В ипотеке сегодня ситуация невеселая. Некоторые банки приостанавливают выдачу кредитов, другие закрывают «рисковые» программы, иные рассылают заемщикам панические письма, и все дружно повышают процентные ставки по кредитам. Ипотека становится менее доступной для заемщиков — это понятно всем. Но и здесь можно найти «островок стабильности». В частности, это касается программы социальной ипотеки, которая в Москве работает с 2005 года.
Очередники, которые собираются стать ипотечными заемщиками, обязательно оказываются в Коммерческом Банке «Московское ипотечное агентство», где они проходят андеррайтинг и получают ипотечный кредит. КБ «МИА» — основной оператор этой программы. О взаимоотношениях банка и заемщика-очередника корреспонденту Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru рассказал начальник службы розничного кредитования КБ МИА Игорь Нагорский.
Новостройки популярны у очередников
Для начала вспомним условия программы. В городе работают две схемы социальной ипотеки.
Первая схема — приобретение у города специально построенного нового жилья по льготным ценам с помощью ипотечного кредита.
Ипотечный кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет под 11,7 % годовых в рублях и 9% в долларах. Льготная стоимость метра — от 11,4 тыс. до 65 тысяч рублей. Надо заметить, что КБ «МИА» тоже вынуждено было поднять ставки, однако и эти остаются одними из самых низких на рынке.
Вторая схема — приобретение квартиры на рынке по актуальным коммерческим ценам, с помощью ипотечного кредита и субсидии, которую выделяет город. (Подробнее об этих схемах читайте в наших предыдущих статьях «Московский «квадрат» за 38 тысяч - социальная ипотека в действии» и «Две схемы соципотеки: просчитайте свой вариант»).
Стоит заметить, что схема покупки у города нового жилья более популярна. Во-первых - сделку сопровождает город и его ипотечный оператор (КБ МИА), что само по себе является гарантией, а самому заемщику не надо выходить на рынок и искать себе квартиру. Во-вторых, и главных - привлекает льготная цена квадратного метра, которая хоть и варьирутся в зависимости от стажа очередника, но даже самое большое ее значение (65 тысяч рублей) в 2,5 раза ниже сегодняшней средней рыночной цены. В среднем же стоимость социального метра составляет четверть от стоимости рыночного квадрата.
О популярности этой схемы свидетельствуют следующие цифры. С 2005 года КБ «МИА» выдал около 6 тысяч кредитов. Причем за последние 9 месяцев кредиты получили 2800 заемщиков. Это больше, чем за два предыдущие года - такова динамика. Еженедельно банк получает более 100 кредитных заявок. На клиентах этой схемы мы и сделаем акцент.
Портрет заемщика
Типичный заемщик выглядит примерно так: средний возраст - 45 лет, есть семья (3 человека). В основном, работают клиенты соципотеки в бюджетной сфере Москвы. Хотя в целом состав довольно пестрый, попадаются иногда и владельцы бизнеса. Но закон есть закон: раз человек встал в очередь до 1 марта 2005 года (принятия Жилищного Кодекса РФ), то имеет право воспользоваться социальными программами.
Проверка в три этапа
Всем потенциальным клиентам социальной ипотеки предстоит пройти трехступенчатую систему проверки. Общие требования следующие: они обязательно должны быть очередниками Москвы, вставшими на жилищный учет до 1 марта 2005 года. Возраст заемщика - от 18 до 57 лет, минимальный первоначальный взнос, который от него требуется - 10% от выкупной стоимости жилья.
Первая ступень проверки для желающих участвовать в программе - в окружных управлениях Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, где они и числятся в очереди. Здесь разъясняют условия программы, могут провести предварительные расчеты. Это, по сути, предварительная консультация.
Второй этап проходит в ГУП «Агентство по реализации жилищного займа и субсидий». Здесь работа ведется более конкретная, — формируется пакет документов для банка, проводится окончательное консультирование. Агентство отбирает очередников по требованиям банка.
Наконец, третий этап - андеррайтинг в банке, где и принимается окончательное решение. И отказы в КБ «МИА» - не редкость. Город, конечно же, предоставил право москвичам участвовать в программе социальной ипотеки, но это вовсе не значит, что МИА обязано его кредитовать.
Впрочем, довольно много желающих отсеивается на двух предыдущих этапах - трехзвенная система позволяет эффективно выбрать кого нужно, и большинство будущих клиентов банка четко знают, что им предстоит.
Банк интересуют все доходы, которые получает очередник в зависимости от размера кредита. Поэтому банкиры смотрят на все, чем он располагает - машину, дачу, земельный участок. Могут посмотреть (при согласии заемщика - таково требование закона) кредитные истории. Их интересует и сам человек, - его образ жизни, достижения, профессиональный уровень.
Несмотря на кризис, банкиры требуют, чтобы стаж работы был не менее 6 месяцев. Также смотрят динамику за предыдущие годы - как он работал, где, сколько времени.
Процедуру андеррайтинга определяют еще две важнейшие вещи, которые характерны именно для социальных заемщиков. Это число членов семьи и стоимость квадратного метра.
Если заемщику приходится содержать 8 человек, то, увы, шансы его очень малы. В выигрыше – малосемейные, хотя в дальнейшем у них будет возможность это обстоятельство поправить. Столичные власти собираются запустить механизм поощрения молодых родителей-заемщиков: при рождении младенца им будет предоставляться субсидия, которая пойдет на погашение кредита в банк.
Доход очередника зависит от времени нахождения человека в очереди. Диапазон кредитов сильно варьируется, поскольку год назад - осенью 2007 года правительство Москвы утвердило постановление о дифференциации цен для очередников по соципотеке, предусматривающее систему повышающих и понижающих коэффициентов.
В среднем себестоимость строительства составляет 35-38 тысяч рублей за кв. метр. Коэффициент льгот, равный единице, применятся для тех кто простоял в очереди 10 лет. Для тех, у кого стаж 20 лет, — понижающий коэффициент 0,3. Соответственно, стоимость кв. метра будет равна 11 400 рублей.
Для тех, кто стоит меньше 10 лет в очереди, действует система повышающих коэффициентов. Максимальный повышающий коэффициент — 1,7 для трехлетнего стажем. Для них стоимость кв. метра примерно равна 64,6 тысяч рублей.
Так что и платят ежемесячно очередники по-разному – например, кто-то 6-7 тысяч рублей, и ему достаточно официального ежемесячного дохода в 20 тысяч рублей. А кто-то – и 40 тысяч, соответственным у него и должен быть доход – более 80 тысяч рублей.
Еще три шага: кредитный договор, страховка и выдача кредита
Следующий этап: процедура подписания кредитного договора — важнейшего документа для заемщика. В банке собирают всех участников сделки, в зависимости от того, на кого будет оформляться собственность. Созаемщиками, напоминаем, могут выступать и члены семьи.
Затем заемщика ждет процедура страхования жизни, здоровья и имущества. Общая стоимость страховки варьируется в пределах от 1 до 2,5% от суммы кредита.
Сначала заемщики оформляют страховку жизни и здоровья. Дело в том, что люди покупают новостройку у города, но даже город не успевает оформить права собственности – до такой степени ужесточились требования к регистрации. Поэтому как такового залога на бумаге еще не существует. Но и программа ждать оформления не может — поскольку средства людей вкладываются в строительство новых домов, то она просто встанет. Если же вдруг случится дефолт заемщика, а обеспечения нет, то банк в этом случае потребует возврата кредитных средств из городского бюджета.
А когда собственность уже оформлена как положено, в залог идет квартира, то заемщики оформляют страховку имущества. Титульного страхования (различных юридических рисков) в этих программах нет, - это больше актуально для вторичного рынка, а не для новостройки от правительства Москвы.
Наконец подходит время выдачи кредита.
Это более упрощенная процедура, чем при обычных сделках с недвижимостью: деньги в ячейки банка не закладываются, поскольку наличных нет — город с «налом» не работает.
Свои средства — первоначальный взнос — заемщик оплачивает через банк (КБ «МИА» или любой другой). Кредит он также переводит со своего счета в городской бюджет.
Дополнительные платежи для социального заемщика:
Каждому ипотечному заемщику приходится сталкиваться с дополнительными платежами. Для социального заемщика они сведены до минимума. Оценку недвижимости заемщик не оплачивает, поскольку сделка идет по утвержденным городским расценкам.
Единовременный сбор за открытие и ведение ссудного счета - 10 тысяч рублей. «Социальщики» платят самый минимум, поскольку для коммерческих заемщиков вилка за эту услугу широкая - от 10 до 70 тысяч рублей.
Тариф за перевод денег в городской бюджет составляет 0,05% от суммы перевода. (За сумму в 600 тыс. руб. заплатить надо будет 300 рублей).
О досрочном погашении
Как только появляется обеспечение залога, то есть квартира оформляется в собственность, заемщики получают право на досрочное погашение кредита. Правда, за это еще в течение двух лет взимается штраф - 30 тысяч рублей. Недавно в банке проводилась акция — в течение двух недель заемщики имели возможность досрочного погашения без штрафных санкций.
Затем барьеры на пути к досрочному погашению полностью снимаются. И хотя социальные заемщики массово этой возможностью не пользуются, все же время от времени и среди них находятся желающие разделаться с кредитом побыстрее.
В целом же у КБ «МИА» довольно строгий подход, банкиры предъявляют высокие требования, в том числе, и к социальным заемщикам. Ведь с жилищного учета их сняли, и отныне они становятся клиентами банка на длительный срок.