ЗПИФы недвижимости: паи могут стать по карману

О том, как «физлицу» оказаться в числе пайщиков фонда, Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru подробно рассказывал («ЗПИФ — посылать ли деньги на четыре буквы»). Сегодняшнюю статью мы посвятим тому, как себя поведут фонды во время кризиса, имеет ли смысл туда вкладываться или ждать лучших времен...

«Вложения в недвижимость являются той альтернативой, которая может привлечь многих в период потрясений на остальных сегментах рынка, так как в долгосрочном плане цены на нее не только восстановятся до докризисного уровня, но и превысят его», - заявляет Дмитрий Софронов, заместитель генерального директора ООО «РЕГИОН Девелопмент».

Быстрее всего негативные изменения происходят на рынке новостроек: они считаются наиболее рискованным сегментом вложения. А это именно тот сегмент, в котором и работают ЗПИФы недвижимости.

По итогам 2008 года, в основном, фонды недвижимости показали относительную доходность: в основном, конечно, благодаря экономической ситуации первой половины года. Например, прибыль фонда «Югра недвижимость» составила 6 %, то есть, вложив в фонд в начале 2008 года 30 000 рублей, вкладчики в конце года могли продавать пай по цене 31 500. Разумеется, чистая прибыль была бы выше, если бы вкладчики решили продать пай в июне-июле. ЗПИФ «Этажи новой жизни» БКС показывают среднюю доходность в год равную приблизительно 22,7%, как вы понимаете, подобная доходность опережает официальный уровень инфляции. В прошлом году фонды с дифференцированным портфелем недвижимости, то есть, вкладывающие средства не только в строительство жилья, но и в коммерческую недвижимость, в активах показали стабильную доходность.

Однако в первом квартале результаты работы данной категории фондов недвижимости, вероятно, вызовут опасения. Падающий спрос на объекты недвижимости, со стороны инвесторов и покупателей, в совокупности с выплатой промежуточного дохода, заставят многие управляющие компании показать отрицательную доходность.

Вкладчиков ЗПИФов, работающих на рынке московских квадратных метров, ожидает в ближайшем будущем переоценка активов фондов, а также снижение ликвидности паев. Другими словами, деньги, вложенные в фонд во времена роста ВВП в нашей стране, будут обесценены, вкладчики окажутся в убытке, или, в лучшем случае, только вернут вложенные средства, то есть выйдут на 0% доходность. Если рассматривать фонды недвижимости, объекты инвестирования которых находятся в перспективных регионах (например, ПИФы под управлением ООО «РЕГИОН Девелопмент» вкладывают средства в Ханты-Мансийский Автономный Округ), то прогнозы более оптимистичные.

Нельзя сбрасывать со счетов, что Россия вовлечена в мировую экономическую систему довольно сильно, а основные деньги наше государство зарабатывает на экспорте природных ресурсов, которыми так богата Сибирь.

«Мы оцениваем данный регион как наиболее перспективный для инвестирования средств в объекты, как жилой, так и коммерческой недвижимости – рассказывает Дмитрий Софронов (ООО «РЕГИОН Девелопмент»). - Стоимость жилья в ХМАО в разы меньше московской, в то время как по среднему доходу на душу населения он немногим отстает от уровня Москвы».

Но этот вариант подходит не всем. Во-первых, прогнозы прибыльности и оценки рисков вложений, чем дальше от Москвы, тем сложнее делать. Регионы Сибири не так хорошо освоены, не так ясны и понятны схемы ведения дел в такой дали от центра. Во-вторых, инвестиционную привлекательность «столиц» также никто не отменял: это проверенный годами рынок, где динамика более предсказуема, а риски уже просчитаны не одной сотней инвесторов. Да и в долгосрочной перспективе рынок «отыграет» свое и принесет прибыль пайщикам таких фондов.

Однако интерес к недвижимости не уменьшится, он просто «затаится». Начинающим инвесторам «квадратных метров» разбушевавшийся кризис может сыграть на руку: возможность получить пай будет доступной в плане цены. Ради привлечения средств сегодня фонды недвижимости готовы снизить «входной капитал» для «желающих поучаствовать» (сегодня есть предложения на рынке по цене пая от 17-18 тысяч рублей) чтобы закончить свои девелоперские проекты, запущенные в прошлом.

Советы частным инвесторам
А вот к оценке рисков нужно отнестись с осторожностью. «Нужно с особой тщательностью и скрупулезностью изучить деятельность фонда, чтобы четко понимать для себя, как фонд будет зарабатывать деньги на этом рынке и, соответственно, за счет чего будут прирастать ваши инвестиции, - рекомендует Дмитрий Иванов, начальник отдела развития УК «КапиталЪ ПИФ».

Но если вы решили вложить средства в один из фондов недвижимости, то следует разработать специальную инвестиционную стратегию.

- Во-первых, нужно обращать внимание на управляющую компанию ПИФа, посмотреть результаты управления, которые она показывала в исторической перспективе, с каким объемом вложений проводилась работа. Если компания показывает устойчивые положительные результаты за последние три-четыре года на достаточно крупных объемах средств в управлении, то ее ПИФы можно рекомендовать к рассмотрению.

- Во-вторых, сегодня перед инвестированием денег в ПИФ недвижимости, не лишне изучить его инвестиционную декларацию. «Я бы не рекомендовал инвестировать в фонды, которые вкладывают средства в проекты, не востребованные рынком – советует заместитель генерального директора по инвестициям УК «Финам Менеджмент» Алексей Гарюнов. - Это, прежде всего, касается ПИФов, «застрявших» в инвестиционных проектах». Другими словами, поинтересуйтесь, как много средств фонд вложил в строительство в последний год, и как много проектов удалось завершить. И если окажется, что было «угрохано» две трети суммы фондирования, ищите другую управляющую компанию.

- В-третьих, по-прежнему актуален совет доверять тем, кто не «кладет все яйца в одну корзину». Следует обратить внимание, что в условиях кризиса многие фонды недвижимости изменили свой тип на рентные. Это фонды, вкладывающие средства пайщиков в жилую и коммерческую недвижимость, которая сдается в аренду.

«Сейчас вкладчикам следует обратить внимание на рентные фонды, этот сектор по объективным причинам, ожидает увеличение доли на рынке ЗПИФов» - подчеркивает Алексей Яшин, директор департамента корпоративных продаж УК «Ингосстрах-Инвестиции». Таким образом, большинство ПИФов отказались от инвестирования в строительство объектов, предпочтя получать прибыль на рынке аренды, на котором кризис сказался менее существенно. Падение цен на рынке аренды офисов происходит менее стремительно, чем на рынке новостроек. Аренда жилья сегодня, скорее перестала расти в цене, чем начала снижаться. Столичный регион остается привлекательным для бизнеса даже в кризис: слишком много транспортных, денежных и политических путей здесь пересекаются.

«Наибольшие перспективы мы видим при участии на рынке коллективных инвестиций для рентных фондов и фондов для квалифицированных инвесторов, которые обладают возможностью привлекать заемные средства для реализации проектов или обладают низкими рисками, так как они не входят в инвестпроекты» - делится своими прогнозами Алексей Гарюнов (УК «Финам Менеджмент»).

И в-четвертых и последних: ориентируйтесь на профессионалов. На рынке ПИФов недвижимости останутся работать преимущественно фонды для квалифицированных инвесторов, которые будут стремиться выбирать для вложений наиболее перспективные проекты, которые сейчас можно купить даже ниже себестоимости.

«Инвестиции в некоторые фонды недвижимости, имеющие проекты высокой стадии готовности, способны принести инвесторам высокую доходность» - убежден Алексей Гарюнов (УК «Финам Менеджмент»). Однако зачастую выбрать перспективные фонды по силам лишь квалифицированным инвесторам, хорошо разбирающимся в конъюнктуре рынка недвижимости. Так что советуйтесь со знающими людьми.

Несколько примеров, как работают фонды