествах сделки идут. Приобретают в основном те, кто знаком с реалиями местного рынка.
Северный Кипр: не забывайте о «деле Орамс»
Хороша недвижимость на Кипре! Такие названия как Лимассол или Пафос давно стали родными для многих россиян. Но помимо просто Кипра существует еще и Северный Кипр – и с ним все значительно менее благостно.
С давних лет на северо-востоке Средиземноморья живут греки и турки. Отношения этих двух народов хорошо известны: постоянно собачатся. Первая из достоверно известных нам войн – осада Трои, описанная Гомером в «Илиаде». До 1960 года Кипр был колонией Великобритании. После предоставления независимости общины начали, по обыкновению, враждовать. В 1974 году на острове произошел военный переворот, и новое правительство, контролируемое греками, заявило о присоединении Кипра к Греции. Другой стороне такое, понятно, понравиться не могло – на севере острова высадились турецкие войска, при поддержке которых была провозглашено Турецкая республика Северного Кипра, занимающая 36% территории острова.
Сегодня острая фаза конфликта миновала. В «Зеленой линии», разделяющей остров на две части, проделаны многочисленные воротца. На рынке недвижимости появились многочисленные предложения продаж – в том числе и на Севере, причем цены на 50, а иногда и на 70-80% ниже того, что просят за аналогичные объекты в южной части. Но приобретать все это специалисты очень не советуют. Дело в том, что, по данным агентства недвижимости «Pafilia», 88% всей земли в северной части Кипра когда-то принадлежали грекам-киприотам. Конфискацию этого имущества последние, конечно, не признают. Более того, власти в Никосии придерживаются принципа «никаких контактов с северянами» - проявляется это, в частности, и в том, что запросы о том, является ли данный объект незаконно отобранным или относится к оставшимся 12% «чистых», остаются без ответов.
Тем, кто подумывает о возможности приобретения недвижимости на Северном Кипре, любопытно будет узнать о «деле Орамс». В 90-е годы грек-киприот Мелетис Апостолидис, пользуясь относительной нормализацией ситуации, приехал в родную деревню Лапитос. Однако на месте, где прежде стоят его дом, уже находилась неплохая вилла, которой владела чета англичан – Дэвид и Линда Орамс. Они, полагаясь на документы, выданные местными властями, послали назойливого понтийца подальше. Апостолидис подал в суд в Никосии, который вынес решение: супруги Орамс должны снести дом и вернуть землю законному владельцу. А также выплатить ему единовременную компенсацию в размере более чем 13 тыс. евро и платить впредь около 500 евро ежемесячно – вплоть до того момента, когда собственность будет возвращена г-ну Апостолидису. Орамсы, понятно, и ухом не моргнули. Но хитрый сын Эллады вспомнил о Директиве ЕС 2001 года, согласно которой решения национальных судов подлежат исполнению в стране, гражданином которой является правонарушитель. Т.е. конфискации и продаже с торгов подлежит имущество Орамсов не только на Северном Кипре, но и в Великобритании. Британская Фемида не торопилась, и Апостолидис обратился в Суд Европейских Сообществ. Минувшим летом процесс был выигран…
На данный момент неизвестно, привело ли это к каким-то практическим подвижкам: общеизвестно, что судебные дела долгие, наверняка последуют всякие кассации-апелляции. Но смысл, думается, предельно ясен: человек, приобретающий нечто на Северном Кипре, рискует не только этой недвижимостью. Под удар может быть поставлено все имущество, находящееся на территории ЕС. Тем более что в данном случае речь будет идти не о родных гражданах, а пришельцах из далекой мафиозной России. С ними, например, британское правосудие вряд ли станет церемониться так же, как с Орамсами.
Израиль: таки совсем не страшно
Израиль – государство само по себе вполне симпатичное. Ветхий Завет почитают, как и православные. Практически отсутствует языковой барьер: спросить дорогу у дворника в Тель-Авиве проще, чем в Москве. А все потому, что тель-авивский дворник заканчивал Московский госуниверситет, а московский – Бишкекский…
Вместе с тем, приобретение недвижимости в Израиле многих настораживает – война, взрывы, интифада… Но как выясняется, опасения напрасны: Израиль – хоть и небольшое государство, но в нем четко определены места, где опасно, а где нет. «Риск военных действий в приграничных с Ливаном и Палестиной территориях, безусловно, есть, - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – Но, как показывает история, даже в период активизации военных действий цены на недвижимость снижались несущественно (на 5-15%), да и то, как правило, лишь в этих приграничных районах».
При этом израильский рынок – один из немногих в мире, где даже в нынешнее время цены не снижаются. Небольшое снижение произошло в 2008 году, но по итогам первого полугодия года нынешнего цены выросла на 12%, в июле-августе – еще на 3,5%. Общий итог – рост в 4% по сравнению с докризисным уровнем.
«В основе роста израильского рынка – стабильность экономики, беспрецедентно низкие ставки по ипотеке (от 1,5%), ограниченное количество нового первичного жилья, - отмечает Станислав Зингель. – А также растущий спрос со стороны иностранных покупателей недвижимости – в первую очередь, россиян и граждан СНГ». Не так давно, продолжает эксперт, в пригороде Тель-Авива произошло событие, вполне достойное Книги рекордов Гиннеса – на рынок был выведен новый 40-квартирный дом, который был распродан… в течение 1 часа! В другом случае новый комплекс в более чем 300 квартир оказался распроданным менее чем за месяц. (Подробнее о рынке Израиля можно прочитать в нашей статье «Недвижимость Израиля: надежные сделки, большие квартиры, низкий ипотечный процент»).
…Конфликт евреев с арабами начался, мягко скажем, не вчера. Все это время наиболее горячие арабские головы провозглашают, что они уже завтра «скинут евреев в море». Пока что не скинули. Это значит, что еврейское государство стоит на ногах достаточно прочно.
Тему «горячей» недвижимости мы продолжим в ближайших выпусках.