Из всех сегментов рынка недвижимости аренда – самый, вероятно, подверженный сезонным колебаниям. Конец августа здесь – традиционный период роста активности снимающих: люди хотят к началу нового делового сезона поселиться на новом месте. В результате количество сделок увеличивается, цены растут.
В нынешнем году предосеннего ажиотажа ждали с понятным нетерпением. На дворе кризис, и участникам рынка хочется получить любые новости, связанные с ростом оборотов, цен, активности… Оправдались или нет эти надежды в самом массовом сегменте аренды – «экономе», чем вообще живет этот рынок – ответы на эти вопросы искал корреспондент Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru.
Какой такой «эконом»?
О том, что это такое – эконом-класс – у игроков рынка нет единого мнения. Не вдаваясь в споры (никому, кроме их участников неинтересные), согласимся с тем, что это – самые дешевые варианты. Это почти гарантированно будет панельный (либо старый кирпичный) дом в спальном районе Москвы, квартира с небольшим метражом комнат и кухни, с недорогой мебелью и бытовой техникой – а иногда и вовсе без оных.
По нашей просьбе Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», сделала подборку типичных вариантов однокомнатных квартир. Итак,
- за 17 тыс. руб. в месяц предлагается «однушка» в районе м. «Щелковская», на втором этаже 5-этажного панельного дома, со старой наборной мебелью, не с новым ремонтом, из бытовой техники – холодильник, стиральная машина;
- 18 тыс. – район м. «Кузьминки», на втором этаже 5-этажного кирпичного дома, после ремонта, с гарнитурной отечественной мебелью, холодильником и стиральной машиной;
- за 25 тыс. руб. можно снять на «Домодедовской», на последнем этаже 14-этажного панельного дома, после ремонта, с наборной мебелью;
- 27 тыс. руб. – м. «Тульская», на третьем этаж 9-этажного кирпичного дома, после ремонта, с гарнитурной мебелью 1990-х годов;
- 30 тыс. – квартира в районе м. «Отрадное», на 11-м этаже 17-этажного панельного дома, после ремонта, с новой гарнитурной мебелью, полным набором бытовой техники.
По словам эксперта, одним из самых существенных факторов ценообразования является местоположение – самыми «дешевыми» московскими округами являются на сегодня ВАО (в среднем 22, 2 тыс. руб. за однокомнатную квартиру в месяц) и ЮАО (22 545 руб.).
Помимо однокомнатных квартир, есть на рынке, разумеется, и другие предложения. С ними математика достаточно простая – каждая дополнительная комната добавляет цене 5000 руб. «Однокомнатная квартира стоит 20-25 тыс. руб., - говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». - Двухкомнатная – 25-30 тыс., трехкомнатная – 30-35 тыс.».
А вот предположение о том, что квартиру можно снять очень дешево, если поехать из Москвы область, наши эксперты не поддержали. Дешевизна реальна, но километрах в 80 от МКАД. «А в ближайшем Подмосковье, особенно если это крупные города-спутники с хорошей транспортной доступностью стоимость аренды не слишком отличается от столицы, - отмечает Галина Фабрицкая. – Разница будет 3000 руб., не больше».
| Кол- во ком- нат |
Метро | Расстоя- ние от метро |
Этаж/дом | Площадь | Ремонт | Мебель и бытовая техника | Цена |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Щелковская | 15 мин. пеш. | 2/5-пан. | 31 | 20 лет назад | Наборная. Холодильник и стир. машина | 17.000 |
| 1 | Кузьминки | 10 мин. пеш. | 2/5-кирп. | 30 | космети- ческий |
Отеч. гарнитур. Холодильник и стир. машина | 18.000 |
| 1 | Домоде- довская |
12 мин. пеш. | 14/14-пан. | 35 | космети- ческий |
Наборная мебель | 25.000 |
| 1 | Тульская | 10 мин. пеш. | 3/9-кирп. | 34 | Свежий космети- ческий |
Гарнитурная мебель 90-х годов | 27.000 |
| 1 | Отрадное | 12 мин. пеш. | 11/17-пан. | 38 | Свежий космети- ческий |
Новая мебель, полный набор бытовой техники | 30.000 |
| 2 | Беляево | 15 мин. пеш. | 8/12-пан. | 44 | Космети- ческий |
Наборная мебель 90-х, холодильник и стир. машина | 33.000 |
| 2 | Новогиреево | 10 мин. тр. | 6/12-пан. | 45 | Космети- ческий |
Наборная мебель 90-х | 28.000 |
| 2 | Сходненская | 10 мин. тр. | 4/5-пан. | 41 | Свежий космети- ческий |
Отеч. гарнитур. Холодильник и стир. машина | 30.000 |
| 3 | Пражская | 7 мин. пеш. | 15/16-пан. | 75 | Космети- ческий |
Наборная мебель 90-х, холодильник и стир. машина | 38.000 |
| 3 | Петровско-Разумоская | 20 мин. тр. | 13/17-пан. | 72 | Космети- ческий |
Без мебели, холодильник. | 32.000 |
| Источник: Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru | |||||||
Кого больше?
Любимая тема аналитиков прошлых лет - «баланс спроса и предложения». Были времена, когда риэлторы пугали граждан страшными словами о том, что «на одну сдаваемую квартиру приходится три (пять, десять…) желающих снять». Сегодня все гораздо спокойнее. По данным «МИЭЛЬ», спрос на однокомнатные квартиры превышает предложение в 1,26 раза. Для двухкомнатных квартир этот показатель составляет 0,49 – иными словами, предложения на рынке примерно вдвое больше, чем желающих снять. Для «трешек» - 0,16, а у 4- и более комнатных квартир цифра составляет вообще фантастические 0,04 – проще говоря, 25 квартир на одного снимающего.
Но «средние» цифры, как мы знаем, обычно показывают «среднюю температуру по больнице». С самыми дешевыми вариантами все совсем иначе. «Недорогие квартиры уходят довольно быстро с рынка», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет»). «В сегменте эконом-класса в большинстве случаев от подачи рекламного сообщения до оформления сделки проходит порядка пять дней», - отмечает Галина Киселева, директор управления аренды квартир Компании «Инком-Недвижимость». Это, конечно, хуже, чем в докризисные времена, когда данный срок составлял всего два дня. Но все равно, согласимся, неплохо – особенно на фоне разговоров о кризисе, когда «остановилось все». Спрос находит все, в том числе и «непопулярные» 3-4-комнатные квартиры – при условии, конечно, что они выставлены по адекватной цене и хозяин не предъявляет чрезмерных претензий. Обычно такие объекты снимают вскладчину две-три молодые семьи – каждой это выходит дешевле, чем отдельная квартира.
…Вообще, разговоры о том, что в ходе кризиса Москва опустела, все покорявшие ее провинциалы разъехались восвояси, и снимать жилье стало некому – все эти разговоры кажутся экспертам серьезным преувеличением. «Те, кто хотел уехать, сделали это еще осенью и зимой, сейчас скорее наблюдается обратная тенденция», - убеждена Галина Фабрицкая («Пересвет»). «В Москву и в более худшие времена приезжали мигранты и работали в столице, и им надо было где-то жить, - соглашается Мария Жукова («МИЭЛЬ»). – Поэтому спрос на арендуемые квартиры будет всегда».
Даже героическая победа, одержанная властями над Черкизовским рынком, не нанесла по рынку аренды существенного удара. По словам специалистов, массовый отток арендаторов из района сопровождается, прежде всего, резким (не менее 100-200) выбросом предложения. Ничего подобного в данном районе не произошло. Так что массовый отъезд хунвейбинов, если и дал итоги, то фрагментарные. «В районе метро «Семеновская» предлагается 4-комнатная квартира с числом спальных мест около 30 – она вся уставлена двухъярусными кроватями, - сообщил один из наших консультантов. – Вероятно, владельцу все-таки придется сменить обстановочку, поскольку найти желающих жить в таком «коммунальном рае» вряд ли возможно».
И еще о ценах
Мы уже говорили о них – в начале этой статьи. Но сейчас посмотрим немного в другом ракурсе – изменения цен со временем. «По сравнению с докризисным периодом стоимость найма квартиры в среднем снизилась на 30-40%, - говорит Галина Киселева («Инком»). – Сильнее всего подешевело самое дешевое: квартиры, расположенные далеко от метро, в районах с плохой транспортной доступностью, без мебели и ремонта, грязные и в плохом состоянии подешевели до 60%». Однако несколько месяцев назад уже начался разворот. Даже за первые два месяца лета, по данным Марии Жуковой («МИЭЛЬ»), стоимость повысилась: на однокомнатные на 1,49%, двухкомнатные – на 0,77% и трехкомнатные – на 1,51%. Мелочь? Конечно. Но не забудем, что речь идет о традиционно «мертвом» сезоне, во время которого в другие годы цены не росли вовсе. А в августе тенденция окрепла. «Если зимой однокомнатную квартиру можно было найти за 17-18 тыс. руб., то сейчас 20 тысяч – самая низкая арендная ставка, - убеждена Галина Фабрицкая («Пересвет»). – При этом собственники неохотно идут на уступки в цене. Если квартира в хорошем состоянии и в пешеходной доступности от метро, то ниже 20 тыс. руб. ее вряд ли сдадут. Хозяевам проще подождать более сговорчивого квартиросъемщика».
С тем, что «сезон скидок» закончился, согласна и Мария Жукова («МИЭЛЬ»). «Нельзя сказать, что все хозяева в массовом порядке идут на скидки, - говорит она. - Индивидуально, в момент заключения договора, порой возможно договориться о желаемых условиях оплаты. Но в самом нижнем ценовом сегменте на скидку сегодня вряд ли можно рассчитывать – цена и так упала до минимума».
Риэлторы. Кто им платит?
На первый взгляд, вопрос о том, кто и сколько платит риэлторам, интересен, прежде всего, самим риэлторам. Но это не так – здесь речь идет об индикаторе общего состояния рынка.
В ажиотажные времена агентствам всегда платили снимающие – попытка взять что-то с хозяина квартиры в тех условиях воспринималась как признак слабоумия. После начала кризиса агентства снова попытались привить нашему рынку «правила, принятые во всем цивилизованном мире» - иными словами, брать деньги с владельцев квартир. И, судя по всему, без особого успеха. А начавшееся в августе оживление прихлопнуло и эти робкие попытки. В эконом-сегменте, где квартира, выставленная по разумной цене, «уходит» за несколько дней, владельцы недвижимости резонно считают, что арендаторов им найдут бесплатно. Платить арендодатели готовы только в сегментах «бизнес» и «элита», где выставленные квартиры порой ждут жильцов по полгода, и где агенту действительно нужно проявить умение и настойчивость, чтобы объект сдать.
Единственное, что изменилось с приходом кризиса – это размеры комиссионных: раньше они всегда и везде составляли 100% одной арендной ставки за месяц, сегодня же часть агентств настаивают на сохранении этой цифры, другие же готовы работать за 50-80%. Но особенно радоваться тут снимающим вряд ли стоит: нужно смотреть не только на сумму, но и на прописываемый в договоре объем услуг. Галина Киселева («Инком») рассказывает о весьма распространенной ситуации: квартиру сняли у одного собственника, а через два дня приезжает с дачи бабушка, которая оказывается настоящей владелицей объекта и требует освободить его – она никому ничего не сдавала. Надежная компания, берущая за услуги 100%, в подобной ситуации либо вернет нанимателю комиссионные, либо подберет бесплатно другой вариант. Фирма, предлагающая услуги «эконом-пакета», скорее всего скажет, что она тут ни при чем…
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Кризис на рынке дешевой аренды очевидно завершается. Упав в конце прошлого года, постепенно приходит в себя экономика – по крайней мере, хуже за последние полгода точно не становится. Постепенно возвращаются в Москву иностранцы и «иногородцы», разбежавшиеся было. Наконец, с похвальным постоянством растут квартплата и стоимость жизни – а это мощный стимул для собственников квартир поднимать цены.
В общем, до конца года цены на аренду должны подрасти – процентов на 10. Но этот прогноз, разумеется, актуален только в том случае, если в экономике все будет в норме. Если же осень «осчастливит» нас очередной волной кризиса – возможно все. В том числе и дальнейшее падение цен.