Краснодарский край: побережье заполонили московские «дачники»

Проблемой большинства населенных пунктов на Черноморском побережье остается неразвитость инфраструктуры и отсутствие самых необходимых объектов, без которых курортная недвижимость теряет привлекательность. Особенность предложений в коттеджных поселках - наличие большинства из недостающих объектов. Вместе с домом или апартаментами собственники престижного жилья получают возможность прямо на территории поселка посещать фитнес-центры, боулинг, бассейны, кафе, рестораны, магазины, и многое другое. Поселки охраняются, домовладельцам предлагаются услуги по эксплуатации и управлению.

По данным MACON Realty Group, в настоящее время на Черноморском побережье в стадии строительства находится более 20 коттеджных поселков, 15 из которых заявлены к сдаче в 2009 г. Примерно половина площадей в поселках высокой стадии готовности уже реализована. Среди самых интересных проектов, где в настоящее время идут активные продажи, эксперты выделили несколько поселков. (О ценах мы поговорим чуть ниже – отдельно).

Инфраструктура «Резиденции Солнца» включает: гостиницу для гостей поселка, ресторан с круглосуточным рум-сервисом, бар, фитнес-центр, боулинг, магазин, библиотеку, медпункт, а также три бассейна с подогревом, мини-аквапарк, русскую и турецкую баню, сауну, бильярд, теннисные корты и универсальные спортивные площадки, собственный оборудованный пляж. Территория поселка огорожена и охраняется. Все вопросы по эксплуатации поселка будет решать управляющая компания. Срок завершения строительства – сентябрь 2009 г.

Коттеджный поселок «Горки-11», строится в районе Сочи между Мысом Видный и горой Малый Ахун. Участок 3,3 га, где компания «Солид-Инвест Групп» возводит жилой комплекс на 20 коттеджей, 10 апартаментов находится в 1 км от моря. Коттеджи площадью  340 и  650 кв.м продаются с участками по 7-14 соток. Площадь апартаментов – 150 кв.м. Инфраструктура поселка включает Spa- и фитнес-центр, бизнес-центр, мини-маркет, ресторан, бутик-отель на 10 номеров, спортивную площадку с бассейном, а также оборудованный паркинг для стоянки лодок и яхт. Застройщик планирует сдать поселок в конце 2009 г., а объекты инфраструктуры – в начале 2010 г. Другой проект в г. Сочи - поселок таунхаусов «Орхидея-парк». Он расположен на территории санатория «СССР» в 150 м от побережья.  На территории 9,3 га компания «Фин-Инвест-Строй» возводит 28 двухэтажных таунхаусов, рассчитанных на 2-4 квартиры (100-200 кв.м). Территория поселка огорожена, предусмотрен въезд по пропускам, видеонаблюдение. Заявленная инфраструктура - бассейн, тренажерный зал, сауна и баня, теннисный корт и мультиформатный корт, детский городок с игровой площадкой, ресторан. Плановый ввод объекта – сентябрь 2009 г.

Побережье заполонили московские «дачники»
По данным риэлторов, на Черноморском побережье для постоянного проживания дома покупаются только в Анапе – городе, исторически популярном среди жителей ресурсободывающих регионов России, а в Сочи, Геленджике и Туапсе - под дачи. До кризиса в 60% случаях сделки в строящихся коттеджных поселках носили инвестиционный характер. Покупатели стремились приобрести недвижимость на этапе строительства, чтобы после завершения ее перепродать или использовать для сдачи в аренду.

В компании MACON Realty Group подсчитали, что половина всех покупателей недвижимости в организованных коттеджных поселках - это жители Москвы и Московской области. Вторая половина представлена клиентами из Сибирского федерального округа (21%), Урала – 14% и Санкт-Петербурга - 13%. На остальные регионы, включая спрос местного населения, приходится всего 2% от общего числа сделок. В компании «Грейс Сити» считают, что доля столичных покупателей курортной недвижимости в организованных коттеджных поселках и вовсе составляет 80-90%.

«Но процент покупателей из других регионов увеличивается, - отмечает Максим Бондаренко, маркетолог компании «Грейс Сити». По словам Ольги Елмановой, исполнительного директора Южной Гильдии Управляющих и Девелоперов, в организованных поселках наибольшим спросом пользуются коттеджи (67% в общем объеме спроса). Интерес к таунхаусам предъявляют, в основном, местные жители и средний класс из других регионов, а виллы и апартаменты востребованы наиболее обеспеченными иногородними покупателями - это жители Москвы, Северо-Западных и Северных регионов страны.

Илья Володько, подтвердил, что основные города проживания потребителей элитной недвижимости - Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Тюмень, Сургут, Ростов, Челябинск, Владивосток, Иркутск, Красноярск, Астана, Алматы. «Жители Краснодарского края и соседних регионов формируют минимальную долю покупателей недвижимости в современных организованных поселках», - отмечает он.

Ценовые виражи: от 7 до 140 млн. рублей
Недвижимость вблизи моря всегда отличалась высокими ценами. По данным  MACON Realty Group, на Черноморском побережье представлены проекты организованных коттеджных поселков, домовладения в которых в зависимости от их района расположения, площади и класса, продаются по цене от 7 до 140 млн. руб.

Самые дорогие предложения сосредоточены в Сочи, где средняя по рынку цена коттеджа составляет 43,5 млн. руб. (131 927 руб. за 1 кв.м), а наиболее экономичные, в среднем 14,8 млн. руб. за дом (57 870 руб. за 1 кв. м) – в Анапском районе.

По словам Ольги Елмановой (Южная Гильдия Управляющих и Девелоперов), на первичном рынке недвижимости Краснодара, преобладают объекты коттеджного типа. Средняя стоимость 1 кв. м коттеджей составляет 70 000 руб., недвижимости в сегменте вилл - 80 500 руб.

«В большинстве случаев коттеджи на Черноморском побережье приобретаются за собственные средства, ипотека при таких сделках никогда не была популярна», - отмечает Илья Володько (MACON Realty Group).

Ценовая политика в каждом поселке во многом зависит от расстояния до моря, площади приусадебного земельного участка, стадии готовности проекта. Самые дорогие предложения сосредоточены в жилых комплексах в высокой стадии готовности.

Например, в коттеджном поселке  «Резиденция Солнца», что находится в районе Туапсе, апартаменты продаются по цене от 91 932 до 121 487 руб. за 1 кв.м, вилладжио с земельным участком 1 сотка обойдется – 82 226-127 511 руб. за 1 кв. м, стоимость таун-хаусов с земельным участком 1-3 сотки – 92 018-104 827 руб. за 1 кв. м, шале (с участком 5 соток) - 116 822-123 525 руб. за 1 кв. м, а коттеджа (участки 2,5-5 сотки) – 81 750-101 429 руб. за 1 кв. м.

В коттеджном поселке  «Торик» (Геленджик) полная стоимость коттеджей - от 5, 5 до 7, 3 млн. руб. Но при 90% оплате девелопер дает скидку 15%. В  поселок таунхаусов «Орхидея-парк», что строится в Сочи, летом квартиры можно купить по цене 85 000 руб. за 1 кв. м. В элитном поселке «Екатериновка» (г. Краснодар) коттедж общей площадью 225 кв. м на участке 8 соток стоит 22,8 млн. руб., а коттедж 290 кв.м на 10 сотках – 29, 3 млн. руб.

Как сдувался дорогой рынок
Рынок курортной недвижимости Черноморского побережья России формировался с расчетом на динамичный рост. Поэтому большинство девелоперов старались реализовать проекты коттеджных поселков не ниже бизнес-класса. Поселки эконом-класса застройщиков не интересовали. Но мировой финансовый кризис резко сказался на спросе. По словам Ильи Володько (MACON Realty Group), начиная с сентября 2008 г., число сделок на рынке сократилось на 80-85%. Первыми ушли инвесторы, за счет которых на протяжении последних лет первичный рынок и демонстрировал стремительный рост. Начавшееся снижение цен уже не сулило хорошего заработка, а на дорогие предложения найти покупателей стало практически нереально.

Низкобюджетных вариантов не было ни у частников, ни у девелоперов. Например, за небольшой по столичным меркам трехэтажный дом общей площадью 220 кв.м на участке 11 соток в п. Джубга хозяин хочет получить 18 млн. руб., а за жилой дом с открытым с бассейном общей площадью около 300 кв.м (участок 11 соток) в п. Агой, на 2 млн. руб. дороже.

Специфика «вторички»: проверяйте документы
Особенность предложений от частных лиц - завершенное строительство. Многие дома продаются с готовой чистовой отделкой, уже фактически готовые к проживанию, тогда как девелоперы не стремятся делать ремонт, полагая, что хозяева это сделают лучше.

Наталья Завалишина, эксперт из компании «Миэль» рассказала, что сейчас много собственников, купивших в свое время дачную недвижимость на первичном рынке, по ряду причин выставили ее на продажу. Первая заключается в том, что с момента покупки, недвижимость выросла в цене в несколько раз, поэтому, не дожидаясь значительного снижения цен,  инвесторы стараются зафиксировать прибыль.

Вторая причина - проблемы с разрешительной документацией на строительство. В некоторых случаях она так и не получена, или есть какие-либо нарушения, а это требует дополнительных средств, которые взимаются с собственников объектов.

Наталья Завалишина, предупреждает, что, покупая недвижимость в коттеджных поселках Краснодарского края, стоит быть предельно внимательным. Это одна из причин, почему компания «Миэль» старается не брать на реализацию коттеджные поселки в данном регионе, - объясняет она.

К тому же опыт работы компании показал, что москвичи, больше интересуются покупкой квартиры на море, нежели коттеджа или таунхауса, т.к. понимают, что затраты на содержание коттеджа достаточно велики по сравнению с содержанием квартиры.

В ожидании эконом-класса
Участники рынка связывают оживление продаж с появлением поселков эконом-класса. В таких поселках готовый дом площадью около 100 кв.м на небольшом участке земли с подведенными коммуникациями должен стоить от 2 млн. руб., - говорит Максим Бондаренко. По его словам, компания  «Грейс Сити» уже сейчас работает над тремя проектами поселков эконом-класса в районе г. Сочи (они находятся стадии проектирования и согласования).

Каждый поселок с собственной инфраструктурой и общим архитектурным стилем рассчитан на 20-30 домов, общей площадью от 100 кв.м. В компании объяснили, что с приходом на строительный рынок новых технологий, удалось снизить стоимость 1 кв.м. до 18 000 руб. В эту сумму уже входят фундамент, отделка и подводка коммуникаций. Покупателю остается только выбрать подходящий земельный участок из базы данных компании, сделать первоначальный взнос и, в срок от одного месяца до полугода получить готовый дом.

Дешевле остальных - от 2,5 до 4 млн. руб., обойдутся каркасно-щитовые дома. Монолитно-блочный дом, либо дом из бруса общей площадью 100 - 120 кв. м уже стоит 5-6 млн. руб. По мнению Максима Бондаренко, отсутствие ажиотажного спроса сыграло на руку покупателю и показало ему  реальную стоимость предложения, а девелоперов вынудило умерить свои «аппетиты» и уйти от стратегии получения суперприбылей при строительстве жилья.

Сегодня торговаться вполне уместно
По словам Ильи Володько (MACON Realty Group), за I полугодие 2009 г. средняя цена 1 кв. м курортной недвижимости снизилась на 10-15% и до конца года следует ожидать примерно такого же падения цен. Максим Бондаренко («Грейс Сити») считает, что не все застройщики готовы открыто декларировать скидки и бонусы при продаже жилья. Но, практически каждый дает скидку и обсуждает ее размер индивидуально с покупателем, - отмечает он. Самые сговорчивые продавцы, нуждающиеся в наличных средствах, дают наибольшие скидки, - говорит Ольга Елманова (Южная Гильдия Управляющих и Девелоперов).

По мнению Максима Бондаренко, сегодня на рынке недвижимости курортного региона можно найти относительно недорогое и заведомо прибыльное предложение. Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество» считает, что рост цен на черноморскую недвижимость возможен не ранее начала 2011 г. Причина, не только финансовый кризис, но и отсутствие активного развития курорта.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Пока что загородной рынок Краснодарского края страдает известной болезнью – перенасыщенностью дорогими предложениями и недостатком вариантов эконом-класса. Цены в коттеджных поселках на Черном море вполне сопоставимы с подмосковными. При этом уровень окружающей инфраструктуры оставляет желать лучшего. Так что искать экономичную современную «дачу» Краснодарском крае – задача непростая.

Примеры предложений коттеджных поселков на Черноморском побережье