Пассивность клиентов на рынке недвижимости беспокоит не только риэлторов, но и банки. Еще осенью банкиры говорили о том, что потенциал ипотечного рынка в России огромен. Что на российском рынке кризис отразится не так сильно, как на западном. Однако ипотечный клиент убежал с рынка. Причины понятны - ипотечные программы ужесточились или закрылись. У людей возникли свои проблемы – с работой, с деньгами. Но некоторые эксперты считают, что пора бы народу и вернуться на рынок, а одна из причин его отсутствия – потоки негативной информации, которые льются с экранов ТВ, страниц печати и компьютерных мониторов.
12 марта в ипотечном банке «Дельта Кредит» состоялся консультативный семинар «Программа ипотечного жилищного кредитования банка. Новый подход в оценке платежеспособности заемщика. Реализация квартир, находящихся в залоге у банка. Как работать в новых условиях», который был организован Московской Ассоциацией Риэлторов. На семинаре побывал корреспондент Интернет портала о недвижимости Metrinfo.ru.
Созыв семинара был вызван новым состоянием дел на рынке ипотечного кредитования. Как рассказала директор Агентства Ипотечного Центра банка «Дельта Кредит» Татьяна Чувилкина, в настоящий момент банки уже не испытывают такого недостатка в деньгах, как это было несколько месяцев назад, и готовы выдавать ипотечные кредиты на вполне приемлемых условиях. Однако ожидаемого притока заемщиков не проиcходит.
Народ думает, что ипотеку дают под 35% годовых
В качестве основных причин отказа людей от ипотечного кредитования участники семинара назвали, вобщем-то, хорошо известные: высокие процентные ставки, риск последующего понижения цены покупаемого объекта недвижимости, нестабильность валютных курсов и сокращение целевой аудитории. Однако, большинство «семинаристов» посчитали, что отказ от получения кредита вызван сейчас отнюдь не повысившимися процентными ставками. Учитывая то, что первоначальный взнос также увеличился, общая сумма кредитов снизилась, и ежемесячные платежи, таким образом, остались по суммам такими же, как были в прошлом году.
Самая главная причина отсутствия ипотечного клиента с точки зрения собравшихся - нет позитивной информации о предложениях по ипотеке со стороны банков и о размерах процентных ставок по ним. Так, по словам заместителя гендиректора по ипотеке компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Ирины Кажикиной, большинство потенциальных заёмщиков полагает, что банки предоставляют ипотечные кредиты лишь под 35%. Поэтому, по ее мнению, ипотеку берут сейчас лишь те, кто без этого просто не может обойтись. Так, большой процент заёмщиков составляют продавшие квартиру в 2008 году за рубли и по какой-то причине не успевшие перевести их в доллары. Часто берут ипотеку те, кто покупает квартиру для детей. Большинство же покупателей просто добирают денег до необходимой суммы. При этом бОльшая часть денег у них уже имеется.
Эту информацию подтвердили и выступавшие на семинаре риэлторы: значительную массу заемщиков составляют участники альтернативных сделок. Кто-то хочет поменять меньшую квартиру на бОльшую, но не располагая всей суммой, необходимой для выплаты разницы в стоимости квартир, вынужден прибегать к ипотечному займу.
Почему кредиты были недоступными…
По данным Татьяны Чувилкиной («Дельта Кредит»), в прошлом году средняя сумма кредита составляла 150 тысяч долларов. В нынешний же момент она упала до $70 000, а в регионах и до $50 000. В конце прошлого года действительно был период, когда у многих банков не было «длинных» денег и они закрыли ипотеку. А это привело к тому, что СМИ громко объявили рынку: ипотека умерла.
Ведь если схему представить упрощенно, то наши банки занимают деньги у зарубежных коллег под одни проценты, а потом выдают кредиты внутреннему потребителю под другие, бОльшие – с учетом многих факторов, в том числе и уровня инфляции в стране. На разницу между процентными ставками банки, в том числе, и существуют. Так вот, с осени 2008 года зарубежные банки на некоторое время перестали предоставлять кредиты нашим финансовым учреждениям.
…почему они вновь становятся доступными
Однако после нового года картина изменилась – государственные банки западных стран и ФРС снизили ставки рефинансирования до рекордно низких отметок. Так, 16 декабря 2008 года Комитет по открытым рынкам ФРС США принял решение понизить базовую учетную ставку с 1% до 0,25%. Такой низкой ставки ФРС не было за всю ее предыдущую 96-летнюю историю, а однопроцентный уровень лишь однажды – 25 июня 2003 года. До конца же октября 2008 года, то есть, до того момента, когда ее понизили в первый раз с 2006 года, ставка была на уровне 5,25%.
Так что теперь у российских банков вновь появилась возможность брать деньги на Западе.
Но заемщики не любят доллары
Однако Запад может банкам предложить только доллары, которые российские заёмщики теперь предпочитают не брать. И это несмотря на то, что долларовый кредит стоит намного дешевле рублевого. На сегодня можно взять долларовый кредит по ставке от 11% годовых.
Причина нежелания тоже понятна: зарплату ведь наши люди получают в рублях, и если курс рубля будет и в дальнейшем снижаться, всё больший процент от их зарплаты будет уходить на погашение кредита. В конце концов, может наступить и такой момент, когда, чтобы не потерять квартиру, им придется сидеть на хлебе и воде.
Братский опыт: не все плохо, что происходит у Ющенко
Такая ситуация, кстати говоря, уже возникла на Украине. Как рассказала корреспонденту Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru Виктория Березка – владелица киевской компании «Бетула» – те киевляне, которые в недавние годы брали ипотеку не в гривнах, а в долларах или в евро, оказались в очень тяжелом положении.
Так, если в июне 2008 года стоил доллар 4,7 гривны, то в конце февраля ее курс составил уже 8,8 гривны. Гривна, таким образом, выросла в 1,87 раза, а учитывая, что курс наличной гривны в обменниках доходил до 11, валютным заемщикам приходилось платить в среднем в два раза больше, чем полгода назад. Правда, сейчас гривна растет. Она достигла уже курса в 7,7 гривен за доллар, но положение долларовых заемщиков улучшилось ненамного. А ведь тогда, летом, когда гривна росла, и Ющенко упрашивал украинский Центробанк вернуть гривну на уровень 5,05, валютные кредиты брать казалось намного выгоднее, чем гривенные.
Однако сегодня, по словам г-жи Березки украинцы берут долларовые кредиты, поскольку ставка по ним ниже. Если ставка по гривенному кредиту в среднем - 16,67%, то по долларовому – около 9%. Кроме того, банки пошли на то, чтобы снизить первоначальный взнос по долларовым кредитам. Гривенный кредит можно получить при 33-процентом первоначальном взносе, а долларовый - и при 15-процентном. Такое снижение первоначального взноса оказалось для банков даже выгодным, так как в этом случае увеличивается средняя величина кредита.
Кроме того, нельзя не учитывать и значительного падения цен на жильё. Теперь, когда снизились и цены, и первоначальный взнос, в очередь за ипотечными кредитами встали те, кто еще в прошлом году не мог и мечтать о том, чтобы улучшить жилищные условия.
Почему же украинцы не боятся брать долларовые кредиты? Как уверила нас Виктория Березка, работодатели согласились привязать зарплаты заемщиков к какой-либо сумме в твердой валюте. Теперь при любом раскладе средний киевлянин получит столько гривен, сколько будут на тот момент стоить 750 долларов.
А что с рублевыми кредитами?
Как утверждали участники семинара, рублевые кредиты в портфелях банков имеются - просто они дороже – ставка от 14,5% годовых. Однако они все же в дефиците. Оказывается, Центробанк просто не продает их коммерческим банкам в требуемом количестве. Почему? Официальное объяснение такое: появление в обороте большого количества кредитных рублей еще больше подстегнет инфляцию.
Но ведь банки готовы купить у Центробанка рубли за взятые в займы у американцев доллары. В этом случае доллар, наоборот, подешевеет по отношению к рублю. Этого финансовые власти страны тоже не хотят, и единственное тому приемлемое объяснение такое: повышение курса рубля невыгодно сырьевым экспортерам.
Резюме Интернет портала о недвижимости Metrinfo.ru
Далеко не каждый человек, даже планировавший взять ипотечный кредит и переехать в новую квартиру готов это сделать сегодня. Большинство людей пережидают кризис, справедливо рассудив, что не до жиру, быть бы живу. Но тем, кто решился, наверное, можно кое-что посоветовать. Например – последовать примеру украинцев и уговорить своего работодателя зафиксировать зарплату в твердой валюте. Хорошие работники на дороге не валяются, и если работодатель вменяемый, то он может пойти ценному кадру навстречу.
Банкам же, может, и стоило бы снизить первоначальные взносы. Людей, которые много зарабатывают, в нашей стране пока еще достаточно, а вот тех, кто уже успел накопить почти треть от стоимости квартиры, - немного. Платить ежемесячно такие люди согласятся и больше, но те, у кого нет на первоначальный взнос, в банки так и не придут.
Справка Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru
Московская Ассоциация Риэлторов - это независимое, открытое, демократичное, некоммерческое объединение профессиональных риэлторских структур, члены которого намерены в первую очередь руководствоваться соблюдением интересов субъектов рынка, безопасностью покупателей и продавцов.