Внедрение иностранного опыта в России – процесс, который идет очень по-разному. Где-то все замечательно: наши граждане, к примеру, прекрасно научились ездить на иномарках, кушать гамбургеры и смотреть по телевизору идиотские ток-шоу. В другом – проблемы. Скажем, никак не приживается у нас титульное страхование недвижимости. Впрочем, странным это кажется только на первый взгляд: при ознакомлении с конкретными реалиями удивление как-то само собой испаряется.
Что это такое?
В виду малой информированности населения, начать, вероятно, следует с самых азбучных вопросов. Итак, титульное страхование – это защита от риска утраты прав на данную недвижимость в результате оспорения со стороны третьих лиц. Иными словами, не от физических рисков (пожар, затопление и т.п.), а юридических.
Дело это, спору нет, нужное. Некоторое время назад по инициативе корпорации «БЕСТ-Недвижимость» был проведен тематический «круглый стол», на котором была озвучена любопытная цифра: только за один месяц в Москве было вынесено 27 судебных решений, в результате которых добросовестные приобретатели жилья лишились своих квартир. Причем это именно добросовестные приобретатели – сделки, в результате которых они получали квартиры, сами по себе безупречны. Беда в том, что рынку недвижимости в нашей стране уже почти 20 лет, и многие квартиры переходили из рук в руки уже по нескольку раз. И если в этой цепочке сделок «кривой» признают хотя бы одну – этого иногда оказывается вполне достаточно, чтобы нынешний собственник (пусть тысячу раз добросовестный) квартиры лишился.
На таком фоне идея страхования кажется единственно возможной и здравой. Однако посмотрим, на каких конкретно условиях предлагается это сделать.
У «них» и у нас
«Титульное страхование, например, в США, держится на двух «китах», - говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость». – Во-первых, оно бессрочное. Человек, купивший объект недвижимости, страхует его один раз и на всю жизнь. Его наследникам – да, придется страховать уже на свое имя. Но тоже только один раз. Во-вторых, нет фиксированной суммы. Точнее говоря, сумма страховки окажется такой, какая нужна для приобретения в точности такого же объекта недвижимости в нынешних ценах».
Рассмотрим последний тезис подробнее. Например, 20 лет назад вы купили дом за $100 тысяч. И застраховали его. Сейчас кто-то подает на вас в суд, суд признает, что дом у вас нужно изъять. Совершенно очевидно, что цены за прошедшие годы изменились, сейчас дом стоит $500 тысяч, и компенсация в $100 тысяч выглядит тут просто как издевательство. Так вот, по американским правилам, вы получите именно полмиллиона – столько, сколько стоит дом сегодня.
Немаловажен и вопрос о цене услуги. Как рассказывает М.Гороховский, на состоявшемся в июне в Москве Конгрессе по недвижимости выступали специалисты из США, которые и озвучили цифры: 0,4% от цены недвижимости (на момент заключения договора) плюс $250. Согласимся, не так много, чтобы всю оставшуюся жизнь спать спокойно.
Теперь о том, что у нас. Ст. 942 Гражданского кодекса РФ называется «Существенные условия договора страхования». Среди этих условий, которые обязательно должны быть отражены, называются «размер страховой суммы» и «срок действия договора» (п.п. 3 и 4 ч. 1). Таким образом, выхолащивается сама идея титульного страхования. Можно, разумеется, постоянно перезаключать договоры – на три года, потом еще на три и т.д. Но удовольствие окажется весьма дорогим – наши страховщики согласятся за те же 0,4%, но не на всю жизнь, а на год… Как говорится, почувствуйте разницу!
Вам слово!
Разумеется, писать об этой теме и не спросить самих страховщиков было бы просто странным. Мы и спросили – список вопросов отправился в пресс-службы полдюжины страховых компаний. Сначала пресс-секретари радостно соглашались, зато потом быстро появлялись иные эмоции. В общем, ответить согласился только один человек – зам. генерального директора компании «Региональный страховой центр» Николай Ермаков. Ему и предоставим слово.
По мнению эксперта, существует как минимум три причины, по которым добрый наш народ не хочет страховаться. Первая – нехватка или отсутствие информации по действительному положению дел с расторжением сделок и лишением прав собственности. «Государство создало систему, при которой ни риэлтор, ни нотариус, ни регистратор в действительности не несут никакой материальной ответственности за неблагоприятные последствия, если только эти последствия не есть прямое следствие грубо неквалифицированных или противоправных их действий, - отмечает эксперт. – На телевидение или в другие СМИ просачивается малая толика случаев, никому не выгодна социальная напряженность».
Вторая причина – принятие людьми на веру заверения риэлторов о том, что сделка чистая. Риэлторы объекты действительно проверяют, но это, как правило, касается только последней сделки, в то время как бывают дефекты скрытые, появившиеся намного раньше. И третья – общий недостаточный уровень страховой культуры, малый срок коммерческого страхования. Статус страховщика в нашем обществе очень низок – а, к примеру, из западных фильмов видно, что их страховые агенты могут вести расследования. «Пожары и ДТП показывают по телевизору каждый день, вот все и бегут страховаться от стихийных бедствий, - резюмирует Н.Ермаков. – А вот «титул» - это что-то совсем непонятное».
…Разумеется, с уважаемым экспертом можно поспорить – в деталях. Однако в основном, на наш взгляд, он прав абсолютно: условия для развития титульного страхования не созданы, и вина за это лежит в основном на государстве. Даже если не брать упоминавшуюся выше ст. 942 ГК (а кому как не государству исправлять законы?!), есть масса других нюансов.
Например, в США регистрация прав на недвижимость построена по т.н. «системе Торренса»: занесение человека в реестр собственников означает незыблемость его прав на данный объект. У нас же тот факт, что вы попали в «ревизские сказки» ФРС и вам выдали розовато-зеленую бумагу – свидетельство о собственности – не значит ровным счетом ничего. Прежний собственник подает в суд – и государственные органы деликатно отходят в сторону, наблюдая, чем закончится тяжба. Выиграет он – ему дадим такую замечательную розовато-зеленую бумагу…
Еще проблема. Государство фактически запрещает риэлторам изучать историю объектов недвижимости. Кто здесь жил раньше, куда выехал – все это на официальном языке называется «персональными данными граждан», собирать которые запрещено. Поэтому риэлтор, обращаясь в паспортный стол за расширенной выпиской из домовой книги, уже становится, строго говоря, преступником. А, предлагая паспортистке за это шоколадку или 100 рублей – преступником вдвойне, потому что еще и коррумпирует государственных служащих.
Какое это имеет отношение к страхованию? Самое прямое. Основа этого бизнеса – возможность просчитать риски, а в такой «мутной воде» этого-то сделать и нельзя. В итоге страховщики либо вовсе не хотят заниматься такими странными вещами, либо заламывают за услуги фантастические проценты. Авось клиент сам не захочет.
Недолговечные суррогаты
Чувствуя общественный интерес, да и преследуя рекламные цели тоже, несколько крупнейших игроков московского рынка недвижимости ввели в свое время собственные гарантийные сертификаты. Году в 2004-м их активно рекламировали, сколько пресс-релизов тогда порталистам разослали – и не сосчитать…
Сейчас, однако, всю эту затею без шума прикрыли. Официальная версия (ее нам прислали из одного из агентств) состоит в том, что «ситуация по контролю государства за сделками гораздо лучше, чем была ранее, плюс появились страховые компании, который осуществляют титульное страхование имущества. Потому необходимость в наших гарантийных сертификатах отпала». В отличие от Петра I, настаивавшего на том, чтобы «дурь каждого была видна», мы так не считаем. Поэтому и не будем называть агентство, приславшее нам столь чудесный текст – чтобы его пресс-службе не влетело от руководства за столь вялое «творчество».
Истинная причина отказа «монстров» рынка от сертификатов, конечно, в другом. Невозможность просчитать риски. Резкое удорожание объектов, в результате чего вместо квартиры, когда стоившей $100 тысяч, сегодня приходится приобретать нечто втрое дороже. В общем, риэлторы напоролись на те же мины, что и страховщики – и поспешили уйти с этого рынка.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Титульное страхование пребывает в России в состоянии, точнее всего описываемое словом «зачаточное». По оценке М.Гороховского, страхуется максимум 3% сделок. Это если не брать ипотеку – там страхование, во-первых, обязательно, а во-вторых, выгодоприобретателем является вовсе не владелец квартиры, а банк. Случись что – именно банк и получит страховку. А если без принуждения, добровольно – то, как уже сказано, не более 3%.
Еще более категоричен Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» - он вообще не смог припомнить ни одного случая, когда человек, купивший квартиру при помощи его агентства, застраховал бы титул. «Люди, приобретающие через надежную риэлторскую компанию, считают себя уже в достаточной безопасности, - полагает эксперт. – Мы продаваемые квартиры проверяем, у нас, слова Богу, пока не было ни одного случая возврата квартиры прежнему собственнику через суд».
И, честно говоря, слабое распространение страхования как-то не кажется удивительным.
Примеры программ страхования финансовых рисков при покупке жилья
| Компания | Стоимость страхования (% от страховой суммы) |
|---|---|
| Спасские ворота | 1 год - 0,8% 2 года - 1,2% 3 года 1,4% более 3 лет 1,5% |
| Российская государственная страхования компания | 0,25 %-1,00%, в зависимости от количества предыдущих сделок |
| Стандарт-резерв | Вторичный рынок: 1 год - 0,5% - 0,8% 3 года - 1,2 % - 1,5 % 10 лет - 3,7% — 4,0 % Первичный рынок 1 % — 1,5 % в расчете на один год страхования. |
| Источник: Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru | |
Стандартные риски, от которых может защитить страховка:
- обман со стороны продавца
- небрежность посредника (риэлтера) к проведению экспертизы прав на жилье, его умысел
- нарушение требованиям к условиям и форме сделки при ее заключении со стороны органов государственной регистрации, нотариусов, риэлтеров
- нарушение законодательства, совершенное во время одной из предыдущих сделок купли-продажи с данным объектом
- нарушения на этапе приватизации жилья
- продажа недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность
- ошибки при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство, и т. п.), или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т. п.).
- приобретение собственности, находящейся под арестом, запретом, залогом
- заключение сделки недееспособным лицом или ограниченно дееспособным гражданином
- заключение сделки дееспособным гражданином, не способным понимать значение действий и руководить ими
- заключение сделки неправоспособным юридическим лицом
- от всех рисков — утрата права собственности по любой причине, не зависящей от страхователя
- остановка строительства из-за ошибок проектирования, отсутствие достаточных средств у генерального инвестора, несогласованность в действиях подрядчика и субподрядчиков
- «двойная продажа» квартир