Если раньше полноценный сервис устраивался исключительно в проектах премиум-класса, просто потому, что этого требовал сам сегмент рынка, то сейчас заботой о достойном проживании жителей занялись и застройщики поселков эконом-класса. Правда, предлагаемый перечень услуг, по сравнению с дорогими проектами, здесь довольно ограниченный. Целевое назначение функционирующих опций, главным образом, заключается в создании необходимых условий для комфортного проживания, а также поддержания в поселках хорошего состояния. При этом расходы, рассчитанные на тот минимум, который предлагают застройщики, иногда обходятся жителям по максимуму. Однако попытки собственников повлиять на ситуацию зачастую оказываются тщетными.
А кто здесь хозяин?
Существует несколько способов организации службы эксплуатации в загородных поселениях. Во-первых, заниматься обслуживанием поселка может сама девелоперская компания (путем создания дочерней компании), которая возводит данный поселок, во-вторых, для решения вопросов эксплуатации застройщики на начальном этапе строительства могут нанять стороннюю управляющую компанию (УК) и третий вариант, когда управляющая компания приглашается товариществом собственников жилья в уже обжитые поселки.
Организацию службы эксплуатации в сегменте поселков эконом-класса, как правило, берут на себя не застройщики, а правление ТСЖ, которому и делегируется право найти такую организацию. Данная организация, как правило, не содержит собственный штат специалистов, а по аутсорсингу привлекает подрядные организации, которые и занимаются обслуживанием поселка. При этом в обязанности таких организаций входит обслуживание только общественной зоны поселка.
«Возьмем, к примеру, общепоселковую трансформаторную станцию, от которой электричество подводится в дома, - разъясняет ситуацию Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Реал Эстейт». - За функционированием этой ТП следят специалисты эксплуатирующей организации, а за проводкой в доме следит сам владелец. И здесь он может либо привлечь этих же специалистов при необходимости ремонта, либо воспользоваться услугами сторонней организации. Впрочем, то же самое касается и всех остальных коммуникаций».
Действующие опции и тарифные ставки
В число практически обязательных и наиболее важных эксплуатационных услуг, предоставляемых в поселках эконом-класса, а также в таунхаусах относятся:
- организация пропускной системы, круглосуточная охрана и патрулирование поселка;
- уход за зелеными насаждениями и ремонт дорожного полотна на общей территории поселка;
- оборудование и ремонт площадок для отдыха и занятий спортом;
- уборка внутрипоселковых территорий общего пользования, вывоз мусора;
- техническое обслуживание и текущий ремонт внутрипоселковых инженерных сетей электро-, газо-, водо- снабжения, водоотведения, ливневой канализации, слаботочных сетей и устройств (ТВ, телефон, Интернет).
Минимальный сервисный набор, характерный для поселков эконом-класса, определяется, прежде всего, экономической целесообразностью. Ведь каждый дополнительный объект инфраструктуры может привести к значительному удорожанию проекта, а, значит, и к повышению цен их дальнейшей эксплуатации.
Как объяснили специалисты ФСК «Лидер», расходы на содержание дома зависят от нескольких факторов: компании, которая предоставляет подобные услуги, количества домов в поселке, наличия объектов инфраструктуры и сложностью инженерных сетей поселка. Тарифы могут рассчитываться исходя из площади дома, размеров участка или быть фиксированными для всех домовладений. Вариантов здесь масса и эксплуатирующая организация может применять все варианты на разные виды услуг. Хотя чаще всего стоимость услуг в поселках эконом-класса определяется в зависимости от площади дома и составляет, по оценкам экспертов, 1-2,5 $/ за кв.м., следовательно, месячный платеж достигает до 100-200$.
«В настоящее время в большинстве коттеджных поселков эксплуатационных расходы составляют в среднем 25-45 рублей за квадратный метр, - комментирует Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». - Кроме этого, жильцы оплачивают коммунальные платежи (водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, канализация и т.п.) по подмосковным тарифам. Очень низкие затраты на содержание таунхауса (до 25 рублей/м2) говорят скорее об ограниченном наборе услуг или их низком качестве. Весьма вероятна ситуация, когда в итоге сумма увеличится за счет самостоятельных платежей за «неучтенные» услуги по вывозу снега, подготовке инженерных сетей к эксплуатации в осенне-зимний период и (причем по тарифам выше средних по рынку)».
Сомнительная модель расчетов
Фактически затраты на содержание дома можно разделить на две категории: коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. При этом если стоимость первого определяется государством, то «нормативы» для эксплуатационных услуг устанавливаются исключительно эксплуатирующими организациями. Следовательно, всякие дополнительные расходы, образующиеся за счет обслуживания общественных зон (например, дополнительный расход электроэнергии - освещение общих зон, расход охраны, вывоз снега и т.д.), в любом случае, ложатся на плечи жильцов. Причем нередко между собственниками и УК разгораются конфликты, связанные с периодическим повышением тарифов на подобные опции. В большинстве своем, счастливых обладателей загородной недвижимости возмущает тот факт, что застройщики вводят их в заблуждение: при покупке оглашают одну сумму, а в действительности затраты зашкаливают допустимый предел.
«К сожалению, зафиксировать платежи в неизменных размерах невозможно, - констатирует Наталья Бланкова. - Увеличение расходов происходит в любом случае, поскольку растут тарифы подрядных организаций. Например, ежегодное увеличение тарифов на электроэнергию приводит к увеличению платежей за освещение мест общего пользования». При этом, как справедливо замечает Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт», собственники жилья не ставят перед собой цели сократить коммунальные платежи до минимума, их больше интересует баланс «цена-качество». Целесообразность круглосуточной и профессиональной охраны, пропускного режима, ночного освещения и качественной уборки территории поселка сомнений у них не вызывает, однако «сорить» деньгами они тоже не готовы.
Неопределенность начинается ещё на этапе покупки
Недоверие к профессиональной управляющей компании со стороны жителей продиктовано тем, что у последних при покупке загородной недвижимости отсутствует четкое представление об ожидаемом размере ежемесячных коммунальных платежей. Компании-продавцы, в свою очередь, не спешат по своей инициативе разъяснить будущим собственникам предполагаемый уровень ежемесячных расходов на эксплуатацию.
«К сожалению, на этапе строительства и продажи дома в поселке, застройщики, как и покупатели, бесконечно далеки от вопросов организации сервиса, - комментирует ситуацию Омар Гаджиев управляющий партнер компании Panorama Estate.- В лучшем случае, в бизнес-плане обозначается управляющая компания, которая будет организовывать жизнь в поселке. Ее функции не прописываются подробно, лишь самые основные моменты, устанавливается предварительная цена на услуги. Хорошо, если за полгода-год до завершения строительства, эта УК начинает осуществлять работу в поселке и входить в курс дел. И просто замечательно, когда компания исправно выполняет свою работу после окончания строительства поселка и закрывает хотя бы основные текущие вопросы по охране и уборке. Завершенных поселков, которые добились такого уровня, в Подмосковье очень немного. Другое дело, что пять лет назад их не было вообще».
Есть ли выход?
В любом случае, недовольство жителей по поводу адекватности услуг к тем ставкам, которые диктует управляющая компания, приводит к спорным ситуациям. При возникновении подобных прецедентов найти компромисс довольно сложно, особенно, если учесть, что, по сути, законодательство не регламентирует отношения между жителями поселка и УК.
«Бывают случаи, когда жители поселка в последствии оказываются недовольны уровнем и качеством услуг управляющей компании, которую нанял застройщик, - комментирует Омар Гаджиев, - При этом если управляющая компания - это дочерняя компания застройщика, и она является правообладателем коммунального хозяйства поселка, то сменить в этом поселке управляющую компанию не удастся».
Впрочем, от услуг УК, нанятой или созданной застройщиком во время возведения поселка отказаться вполне реально, но для этого нужно обязательно создать в поселке ТСЖ. «Но в этом случае все заботы о функционировании поселка ложатся на ТСЖ, - говорит Наталья Бланкова. - А это очень большие хлопоты – ведь среди жильцов редко попадаются люди, разбирающиеся в тонкостях эксплуатации. В результате очень часто оказывается обратная ситуация – стоимость услуг возрастает, а их качество снижается».