Одной из довольно часто используемых схем при продаже новостроек является так называемая «вексельная». Сейчас ее популярность несколько поубавилась, а вот в конце 90-х и в первые годы нынешнего десятилетия она была очень распространенной. Что это за зверь такой – вексель, что он делает на рынке недвижимости и не опасен ли покупателям – на все эти вопросы искал ответы корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.
«У меня в голове опилки, длинные слова меня только огорчают», - говорил любимый детьми (и не только ими) Винни-Пух. Что ж, он мог себе это позволить – не понимать длинные и чересчур мудреные слова. Покупателям недвижимости (и «первички» в частности) такая роскошь недостижима – в предлагаемых им договорах часто написано много странного и непонятного. Приходится разбираться.
В чем заключается схема
Для начала – как обычно, разбираемся с терминами. «Вексель – это именная ценная бумага, письменное долговое обязательство строго установленной законом формы, выдаваемое заемщиком (векселедателем) кредитору (векселедержателю), - говорит Анастасия Зикрянь, ведущий специалист юридического управления финансово-строительной корпорации «Лидер». – Вексель дает векселедержателю право требовать с заемщика уплаты к определенному сроку указанной в нем суммы денег – об этом говорится в главе 7 Гражданского кодекса РФ».
Иными словами (если немного «перевести» с юридического языка на общегражданский), вексель – это обязательство заплатить в определенный момент времени определенную сумму денег. На первый взгляд, не очень понятно, какое отношение все это имеет к рынку новостроек. Но – не будем торопиться. «Смысл схемы состоит в том, что продавец передает покупателю вексель на сумму, равную стоимости приобретаемой им квартиры, - разъясняет Анастасия Зикрянь. – А когда в будущем подойдет срок погашения векселя, он будет обменен на квартиру».
Застройщику оно выгоднее
Сложно и мудрено – и это мягко говоря. Но звезды, как мы знаем, зажигаются потому, что это кому-нибудь нужно. Зачем застройщики придумали такую схему? Ответ прост и циничен – чтобы ни за что не отвечать! «Застройщик не несет по этому договору никаких обязательств, - категоричен Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». – Вексель не имеет никакого отношения к покупке квартиры в новостройке. Это мнимая сделка».
Как отмечает эксперт, схема крайне ненадежна для покупателя. В договоре указывается лишь стоимость векселя, срок погашения, кому и кем он выдан. «Юридически к квартире этот документ никакого отношения не имеет. В момент погашения векселя компания может просто выплатить деньги, и никакой суд не обяжет ее предоставить квартиру. Таким образом, эта схема является не более чем договором под честное слово продавца, никаких иных гарантий получения квартиры у покупателя нет», - подводит итог Дмитрий Таганов.
«Вероятность того, что покупателю удастся доказать в суде, что под предоставлением денежных средств застройщику подразумевалось получение квартиры – нулевая, - полностью соглашается Анастасия Зикрянь (корпорация «Лидер»). – Во всех оформленных сторонами документы будут красоваться только циферки, обозначающие сумму денежных средств и сроки их предоставления и возврата векселедержателю. Ни о какой квартире там и речи нет».
Вексель против налоговой инспекции
Изначально (до 2005 года) вексельная схема использовалась застройщиками в основном для того, чтобы прятать свои финансовые потоки от налоговых органов. В игру под названием «два пишем, семь на ум пошло» тогда играли все – и не только на рынке недвижимости. Продавцы в магазинах старались не пробивать чеки, любые мало-мальски значительные расчеты между физическими и юридическими лицами проводились чемоданами наличных – и все с единственной целью: не оставить следов.
На вторичном рынке недвижимости продавцы радостно писали в договорах цену «по БТИ». Стоит ли удивляться, что и «первичники» решили, что они не рыжие – и стали использовать векселя, причем на суммы, существенно меньшие, чем квартира стоила в действительности.
Автору известен случай, когда в 1999 году при покупке новостройки за $40 тысяч покупателям было предложено подписать вексельное соглашение на сумму меньше 400 тысяч руб. Вспомнив тогдашний курс доллара (порядка 25 руб.) и произведя элементарные математические действия, получаем, что застройщик показывал надзорным органам доход более чем в два раза меньше реального.
Покупателям, конечно, такое положение не нравилось. Тут и соучастие в налоговых нарушениях, и уже упоминавшаяся незащищенность. Застройщик элементарно мог вернуть деньги – причем даже не реально заплаченные $40 тысяч (что тоже плохо, учитывая постоянный рост цен на рынке), а записанные в договоре $15-16 тысяч. Но что покупатели могли поделать? Практически перманентное состояние нашего рынка в те годы – быстрый рост цен и значительное превышение числа желающих купить квартиры над числом этих самых квартир. В подобных условиях «волшебные» слова застройщиков «не хотите – не надо!» и «дверь у нас там!» действовали безотказно – покупатели чертыхались, но деньги доставали.
Справедливости ради стоит отметить два обстоятельства. Застройщики, хотя и имели юридическую возможность «кинуть» своих покупателей и выплатить им стоимость векселя (а квартиру продать другому – подороже), в реальности так не поступали. Во всяком случае, масштабных скандалов на эту тему автор не помнит. А, во-вторых, к началу 2000-х была придумана «защита» для покупателей: деньги, вложенные в вексель, страховались, причем на сумму, совпадавшую не с ценой векселя, а с реальной ценой квартиры. Понятно, что такая страховка не компенсировала потерь от роста цен – но хоть что-то.
Иные времена
1 апреля 2005 года стал не только очередным ежегодным «Днем дурака» со всевозможными розыгрышами и приколами. В этот день вступил в силу уже ставший знаменитым «Закон о дольщиках» (№214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»). О нем писали несметное количество раз – этот закон, в частности, облагает застройщиков огромным количеством ограничений. Соответственно, у продавцов первички появился новый стимул использовать различные обходные схемы – чтобы не подпадать под действие данного закона. Тем более что, напоминает Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента МИАН, в данном случае нельзя говорить о «нарушении законодательства» - возможность расчетов векселями не противоречит действующим российским и международным законам.
Российское законодательство вообще чрезвычайно либерально – очень многие вопросы оно оставляет на усмотрение сторон. Продает один человек другому московскую квартиру за 990 тыс. руб. – а мы так договорились! И придраться не к чему. Так и с новостройками – их продавцы объявили, что продавать будут только так, как удобно им, а кому не нравится – могут не покупать. В результате в 2007-8 годах, по оценке Дмитрия Таганова («Инком»), на векселя и аналогичную им схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось 80-90% всех продаж новостроек.
Государство, недополучавшее налогов, пыталось с этим бороться. Постоянно появлялись и принимались различные законопроекты с названиями вроде «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства», целью которых было запретить все «схемы», обязав участников процесса продавать новостройки только по правилам 214-го ФЗ – и никак иначе. И всякий раз результат оказывался предсказуемым, то есть никаким – уж чего-чего, а обходить всевозможные запреты, отыскивать в законах «лазейки» отечественные бизнесмены умеют! Положительный результат принес, как ни парадоксально это звучит, кризис (это, вероятно, вообще единственный пример его позитивного влияния на рынок недвижимости) – борясь за сильно поредевших покупателей, застройщики были вынуждены придумывать для них различные «завлекалочки». В том числе объявить, что все оформление у них происходит в соответствии с 214-м законом, без расчетов «под столом». Поэтому сейчас число предложений, при которых покупателям предлагают купить вексель, радикально сократилось. Вопрос только в том, можно ли воспринимать это как добрую волю застройщиков (о чем застройщики, понятно, бесперебойно трубят), или так поступать заставили обстоятельства?
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Формально, вексельная схема не является нарушением закона. Однако предложение заключить откровенно мнимую сделку само по себе подозрительно – ясно, что продавец здесь что-то скрывает или нарушает. Кстати, вовсе не факт, что налицо явная уголовщина – может статься, что резоны куда более невинные.
Например, уже многократно упоминавшийся 214-й закон позволяет привлекать деньги частных лиц только после полного оформления прав собственности или аренды на земельный участок для строительства. Может быть, у застройщика еще не выправлены все бумаги, они будут готовы только через месяц – а деньги на строительство нужны уже сейчас.
С другой стороны, зададим простой вопрос: а зачем это нужно? Застройщику – понятно, а нам, покупателям? Предложения на рынке в достатке, у большинства предлагаемых объектов документация в порядке. Так что рисковать, связываясь с сомнительными схемами, явно не стоит.
Где можно получить бесплатную консультацию юриста по вопросам строительства:
Центр правовой помощи «Дольщик» (www.dolshik.ru/index.php?go=Page&id=5)
Юридическая фирма «КМ Консалтинг» (www.kmcon.ru/)
Svem.ru Бесплатная юридическая консультация (www.svem.ru/)