Инвестирование в недвижимость – «вечнозеленая» тема, с похвальным постоянством возникающая в СМИ. Постановка немного варьируется, но в целом все сводится к вопросу о том, почему россияне (и особенно москвичи) покупают квартиры для сохранения и сбережения своих денег, и по какой причине они не используют для этого более традиционные (в представлении жителей других стран) инструменты. Акции, к примеру, или банковские вклады. Осознавая безграничность предмета и возможность написать тут очень «многа букаф», Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru все же постарается разобраться в нем.
От хрусталя к квадратным метрам
О том, как вкладывали деньги в прежние времена в других странах, узнать можно много где. Перечитав недавно Теодора Драйзера, автор поразился: это же готовое руководство по инвестированию! В наших палестинах эта тема не поощрялась, и если и возникала, то в явно негативном свете. Например, в «Старике Хоттабыче» имеется персонаж Хапугин (желавший иметь 10 больших дач под Москвой, чтобы сдавать их дачникам на лето) – одной такой фамилии достаточно, чтобы понять, сколь темными красками нарисован этот человек.
Граждане, между тем, хотели сберечь деньги уже и в те времена. Среди заботливых мамочек, пытавшихся в 60-70-х годах создать детям «приданое», особой популярностью пользовались хрусталь, ковры и золото (не в слитках, конечно, а в виде ювелирных изделий).
Перенесемся в 90-е годы. Жить стало тяжелее, многие люди обнищали настолько, что ни о каком инвестировании и речи не было – выжить бы. Зато для тех, у кого было что вкладывать, обнаружилось гораздо больше возможностей. Появился всеобщий народный любимец последнего десятилетия прошлого века – зеленый американский доллар. Чтобы ни происходило в стране и в мире, «американец» по отношению к рублю дорожал. Сбережения в «баксах» и под матрацем – народный хит тех времен.
Выкристаллизовались и более доходные варианты. Доллары можно было положить в банк – в этом случае к росту доллара добавлялись еще и проценты. Или недвижимость. В самом начале 90-х типовая однокомнатная квартира в Москве стоила $6000, т.е. примерно по $200 за кв. м. К середине десятилетия цена достигла $1000 за «квадрат». Но тут проявились проблемы. Добравшись до указанного уровня, цены на московскую недвижимость остановились – начиная примерно с 1995 года инвестировать сюда стало не так уж и выгодно. А во-вторых, цена «входного билета» все-таки была высоковата: $25-30 тысяч по тем временам – огромные деньги. Казалось бы, частным лицам прямая дорога осваивать банковские вклады, акции и ПИФы… Но тут произошло непредвиденное.
Жестокий учитель Дефолт
Об августе 1998 года и последовавших за ним событиях написано уже тысячи раз. Поэтому изложим только те итоги, которые имеют отношение нашей теме:
- курс рубля в относительно доллара за полгода упал в четыре раза – с 6 с небольшим рублей за один «зеленый» до 25;
- валютные вклады в банках сильно пострадали. Часть из них пропала, другая была возвращена после, но с «сюрпризом»: возвращали по 9 рублей за доллар во время, когда курс уже превышал 21;
- недвижимость в долларах подешевела примерно на 40%.
Остановка и снижение цен на real estate действительно приключились, однако реально эти процессы проявились только к началу 1999 года. Всю осень 98-го цены стояли на уровне лета, и те, кто хотел выскочить из этих инвестиций, сумели сделать это.
Однако квартиры в Москве продолжали неплохо сдаваться в аренду – примерно по $140-150 в месяц (по тем временам немало) за типовую «двушку» на окраине. Для многих людей, попавших в тяжелое положение, инвестиционная квартирка в «панельке» вдруг стала основным кормильцем.
Основным уроком, который вынесли наши люди из событий 10-летней давности, стало то, что лучшим средством инвестирования являются наличные доллары. И квартиры в Москве.
Ситуация развивалась более менее стабильно до весны 2003 года. Доллар рос, московские квартиры тоже прибавляли в цене (причем в долларовой, т.е. они росли быстрее «американца»), так что те, кто имел такую возможность, покупали и квартиры.
Однако в марте 2003-го, забравшись на высоту почти в 32 рубля, «бакс» вдруг начал слабеть. Конечно, локальные откаты случались на валютной бирже и ранее, однако здесь явно была налицо долгосрочная тенденция. К октябрю того же года курс подобрался к отметке 30 рублей за доллар. Становилось ясно, что это – всерьез и надолго.
Что дальше?
Теперь посмотрим кратенько, с чем мы подошли к нынешним временам. Доллар? Замечательно, но он дешевеет уже более пяти лет. С минувшего лета, правда, ситуация развернулась, но всем понятно, что это – следствие всемирного кризиса. Причем главной жертвой его на этот раз является Америка, что не может не сказаться на ее валюте. В общем, доллару еще предстоит проделать большой и славный путь, чтобы вернуть доверие россиян.
Банки, ПИФы и далее через запятую? Во-первых, мы научены дефолтом. Во-вторых, большинство наших граждан в отличие от профессиональных игроков рынка традиционно не доверяет вариантам, где деньги приходится отдавать в чужие руки. В-третьих, люди не могут не видеть, что нынешний кризис глобален. Уже есть упавшие среди российских банков, наши «голубые фишки» потеряли в цене с начала лета до 70% стоимости.
Зарубежная недвижимость? Она привлекательна, и по цене заметно ниже московской. Вот только обладает кучей «маленьких» дефектов, о которых продающие ее господа не любят вспоминать. Например, нужно платить налоги и коммунальные платежи – а они во всем мире, как правило, выше, чем в России. Принесет ли такое приобретение доходы – еще вопрос, а вот расходы будут сразу. Например, чтобы сдать апартаменты в Испании в «сезонную» аренду (за 800 евро в неделю) нужно каждый день, бегая в аэропорт, окучивать местные туристические фирмы. Существует, конечно, услуга по доверительному управлению, однако предлагающие ее фирмы демонстрируют такие аппетиты, что все мероприятие может оказаться невыгодным. То есть если вы готовы приобрести отель размером с московский «Космос» - bienvenidos!, а всем тем, у кого есть на приобретение недвижимости 100-200-300 тысяч евро, лучше по пустякам Педров и Хуанов не отвлекать.
Выходит, что недвижимость Москвы остается едва ли не единственным приемлемым вариантом. Не лучшим, конечно, но делать-то что?
Биржа зовет…
С начала нынешней осени, гражданам стали советовать отнести деньги на фондовый рынок. Например, пресс-релиз одной из уважаемых компаний призывал покупать акции «Газпрома» - это, говорилось, принесет к весне более 70% дохода.
Автор никогда не считал себя специалистом в фондовом рынке, однако некоторые наблюдения имеются. Более всего отечественные биржи напоминают мне описание Куликовской битвы в летописи: «Мнози то видевши, устрашишася, и живота отчаявшеся, и на беги обратишеся. И побегоша…». Да, именно сегодня (в день, когда пишется эта статья) рынок растет, но нет никакой гарантии, что за то время, пока текст доберется до публикации на бирже не случится какой-нибудь очередной «черный» понедельник там, или четверг…
Поэтому и спросим экспертов о том, считают ли они возможным переток средств из недвижимости на фондовый рынок.
Константин Апрелев, вице-президент РГР:
Рынок ценных бумаг является в высокой степени спекулятивным. Он не понятен среднестатистическому гражданину и рискован даже для специалистов. Риски его дальнейшего «проседания» я считаю высокими.
Рынок жилья, особенно готового, напротив, более стабилен. С 2000 года (кроме 2007 года) цены на нем всегда росли быстрее, чем темпы инфляции, тогда как ставки по банковским депозитам всегда были ниже инфляции.
Потребность в жилье по-прежнему очень высока. Строится жилья (по крайней мере, в Москве) мало. Рынок жилья, в отличие от американского, не превратился в спекулятивный: на нём нет кризиса перепроизводства. Жилья не хватает и в ближайшие лет пять, хватать не будет.
Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ»:
Российский фондовый рынок очень молодой, подвержен различного рода колебаниям, развитие событий на нем трудно прогнозируемо. А столичная недвижимость по-прежнему остается наиболее выгодным объектом вложения денег. Опытные игроки хорошо понимают, что все нынешние колебания на рынке недвижимости – временные.
К примеру, в сентябре из тысячи выставленных на рынок квартир большая часть была приобретена с инвестиционными намерениями. Консервативные инвесторы, которых устраивает доходность в 10-12%, с рынка не уходили и не уйдут. Те, кто зарабатывали на инфляции, ушли еще в середине прошлого года, когда прекратился ажиотажный спрос и рынок вошел в фазу спокойного роста.
Предполагаю, что очень скоро на рынке столичной недвижимости могут появиться средства, выведенные с фондовых рынков. Возможно, они уже и появились, однако точно об этом можно будет судить по итогам анализа текущего месяца.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»:
По нашим расчетам, в ближайший год на московском рынке недвижимости произойдет существенная коррекция вниз. В среднем она составит 25-30%, а по отдельным сегментам может достичь и 50%.
Логично предположить, что в этих условиях инвесторы выберут недооцененный фондовый рынок, а не переоцененный рынок московской недвижимости. И приток новых денег будет направлен, в отличие от января 2008 года, в сторону фондового рынка. Разворот фондового рынка вверх, который ожидается в ближайшие недели, приведет к симметричному развороту на московском рынке недвижимости вниз.
Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город»:
Скорый подъем на фондовом рынке – это очень спорный тезис. Похоже, что кризис идет виток за витком, и нет никакой гарантии, что он скоро закончится. Есть вероятность, что будет включен печатный станок. Причем – в отличие от 1998 года – это может произойти не только в масштабах России, но и всего мира. Это значит, что любая валюта станет рискованной.
Можно напомнить, что после событий 1998 года рынок акций вернулся на предкризисный уровень только через пять лет. Сейчас ситуация ничуть не лучше, так что восстановление займет минимум такие же сроки.
Наверное, сейчас «убегать» с фондового рынка в недвижимость не стоит – акции подешевели, продать их можно за копейки. Но и обратный путь проделывать я бы не советовала.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Мнения наших экспертов расходятся, что, в принципе, совершенно нормально. Мы как-то уже цитировали учение инвестиционных «авторитетов» - прежде научитесь вкладывать деньги в недвижимость, а фондовый рынок – это уже следующая ступень мастерства.
Профессиональных инвесторов, заставляющих деньги работать каждый день, конечно, предрекаемое аналитиками падение цен на недвижимость не может радовать. Не зря же многие из них выставили инвестиционные квартиры на продажу. Кому-то понадобился «кэш», а кто-то действительно задумал переложить деньги в другое место. Этим местом может оказаться и фондовый рынок, - для тех, кто в нем что-то понимает.
Для подавляющего большинства покупателей жилья недвижимость остается понятным инструментом – сегодня пусть подешевела, зато завтра она подорожает. И никуда не денется (если она, конечно, уже построена). Этим людям, действительно дергаться не нужно.