Во времена ажиотажа с рынком жилья происходят разные чудеса. В цене взлетает все без разбора, включая ветхое, древнее, откровенно не годящееся для нормальной жизни. Риэлторы с удивлением отмечали – в такие периоды покупатели сметали не только московские хрущевки с видом на производственные зоны с ценой квадратного метра, почти как в элитных домах, но и не гнушались подмосковными строениями, «возведенными» пленными немцами. Когда безумие заканчивается, покупатель, вероятно, задает себе резонный вопрос – «и зачем я это сделал?», потому что трухлявое жилье начинает дешеветь, и рынок расслаивается.
Дорогое и дешевое жилье было на нашем рынке всегда – даже когда самого рынка не было. О совсем давних временах можно почитать у кого-нибудь из бытописателей Москвы (например, у Гиляровского), а применительно к 70-80-м годам прошлого века автор может засвидетельствовать лично: квартиры тогда ценились очень по-разному. При обменах граждане старались уложиться «метр в метр» - чтобы не потерять площадь. Но если бы вы предложили поменять хрущевскую пятиэтажку на квартиру такого же размера в «цековском» доме, вас сочли бы сумасшедшим.
Как изменялись со временем представления о хорошем и плохом жилье, насколько первое отличается от второго, как сегодня чувствуют себя эти сегменты – такие вопросы постарался прояснить корреспондент Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru.
Ценности вечные и не очень
Некоторые параметры, по которым квартиру относят в категорию качественных и престижных, незыблемы. Например, размеры. Во все времена ценились жилища большой площади, с высокими потолками.
Также в категорию «вечных ценностей» можно отнести расположение в престижном месте. Стоит отметить, что представления о том, какой район хорош, а какой – похуже, в общем и целом не меняются в последние десятилетия: в чести Центр и западная половина Москвы. Если же анализировать более детально, то можно отыскать некоторые «флуктуации» - к примеру, в 70-80-е очень престижными считались Ясенево и Строгино, жители которых если и соглашались расстаться с любимым районом, то за существенную прибавку в метрах. Сегодня эти места ничем не отличаются от, например, Тушина. Но самый наглядный пример района, который сначала круто воспарил вверх, а потом с грохотом рухнул – это, конечно, Крылатское…
Еще важнейший фактор – качество здания. Значение его со временем не меняется, но вот те дома, которые еще относительно недавно считались лучшими, сегодня никак не тянут на подобный статус. Предел мечтаний не то что в 70-е, но даже и в начале 90-х – «сталинки» и «кирпич ЦК» - сейчас воспринимаются в лучшем случае как раритет, на который, конечно, есть свои ценители. Но основная масса состоятельных людей предпочитает сегодня новые современные дома, изначально строившиеся для богатых. В них и размеры, и изначально однородное социальное окружение, и современные опции вроде центрального кондиционирования и подземного гаража.
Интересные метаморфозы произошли с этажами. Первый традиционно считался самым плохим (и считается таковым и сегодня, хотя у собственников появилась невиданная прежде возможность – перевести квартиру в нежилой фонд и использовать как магазин или офис). А вот верхние… В 50-60-е годы самыми лучшими почитались вторые этажи – жителей более всего беспокоил вопрос, как они будут добираться до квартиры, если вдруг сломается лифт. К 70-м престижнее всего стали т.н. «срединные» - 4-5-6-й. А сегодня, если посмотреть в базы данных компаний, продающих новостройки, выходит, что дороже всех ценятся самые верхние. Чем дальше от земли – тем больше света, меньше шума и выбросов от постоянно пыхтящих автомобилей.
И, наконец, появились у дорогого жилья и принципиально новые опции. Огороженная придомовая территория, охрана в подъезде, подземный гараж. В прежние времена подобное если и было, то в единичных домах, доступ в которые простым смертным был невозможен. Сегодня – имеется в новостройках даже бизнес-класса, т.е. по карману людям не то чтобы рядовым, но и не небожителям. Практически воплощение американской мечты: нет ничего невозможного, работай, и все у тебя будет…
Хорошее – для хвастовства или удобства?
«Сегодня существует несколько представлений о поистине роскошном жилье, - говорит Юрий Карамаликов, директор по бизнес-коммуникациям холдинга «МИЭЛЬ». - Для одних это хоромы, обустроенные по-царски: канделябры и вензеля, антиквариат, вызывающе богатая отделка помещений с преобладанием золота и серебра и т.п. Таким образом, это жилье, которым можно похвастаться. Роскошь, переходящая в китч». Другие покупатели, продолжает эксперт, считают, что хороший современный дом – это сочетание уюта, индивидуального стиля и надежности. Чаше всего покупатели таких квартир предпочитают делать выбор в пользу «умного дома» - оснащенного необходимыми технологиями для комфортного проживания. Оформляя жилое пространство, они чаще всего обращаются к профессиональным дизайнерам и архитекторам. «Кроме того, немаловажным фактором становится и то, чтобы собственная жизнь в новой квартире/доме, а также жизнь семьи в целом была безопасной: контроль доступа в здание, системы видеонаблюдения и охраны, социально близкий круг соседей», - отмечает Юрий Карамаликов.
Очень разное расслоение
Теперь вернемся к вопросу, заявленному в начале этой статьи: насколько дорогое жилье отличается от дешевого? Читая о красивой жизни, всевозможных пентхаусах, квартирах в домах на Остоженке и т.п., встречаешь цифры и в $50 тыс. за кв. м, и больше. О нынешнем моменте говорить не будем (потому как кризис все перепутал, и что и за сколько продается – понять невозможно), но летом прошлого года названные выше цифры были в порядке вещей и совершенно никого не удивляли. А самые дешевые московские квартиры, многократно воспетые «хрущевки», продавались иной раз по $3,5-4 тыс. за метр. Выходит, разница по цене – раз 10, а то и больше?
С другой стороны, вот, например, у аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» есть даже такой показатель – «индекс расслоения», показывающий разницу в цене самого дорогого и самого дешевого жилья. И величина этого индекса – когда 1,8, когда 2, т.е. в разы меньше полученной нами в предыдущем абзаце цифры. Почему так?
«У небольших показателей есть свое объяснение, - рассказал нам Олег Репченко, руководитель «Индикаторов Рынка Недвижимости». – Дело в том, что мы берем для сравнения достаточно большие объемы – по 20% самых дорогих и самых дешевых квартир. Получается, что «в компании» с пентхаусами оказываются и другие объекты – тоже, понятно, не дешевые, но все-таки не такие роскошные. И 20% самых дешевых – это тоже не только «хрущевки», но и более приличные 9-этажки».
Получить более внушительные цифры – не проблема. «Расчеты показывают, что если брать с каждой стороны по 10%, то величина индекса расслоения достигнет 3-3,5, а если по 2% - то вообще 10, - говорит Олег Репченко. – В последнем случае на разных полюсах как раз останутся только пентхаусы и первые этажи хрущевок. Но столь небольшие величины резко увеличивают статистическая погрешность: график становится зигзагообразным, неделя от недели «пила» ходит в разные стороны. Так что этого не нужно: и при 20-процентной выборке тенденции прекрасно видны. Хотя, конечно, выглядит не так эффектно».
Кто сильнее пострадает от кризиса?
Существует расхожая точка зрения: в период активного роста цен быстрее всего дорожает самое дешевое. Дескать, на самые доступные по цене объекты больше всего желающих, на них сильнее всего давит платежеспособный спрос. А в период успокоения рынок снова расслаивается: покупатели имеют возможность выбирать без суеты и спешки, они придирчивее оценивают квартиры. Соответственно, те объекты, которые обладают действительными достоинствами, продаются дороже прочих.
Кроме того, наши состоятельные люди всегда обнаруживали потрясающую способность делать деньги даже в тех условиях, когда все вокруг рушилось (вспомним 90-е годы). А ведь богатые и создают спрос на дорогие квартиры.
Наблюдение о том, что элитная недвижимость в кризис чувствует себя лучше всей прочей, в целом верное, но есть вероятность, что в сегодняшних условиях все будет не так. «Закономерность была прекрасно заметна при небольших локальных стагнациях, которые приключались на нашем рынке в 2004 и 2007 годах, - говорит Олег Репченко («Индикаторы рынка недвижимости»). – Однако нынешний кризис гораздо серьезнее. В результате уже известных всем экономических проблем пострадали больше всех как раз богатые. Так что есть все основания опасаться, что дорогой рынок «прихлопнет» посильнее, чем дешевый».
Москва для богатых и бедных
Если отрешиться от «злобы дня» (т.е. кризиса) и посмотреть с более глобальной точки зрения, то можно увидеть, что с расслоением рынка наблюдаются самые разнонаправленные тенденции. С одной стороны, власти Москвы прикладывают поистине титанические усилия, чтобы город не разделился на элитные и бедняцкие районы. В профессиональной среде ходят слухи, что уже более 10 лет мэрию стали обхаживать застройщики, добивающиеся создания закрытых районов – таких, куда обыкновенных людей просто не пустит охрана. Столичное руководство отвечало категорическим «нет» - в итоге сегодня охраняемые территории имеются у отдельно взятых домов, но районы в целом доступны всем. Кто угодно – если возникнет такое желание – может приехать на Остоженку и полюбоваться на чужую красивую жизнь. Также по городскому заказу постоянно строятся новые дома в самых отдаленных районах, туда прокладываются дороги, линии метро. В общем, делается все, чтобы сохранить определенную гармоничность нашего города.
Но в то же время самые дешевые окраины привлекают своими ценами самых бедных приезжих, и формирующийся имидж района ведет к тому, что люди поприличнее оттуда уезжают. Неравенство районов все равно возникает. В конце концов, ни один мегаполис мира не избежал такой участи. Почему Москва должна выглядеть как-то по-особенному?!