Аренда коттеджа у застройщика: снять отдельный дом выгоднее, чем «типовушку» в Москве

Аренда загородного жилья – привычное явление на загородном рынке Подмосковья. Но большая часть вариантов, включающих как роскошные загородные коттеджи, уютные таунхаусы, так и скромные дачные домики – это предложения от частных лиц. Как объяснил порталу Metrinfo.Ru Александр Рыков, директор по маркетингу Департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, компании продать недвижимость гораздо проще и эффективнее, чем сдавать в аренду и качественно обслуживать поселок.

Но изменившийся финансовый климат уже заставляет девелоперов рассматривать разные варианты использования готовых домов в отсутствие покупателей, включая сдачу их в аренду. Тем более, что по словам Антона Ларина, руководителя департамента загородной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty, клиентам стало намного выгоднее снять дом площадью 180-200 кв.м, чем квартиру за те же деньги меньшей площадью за пределами Садового Кольца.

Самые знаменитые
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», рассказал, что число поселков в столичном регионе, где есть дома, сдаваемые в аренду непосредственно девелоперами или нанятыми управляющими компаниями, не превышает трех десятков. По оценке Марка Гройсмана, исполнительного директора Группы компаний Sawatzky в России, в общем объеме предложения таких поселков всего около 2-3%. Из них всего несколько проектов составляют поселки, построенные полностью для аренды.

Самый известный – «Росинка» - поселок, построенный специально для сдачи в аренду. Он находится на Пятницком шоссе в 8 км от МКАД. «Росинка» рассчитан на представителей топ-менеджмента крупных иностранных и российских компаний. Арендовать дом в этом поселке очень сложно: существует лист ожидания и как только одна семья выезжает, в дом после косметического ремонта въезжает другая семья.

Другой поселок известный поселок – ForestVill - расположен дальше от столицы – по Дмитровскому шоссе в 22 км от МКАД и насчитывает 89 деревянных коттеджей площадью 160-250 кв. м.

Характерные черты
По словам Дмитрия Таганова («Инком»), по удаленности от МКАД все поселки, где представлена аренда от юрлиц, расположены в «ближней зоне» - это 5 - 26 км. Среди направлений преобладают север и запад. Например, поселок «Дарьино» находится на 10 км Калужского шоссе, «Павловы родники» - 15 км Калужского шоссе, «Новогорские березки» - 5 км Куркинского шоссе, «Жаворонки» - 26 км Минского шоссе, «Княжье озеро»  - 24 км Новорижского шоссе.

По данным корпорации «Инком», в большинстве поселков, представленных на рынке аренды юридическими лицами, арендный фонд составляет считанное число коттеджей, а большая часть выставлена на продажу. Хотя арендатор тоже может выкупить понравившийся дом. По такой технологии построен арендный бизнес в поселке «Княжье озеро», - говорит Галина Ткач, директор отдела аренды IntermarkSavills. Однако пока примера какого-то конкретного случая выкупа дома Metrinfo.Ru найти не удалось.

В поселке «Новогорские березки» сдают всего 9 домов, в «Павловых родниках» - 17. По словам Анастасии Тарасовой, руководителя проекта «Аренда» холдинга «Сапсан», в «Княжьем озере» под аренду выделено 46 домов, из них 10 уже отделаны и готовы к проживанию.

Большая часть предложений – дома площадью от 150 до 350 кв.м, хотя есть и более просторные, а также совсем компактные дома. Например, в «Дарьино» коттеджи по 500 кв.м, в «Павловых родниках» - 320-590 кв.м, а в «Жаворонках» - 85-160 кв.м. В «Княжьем озере» сдают в аренду дома, построенные по разным проектам. Самые популярные коттеджи под названиями «Эльдорадо» - площадью 120 кв.м, «Сейшелы» – 298 кв.м, «Шатегуа» - 245 кв.м.

Для строительства арендных домов используются те же материалы и технологии, которые применяются для индивидуальной застройки. Например, в «Княжьем озере» - это сэндвич с внешней отделкой качественной штукатуркой или кирпичом, в «Дарьине» - дерево, в «Павловых родниках» - монолит, а в «Жаворонках» - брус.

Качество домов, предлагаемых управляющими компаниями в целом чуть ниже аналогичных предложений от физических лиц, это связано в первую очередь с тем, что многие из домов люди делали «для себя» и изначально не планировали их сдавать, - говорит Мария Литинецкая исполнительный директор компании Blackwood.

Чем пользуется арендатор
По словам Марка Гройсмана (ГК Sawatzky), как правило, услуга по аренде коттеджей предоставляется в уже обжитых поселках с готовой инфраструктурой. Мария Литинецкая (Blackwood) считает, что в популярной у иностранцев «Росинке» есть все для комфортного проживания: обширные прогулочные зоны, начальная школа с англоговорящими учителями, трехэтажный общественно-спортивный центр. Он совмещает в себе развлекательный комплекс с боулингом и игровыми автоматами, салон красоты и СПА, интернет-кафе, конференц-зал, спортивный центр с двумя теннисными кортами, бассейном, фитнесс-залом, солярием и кортами для сквоша и рокет-бола. В стоимость аренды дома входит пользование всей общественной территорией, абонемент на посещение фитнес-центра, льготы при поступлении в школу.

На территории поселка «Княжье озеро» располагаются торговый и спортивный комплексы, салон красоты, детский сад с игровыми площадками, школа и даже православная церковь. В поселке находятся охотничий клуб, спортивный комплекс, в котором предусмотрены: тренажерный зал, бассейн, бильярд, боулинг, теннисный корт и даже хоккейная площадка. Все объекты инфраструктуры доступны и жителям, и арендаторам. В «Павловых родниках» разбито поле для игры в минифутбол, подготовлены специальные площадки для минигольфа, есть два теннисных корта, тренажерный зал, русская баня, общественный центр «Павловы Родники».

Арендные дома оборудованы всеми необходимыми коммуникациями. По словам Галины Ткач (IntermarkSavills), к ним подведены: интернет, спутниковое телевидение, телефон. Но в отличие от домов, сдаваемых в наем частными лицами, застройщики предпочитают предлагать  не меблированные дома, а только с чистовой отделкой. Исключение – полностью меблированные и укомплектованные всей необходимой техникой кухни и санузлы. Хотя в поселке «Княжье озеро» дома сдают арендаторам с разработанным модным дизайном и мебелью. Например, в двухэтажном коттедже «Эльдорадо» гостиная с камином обставлена мягкой мебелью, в спальне - большая кровать, в гостевой спальне - диван-кровать, также меблированы детская и кабинет, а ванная комната оборудована джакузи. Интерьер дома выдержан в светлых тонах, на первом этаже на полу уложен при входе керамогранит, в гостиной и кухне ламинат. Второй этаж и лестница отделаны ковролином.

Территории поселков обслуживают управляющие компании, в функции которых входит уборка территории, вывоз мусора, содержание внешних и внутридомовых сетей и коммуникаций.

Арендные ставки выше, чем готовы заплатить
В условиях финансового кризиса желающих арендовать дорогой коттедж стало меньше, но увеличилась аудитория, претендующая на сравнительно недорогое жилье. По словам Антона Ларина (Century 21 Prime Time Realty), самыми популярными были и остаются коттеджи в ценовом сегменте от $2000 до $4000 в месяц (по данным «Инкома» - от $3000 до $7000). Далее идут запросы на аренду коттеджей в так называемом доступном сегменте – от $1000 до $2000. Наименьшей популярностью у арендаторов пользуются дома класса «элит», где ставки достигают $15 000 в месяц и более.

По словам Марка Гройсмана (ГК Sawatzky), кризис спровоцировал снижение арендных ставок на 20-25%. По данным IntermarkSavills, загородная аренда подешевела на 15% по сравнению с ноябрем 2008 года. В компании Blackwood подсчитали, что средний уровень арендной платы на элитные коттеджи к концу сентября достиг уровня $12000 в месяц. Общее снижение с начала кризиса превысило 40%.

Но хотя арендные ставки и снизились, предложения от застройщиков далеки от запрашиваемых. Например, по данным IntermarkSavills, в поселке «Росинка» ставки аренды от $8000-20000 в месяц, в «Покровских Холмах» - $10000-23000, в «Дубровке» $3400-12000, в «Княжьем озере» - от $6000 в месяц. И только в поселке ForestVill загородный дом можно снять за  $2500 – 5000, а в «Жаворонках» - за 48 000 руб. в месяц.

Условия аренды
Застройщики официально заключают договор аренды, больше того, прописывают санкции за нарушения. Договор обязателен и в том случае, когда арендные платежи компенсирует компания арендатора. А работа с юридическим лицом (застройщиком) позволяет рассчитываться в безналичной форме, что особенно востребовано иностранными компаниями.

По словам Дмитрия Таганова («Инком»), большинство застройщиков сдают загородную недвижимость в аренду сроком от одного года и больше. Такой срок связан с тем, что смена арендаторов, как правило, требует косметического ремонта в доме, а на это нужно время.

Хотя кризис заставляет девелоперов идти на уступки клиентам и делать срок аренды меньше. По словам Анастасии Тарасовой («Сапсан»), минимальный срок аренды в поселке «Княжье озеро» – 6 месяцев. К слову, максимальный срок, на который арендован один из домов, построенных по проекту «Сейшелы» – 4 года.

Проблема в рентабельности
По мнению Галины Ткач (IntermarkSavills), арендные предложения от юридических лиц будут пользоваться у нанимателей устойчивым спросом, что обусловлено большей гарантией юридической безопасности и качественным сервисом. Хотя эксперты не решаются прогнозировать в будущем рост поселков, где будут представлены арендные дома от застройщиков. Мария Литинецкая (Blackwood) отмечает, что сейчас сложно говорить о перспективах, так как на данный момент есть много незаконченных поселков и пока не ясно, будут ли в них предложения аренды от управляющих компаний, или только от физических лиц.

Александр Рыков (Penny Lane Realty) рассказал, что компания несколько раз сталкивались с ситуацией, когда загородная недвижимость, изначально предназначенная под сдачу в аренду, была выставлена на продажу. Эксперт объяснил это тем, что застройщик по мере строительства осознает, что дальше нужно будет управлять поселком, но у него нет ни опыта, ни сил, ни средств. Если же пригласить для этого управляющую компанию, но ей нужно будет отдавать часть полученных платежей.

Строить поселок целиком под аренду нерентабельно, - соглашается Дмитрий Таганов («Инком»). Объем инвестиций, затраченный на строительство загородного поселка, рассчитанного, к примеру, на 20 домов, может составлять до нескольких миллионов долларов. С учетом средних месячных ставок на аренду такие поселки могут окупаться не один десяток лет, - резюмирует он.

Впрочем, в компании «Сапсан» считают опыт появления арендного фонда домов успешным. «И мы обязательно будем применять его в будущем», - говорит Анастасия Тарасова.

Резюме портала Metrinfo.Ru
Пока нет никаких оснований говорить о том, что услуга аренды коттеджа «от компании» приживется на рынке и будет быстро развиваться. Немногочисленные предложения данного сервиса (кроме давно уже известных и специально построенных «на сдачу» дорогих поселков) выглядят как вынужденная реакция загородных девелоперов на кризис, который заставил их быть более демократичными – перемещать предложения из класса «бизнес» в «эконом», нарезать землю на участки без подряда, а теперь еще и заниматься арендой. Не исключено, что при возобновлении спроса покупателей, эти предложения исчезнут. Так что по-хорошему место аренды на загородном рынке «от компании» еще не определилось.

Предложения загородной аренды «от компании»