Ипотечным заемщикам сегодня приходится нелегко: банки повышают проценты, работодатели сокращают зарплаты, доллар вырос, рубль упал. Вариантов выхода из критической ситуации пока немного: просчитывать затраты да планировать бюджет. Помочь в этом может ипотечный калькулятор нового поколения, разработанный аналитическим центром «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU».
Ипотечный калькулятор, о котором сегодня расскажет Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.ru поможет сориентироваться в платежах и доходах будущим заемщикам – тем, кто только планирует купить квартиру с помощью банка. Что касается заемщиков настоящих - тех, кто уже взял ипотеку, то они наверняка задумывались – рефинансировать ли им кредит? Стоит ли сокращать сроки кредитования или, наоборот – снизить ежемесячные платежи, а может быть – перейти на рублевые кредиты… Прежде чем идти на переговоры в банк, сначала можно прикинуть на ипотечном калькуляторе, насколько выгодным окажется тот или иной вариант.
Почему мы сразу сказали о том, что калькулятор «от IRN.RU» принадлежит новому поколению электронных сервисов? Чего-чего, а ипотечных счетчиков в Сети сегодня навалом: на сайтах риэлторских агентств, банков, брокерских компаний. Но они, в основном, дают нам возможность определиться с основными характеристиками кредита: величиной ежемесячного платежа, суммами долга и первоначального взноса, а также - размером необходимого для заемщика дохода. А калькулятор нового поколения представляет более широкую картину – анализирует взаимосвязь параметров и помогает выбрать оптимальный вариант ипотечного кредита непосредственно для конкретного человека. Так, он показывает зависимость величины ежемесячного платежа от срока кредитования, величины процентной ставки и первоначального взноса. Причем посмотреть, как меняется величина ежемесячного взноса можно сразу после того, как калькулятор просчитал основные характеристики кредита. Задавать новые параметры кредита на калькуляторе не нужно.
Для примера возьмем стандартную двухкомнатную квартиру в районе метро «Выхино» (48 кв. м., 5 минут пешком от станции метро, панельный 12-этажный дом), стоимостью примерно 170 тысяч долларов. Представим, что покупаем или уже купили эту квартиру, воспользовавшись ипотечным кредитом со стандартными же параметрами. Сумма первоначального взноса – 30% от стоимости квартиры, процентная ставка - 15% годовых в долларах, срок кредитования - 10 лет.
Забив все известные нам цифры в таблицу калькулятора, получаем подробный отчет о наших затратах:
Стоимость квартиры: 170 000.00$
Первоначальный взнос: 51 000.00$ (30%)
Размер кредита: 119 000.00$
Ставка кредита: 15 % годовых
Срок кредитования: 10 лет
Кол-во платежей: 120
Ежемесячный платеж: 1 919.89$ или: 1.13% от стоимости квартиры
Полные затраты с учетом процентов: 281 386.32$ или: 165.52% от стоимости квартиры
Величина переплаты: 111 386.32$ или: 65.52% от стоимости квартиры
Теперь, получив интересующее нас подробное описание кредита, посмотрим, как можно поиграть с величиной ежемесячного взноса.
Ситуация № 1: изменить срок
Допустим, нам стало ясно, что срок, на который мы взяли кредит, слишком мал, а ежемесячные выплаты, наоборот – слишком для нас тяжелы. Как следует из отчета ипотечного калькулятора, мы будем платить ежемесячно $1919. Что будет, если увеличить срок с 10 до 15 лет? Зайдя в опцию «Зависимость ежемесячного платежа от срока кредитования», находим там соответствующую диаграмму и получаем ответ на свой вопрос. При 15-летнем сроке сумма ежемесячных платежей составит 1665 долларов. Существенно ниже.
Теперь двинемся в другую сторону. Представим, что нам хочется побыстрее разделаться с ипотечной кабалой. Поэтому срок нам нужно «скостить». И мы видим, что если срок кредитования уменьшить до 5 лет, то нам придется отдавать в месяц $2831. Если мы можем себе позволить роскошь платить на 912 долларов больше, значит – вперед.
Ситуация № 2: изменить процентную ставку
Предположим, нам предлагают рефинансироваться, то есть уменьшить ставку по кредиту. Что мы выиграем – какова будет сумма ежемесячного платежа? Переходим к опции «Зависимость параметров кредита от величины ставки». Видим, что при уменьшении ставки на 1 процент (до 14% годовых) платить нам придется всего лишь на 72 доллара меньше. Выигрыш явно несущественный. Имеет смысл затянуть пояс потуже и продолжать платить по-старому. Если уж занижать ставку, - так на 2-3%. Там мы получим ежемесячную экономию примерно в 140-200 долларов.
Но сегодня банки не занижают ставки для заемщиков, а поступают наоборот – завышают их. Причем, если позволяют условия договора, - уже действующим заемщикам. Итак, что будет, если вдруг нашему банку придет в голову ужасная идея задрать нам ставку до 17% годовых? Придется нам выкладывать почти 2068 баксов в месяц. Цена вопроса – плюс еще почти 150 долларов в месяц к $1919. Узнав масштабы ожидающего его бедствия, заемщик и будет думать - что ему делать дальше.
Ситуация № 3: выбираем сумму взноса
Мы, конечно, хотим купить квартиру получше, но у нас не хватает собственных средств. Добавить необходимую сумму может банк. Задача – найти такой банк, который согласится на меньший первоначальный взнос. Представим, что нам нужно выбирать между двумя банками – у одного минимальный первоначальный взнос – 30%, у другого – 25%. Какие условия нам подойдут? Узнать их нам поможет опция «Зависимость параметров кредита от начального взноса».
При 25-процентном взносе нам придется ежемесячно отдавать почти $2057, а при 30-процентном, напомним, $1919. Почти на 140 долларов больше. Смертельно это или нет – каждый заемщик решает для себя самостоятельно.
Можно поступить наоборот: сбить изначально данную сумму ($1919) ежемесячного платежа почти на те же 140 долларов, но это возможно при увеличении взноса до 35 процентов от стоимости жилья.
График платежа
У ипотечного калькулятора нового поколения есть еще одна важная функция. Он предоставляет полный график платежей на весть срок кредитования (120 месяцев). Обычно такие файлы вам презентует ипотечный брокер или банковский клерк, с которым обсуждаются параметры кредита. В принципе, если вы хорошо знаете программу Microsoft Excel и нужную формулу расчета, то можете просчитать это сами. Однако будем реалистами – многие наши граждане и с таблицей умножения испытывают проблемы, куда там ипотечные формулы выводить. Но в любом случае опция «График платежей по кредиту» будет полезной и для профи, которым сэкономит время, и для дилетантов.
И о валютных курсах
Вполне типичная ситуация для нашего заемщика: доходы в рублях, хозяева покупаемой квартиры хотят получить сумму в евро, а расплачиваться с банком предстоит в долларах. Особенность калькулятора заключается в том, что забивать в него можно параметры во всех трех валютах, он все расчеты приводит к той, в которой вам выдадут кредит и которой предстоит расплачиваться с банком.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Что мы имеем в сухом остатке? На обычном ипотечном калькуляторе, чтобы прикинуть вариации ежемесячного платежа в зависимости от разных параметров, придется в буквальном смысле слова «действовать методом тыка» и по 20 раз задавать все новые параметры кредита, меняя то сроки, то суммы долга и взноса. В ипотечный калькулятор нового поколения, разработанный аналитическим центром «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» достаточно один раз забить все характеристики, чтобы получить представление о том, сколько в разных ситуациях нужно будет платить заемщику. Вывод: для практического применения счетчик ипотечных платежей, о котором мы только что рассказали, проще и удобнее многих своих «коллег».