Калужское направление сегодня одно из самых востребованных. Причем, в отличие, например, от Горьковки, где преобладает спрос на объекты эконом-класса, востребовано оно именно состоятельным покупателем. Поэтому-то среди предлагаемых объектов лидируют по количеству предложений объекты бизнес- и элит-класса. Объекты же эконом-класса начинают попадаться лишь за 60-километровой отметкой. Корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru решил выяснить причину такого дисбаланса и то, почему Калужка столь привлекательна для состоятельных граждан.
Дорога, ныне называемая федеральным шоссе А-101, когда-то была концом Муравского шляха. По этой степной тропе, скрытой с обеих сторон высокой травой, ходили на Москву полчища степняков, сжигая на обратном пути деревни и села и угоняя в плен население тогдашней Московии. Так было до тех пор, пока на Оке, невдалеке от впадения в нее реки Угры не построили город-крепость с рыбьим названием Калуга.
Калуга стала надежной преградой на пути крымцев. Нельзя сказать, что набеги после этого прекратились – степняки стали сворачивать с Муравского шляха на Изюмский, а с него на Ногайский и приходили грабить Московию уже по другой дороге - со стороны Рязани. Но тот отрезок Муравского шляха, что шел от Москвы до Калуги стал безопаснее и получил название Калужской дороги. Начиналась эта дорога от Калужской заставы и шла там, где сейчас проходит улица Профсоюзная. По этой дороге отступал из Москвы Наполеон, а деревнями в районе Теплого стана и завода Мосрентген владела печально известная Салтычиха.
Теперь же Калужское шоссе начинается на том месте, где до революции проходила граница Московского и Подольского уездов. Сегодня Калужское направление одно из самых престижных в области. Если говорить о рейтинге на рынке загородной жилой недвижимости, то, по словам руководителя департамента консалтинга компании DeltaRealty Екатерины Газовой, среди основных подмосковных направлений Калужское шоссе находится на третьем месте по престижности после Рублево-Успенского и Новорижского. Прежде всего, этот вывод следует из средней стоимости предложений в организованных коттеджных поселках по рассматриваемому направлению, как строящихся, так и эксплуатируемых. Кроме того, стабилен и высокий уровень спроса на объекты по Калужскому направлению (порядка 15% от общего объема спроса по так называемым элитным направлениям). В целом, исторически Калужское шоссе всегда было одним из самых престижных, поэтому здесь появляются действительно достойные предложения в коттеджных поселках - как бизнес-класса, так и элитных.
Элитные поселки преобладают
Как рассказал Интернет-порталу о недвижимости Metrinfo.ru руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов, элитная загородная застройка Калужского направления сформирована такими такие известными поселками как Бельгийское Предместье (7 км от МКАД), Бачурино-Club (7 км от МКАД), Президент (8 км от МКАД), Антоновка (10 км от МКАД), Праймвилл (10 км от МКАД), Сенатор Клуб-1 (12 км от МКАД), Грин Парк (18 км от МКАД), Идиллия (25 км от МКАД), Левитан (27 км от МКАД), Сосновый Бор (35 км от МКАД). Диапазон цен на элитные поселки весьма широк и составляет $900 000-6 200 000.
«Золотую середину» бизнес-класса составляют поселки Лесные Поляны (2 км от МКАД), Соловьиная Роща (5 км от МКАД), Жетем (20 км от МКАД), Березовый Лес (23 км от МКАД), Старая Пахра (25 км от МКАД), Михайловское (33 км от МКАД), Барский Луг (35 км от МКАД). Цены на домовладения бизнес-класса более демократичны и на сегодняшний день варьируются от $400 000 до $900 000.
Меньше всего на Калужском шоссе поселков эконом-класса. Среди подобных проектов можно перечислить Солнечная Горка (64 км), Калужские дачи (65 км), Екатерининская Слобода (66 км). Купить дом эконом-класса можно за $ 201 000 – 481 000.
Ранее на Калужском шоссе за МКАДом не было городской застройки, так как здесь не расположено городов-сателлитов. Практически сразу за чертой Москвы начиналась пригородная зона, сформированная организованными коттеджными поселками. Сейчас пустующая ниша заполняется – в течение 25-30 лет в рамках проекта «А-101» планируется возвести порядка 16 млн. квадратных метров жилья и около 600 000 квадратных метров под объекты социальной инфраструктуры.
Влияние таких масштабных проектов на загородную недвижимость, в частности, на динамику цен, сложно оценить однозначно. С одной стороны, многократно увеличится общественный и частный автопарк, что не лучшим образом скажется на экологии. С другой стороны, жители близлежащих коттеджных поселков смогут воспользоваться богатой инфраструктурой новых районов. Реализация проекта А-101 способна создать новый имидж Калужского шоссе, которое до последнего времени не имела таких ярких характерных особенностей, как, например, Рублево-Успенское или Дмитровское.
Преобладание коттеджных поселков элит-, и бизнес-класса подтверждают и другие эксперты. Так, по данным Ольги Кисариной, директора по маркетингу компании Urban group, распределение поселков, находящихся в активной продаже, по классам выглядит следующим образом:
Класс элит: 6 поселков;
Класс бизнес: 8 поселков;
Класс эконом: 1 поселок.
Динамика продаж в коттеджных поселках и поселках таунхаусов, на Калужском направлении
| Поселок | Объект продаж | Количество домовладений | Дата начала реализации | Объем нереализованных участков | Процент реализации, % |
|---|---|---|---|---|---|
| Сенатор-Клуб | Таунхаусы | 43 секции | 01.04.2006 | 6 | 86% |
| Коттеджи | 9 | 1 | 88,88% | ||
| Былово | Таунхаусы | 149 | 11.11.2006 | - | 40% (со слов риэлтера) |
| Праймвилл | Коттеджи | 56 | Приблиз. 2007 | 29 | 48,21% |
| Бельгийская деревня | Коттеджи | 88 | 2005 г. | 10 | 88% |
| Ватутинки – 2 ая очередь (ВАУтутинки) | Коттеджи | 38 | Конец 2006 | 5 | 86,84% |
| Стародачное – 2ая очередь | Коттеджи | 3 | 4 квартал 2007 | 1 | 66,66% |
| Березовый лес | Коттеджи | 14 | Н/д | 3 | 78,57% |
| Европейская долина | Коттеджи | 140 | Н/д (приблиз. 2006) | 8 | 94.2% |
| Linden Park-1-ая очередь | Коттеджи | 17 | 2007 | 1 | 94,1% |
| Linden Park 2-ая очередь |
Коттеджи | 17 | 3 квартал 2007 | 11 | 35,29% |
| Levitan | Коттеджи | 21 | 01.01.2007 | 5 | 76,1% |
| Идиллия | Коттеджи | 59 | 1 квартал 2008 | 52 | 11,8% |
| Small Moskow Мкр.11 |
Дуплексы | Примерно 18 секций | - | - | - |
| Small Moscow Мкр. 36-38 |
Таунхаусы | - | н/д | н/д | Со слов риэлтера, выбор достаточно большой |
| Потапово 39-40 |
Таунхаусы | - | Реализация 100% | 0 | Реализация 100% |
| Источник: Urban group | |||||
Достоинства и недостатки
Среди неоспоримых достоинств Калужского направления можно, по мнению Екатерины Газовой (DeltaRealty), выделить экологию, природно-рекреационные ресурсы, а также достаточно развитую социальную, коммерческую и транспортную инфраструктуру. Недостатками, которые, впрочем, весьма относительны в условиях современного развития рынка загородной недвижимости, являются ограниченность земельных ресурсов под новую застройку, а также довольно высокая для Подмосковья плотность населения, что приводит к загруженности Калужского шоссе в часы пик. Высокую стоимость загородной недвижимости вряд ли можно отнести к недостаткам направления, поскольку это своего рода естественный фактор отбора однородного по социальному признаку населения. В конечном счете, это оценивается потенциальными покупателями жилья как неоспоримый плюс.
Одним из плюсов Калужского шоссе, по мнению Дмитрия Таганова (Инком), является хорошо развита инфраструктура, в первую очередь - спортивно-развлекательная. Здесь расположено множество домов отдыха и санаториев, например, Воскресенское, Ватутинки, Вороново, Григорчиково, Ясенки, Десна, Михайловское, Пахра и пр. Жители близлежащих поселков могут пользоваться их богатой инфраструктурой: посещать бассейн, совершенствовать навыки верховой езды, заниматься в тренажерных залах, играть в пейнтбол и т.д. Еще один плюс это то, что Калужское шоссе очень хорошо обеспечено торгово-развлекательной инфраструктурой, например, на его пересечении с МКАД находятся гипермаркеты «Мега-Химки», ИКЕА, Ашан, OBI.
Кто же покупатель?
Покупатель домов по Калужскому направлению – это, по мнению Екатерины Газовой (DeltaRealty), клиент со средствами и знанием того, что он хочет. За небольшими исключениями, загородная недвижимость покупается для себя, то есть не с целью вложения средств. Более половины потенциальных клиентов – это семьи в составе 2-4 человек, где возраст родителей составляет 35-45 лет. Жилье для родителей по данному направлению приобретается достаточно редко. Принимая во внимание среднюю стоимость домовладения по Калужскому шоссе (порядка $1,5-2 млн.), доход на семью составляет от $30 тыс. в месяц. Кредиты на покупку недвижимости привлекаются нечасто; как правило, дома приобретаются на собственные средства и сбережения.
В 10-15% случаев покупатели недвижимости на Калужском шоссе рассчитывают на дальнейшую прибыль от сдачи объекта в аренду. Доходность такого бизнеса составляет порядка 7% годовых, что немногим больше, чем показатели по доходности от аренды в Москве. Высокий спрос на аренду элитного жилья, прежде всего по престижным направлениям, дает основания считать такое вложение средств надежным, хоть и не самым прибыльным. В основном, это относится к элитному ценовому сегменту; коттеджи бизнес-класса в настоящее время не могут обеспечить и 5% годовых при сдаче в аренду за счет значительно более низких ставок аренды на рынке.
Что же касается именно тех, кто покупает недвижимость на Кадужском направлении в качестве второго дома, то, по мнению Дмитрия Таганова (Инком), покупателями коттеджей в окрестностях Калужского шоссе являются жители Юго-Западного Административного округа Москвы, что обусловлено географической близостью
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru
Итак, выслушав мнение наших экспертов, можно с уверенностью сказать, что Калужское шоссе это одно из самых привлекательных направлений. Благодаря хорошо развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуре, в Калужское направление продолжают вкладываться сбережения, несмотря на то, что рост цен замедлился, и рынок становится всё более стабильным и предсказуемым. Ведь даже если нас и ждет очередная стагнация, дом на Калужке лучше всё-таки иметь, чем не иметь.