Несмотря на космические московские цены, жизнь на рынке недвижимости продолжается. Может быть, она не такая активная, как зимой и весной, но все равно – квартирный вопрос никуда не делся, и его надо как-то решать. Какие квартиры сегодня предпочитает покупатель, где он их находит, каковые его предпочтения, мечты и возможности – об этом сегодня Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил расспросить экспертов.
Недавно в редакции агентства «Интерфакс» прошел круглый стол, который назывался «Современные требования к недвижимости для семейного проживания». Поскольку безусловное большинство покупателей на рынке жилья – это семьи с детьми, то предложенную тему можно было заявить и по-другому: «Портрет потребителя – желания и возможности».
Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru решил начать с запросов, а потом поподробнее поговорить о возможностях. Поэтому прежде мы представим слово одному из основных докладчиков, выступавших в «Интерфаксе» - генеральному директор МИАН-Агентство недвижимости Нине Кузнецовой.
Большой семье все равно – новостройка или вторичка
- Какое жилье предпочитают семьи, а какое - одиночки?
- 70% покупателей – семьи, состоящие из 3-5 человек. Можно выделить некоторые особенности семейного спроса, по сравнению с запросами одиночных покупателей или семей из двух человек. Очевидное отличие: семейные покупатели в большей степени тяготеют к 2-3-комнатным квартирам, в отличие от холостяков или бездетных пар, для которых приоритетно 1-2-комнатное жилье. При этом большой семье практически безразлично – вторичное жилье выбрать или новостройку.
- Какие дома «берут» в Москве и какие – в Подмосковье?
- В Подмосковье спрос тяготеет в сторону новых домов. Причина очевидна: старый жилой фонд Подмосковья сильно отличается от сегодняшних стандартов комфорта.
Любопытно распределяется спрос по географическим направлениям. В Москве предпочтения делятся паритетно: юг и восток столицы – предпочитают порядка 30% потребителей, север и северо-восток – тоже 30%. Это относительно «бюджетные» округа столицы.
В Подмосковье спрос сосредоточен в похожих направлениях: порядка 40% процентов покупателей интересуется юго-востоком. Самые популярные города Подмосковья – Видное, Домодедово, Люберцы, Балашиха, Реутов, Красногороск, Химки, Долгопрудный.
В Подмосковье в новостройках люди покупают более крупные метражи (100-150 кв. метров), чем в Москве. Разумеется, это продиктовано в первую очередь стоимостью квадратного метра.
- Есть ли какие-то новые тенденции в поведении покупателей?
- С одной стороны, в основе предпочтений, в первую очередь, лежат финансовые возможности семьи. С другой – на выбор начинают влиять такие факторы как экология района, однородность социальной среды, наличие инфраструктуры для различных поколений семьи и т.п.
Кроме того, современные семьи начинают заранее планировать изменения жилищных условий. Раньше такие решения чаще всего принимались постфактум: родился новый ребенок или выросли старшие дети, и только тогда семья задумывалась о перемене жилья. Сегодня семьи уже готовы планировать изменение своих жилищных условий заранее – до рождения следующего ребенка или взросления наследников.
Спрос перемещается в Подмосковье
Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.ru решил пойти в этой теме дальше и установить, насколько сегодня велика разница между желаниями и возможностями покупателей. Для этого мы попросили высказаться других экспертов.
Алексей Яров, аналитик департамента консалтинга DeltaRealty:
Наибольшим спросом при покупке жилья пользуются (в порядке убывания) квартиры: двухкомнатные, трехкомнатные и однокомнатные. Наиболее популярным среди покупателей жилья в Москве является эконом-класс, где средняя цена квартир составляет порядка $4500 – $6000 за кв.м. соответственно наибольшим спросом пользуются спальные районы столицы.
Главный фактор, подогревающий рынок, - ограниченное и сокращающееся предложение. В Москве практически негде строить. При этом, что показательно, везде, даже далеко не на самых привлекательных участках строят жилье элит- и бизнес-класса, и зачастую не лучшего качества, что не может не вызывать недовольства у покупателей. Еще одно существенное ограничение возможностей потребителей — жесткая политика ипотечных банков.
В недалеком прошлом дома на начальном этапе строительства пользовались огромным спросом. Но тут спрос падает, в связи с высокими ценами даже на начальном этапе строительства.
Единственная альтернатива безумно дорогим московским квартирам у большинства граждан – это Подмосковье, где жилье относительно доступно. Но уже сейчас в ближнем Подмосковье цены сравнимы с ценами на жилье на окраинах Москвы. А в связи с планами строительства подмосковной окружной автодороги предполагается, что спрос на жилье и в дальнем Подмосковье также будет возрастать.
Николай Андреев, генеральный директор ООО «Пересвет-Недвижимость» (ГК «Пересвет-Групп»):
Стоимость жилой недвижимости в Москве настолько высока, что не каждая семья со средним уровнем дохода может позволить себе покупку квартиры даже с помощью ипотеки. Стоимость типовой однокомнатной квартиры зачастую превышает 200 000 долларов. Если брать ипотечный кредит на всю сумму, ежемесячные выплаты превысят $3000, следовательно, общий доход семьи должен быть равен около $6 000. В основном квартиры покупают тoп-менеджеры, владельцы собственного бизнеса, то есть, покупатели с доходом выше среднего.
Цены на недвижимость в Подмосковье существенно ниже, чем в столице. Чаще всего москвичи переезжают в область именно по данной причине. Основная масса либо увеличивает площадь своей квартиры, либо разменивает.
На первичном рынке средняя цена 1 кв.м.в ближнем Подмосковье – $4500, в дальнем $1000-1500, в среднем – $3000-3500. В Москве средняя цена предложения на рынке новостроек превышает $5000 долларов за кв.м.
Цены на вторичном рынке не намного отличаются от новостроек, например стоимость однокомнатной квартиры в Люберцах от 138 000 долларов, двухкомнатная от 160 000 долларов, это небольшие квартиры в старых домах с высокой степенью износа. Более современные варианты, с большей площадью, с улучшенной планировкой стоят дороже, например двухкомнатная квартира в тех же Люберцах, площадью 45 метров оценивается уже в 187 000 долларов.
Наиболее популярны небольшие однокомнатные квартиры, чем ниже цена квартиры, тем меньше срок экспозиции. Также большим спросом пользуются свободные квартиры, где уже никто не прописан и никто не живет, в данном случае квартира быстро продается, в нее можно сразу въехать, нет необходимости ждать пока бывшие собственники квартиры найдут альтернативный вариант.
Покупатели сегмента бизнес и элиты более свободны в выборе недвижимости, они не так зависимы от цены. Покупатели сегмента эконом более ограничены. Здесь главный вопрос – цена, а она зачастую является главным препятствием при покупке желаемого варианта квартиры.
Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI:
Наши покупатели жилья - это семьи, чаще всего с детьми, нередко не с одним ребенком. В семье работают оба родителя или один, но имеет свой бизнес или занимает высокую должность в крупной компании. Нередко в такой семье уже есть один кредит - на автомобиль, автомобиля, кстати, в семье чаще два. Возраст от 30 лет и выше. В более старшем возрастном сегменте покупают загородные дома для себя или квартиры для детей, а более молодые покупатели, как правило, «расширяются» после появления детей - покупают трехкомнатную вместо двухкомнатной, или также переезжают за город.
На рынке порядка 82% сделок - альтернативные. В последнее время все чаще именно москвичи меняют город на пригород, причем это происходит и в сегменте городского жилья, и в сегменте загородного. В первом случае причина - увеличение площади (например, родился ребенок и из московской однушки «делают» трешку в Балашихе. Вторая причина - разъезд. Семья разменивает квартиру (например, после развода) на две, и перед разменивающимся стоит вопрос - довольствоваться комнатой в Москве или отдельной квартирой в Подмосковье.
Наиболее популярны всегда однокомнатные квартиры. Площадь 38-45 метров, кухня 6-8 метров. Стоимость - от 2 млн. 300 тыс. в Подмосковье, от 3 млн. 500 тыс. руб. Однако в последнее время мы отмечаем растущий спрос на трехкомнатные квартиры от 70 метров с большой кухней. Возможно, это связано с ростом рождаемости, появлением в семьях второго и даже третьего ребенка.
У большинства клиентов желания с возможностями не совпадают. И им приходится корректировать желания, приводя их в соответствие с возможностями. Есть желания из области фантастики: до сих пор к нам приходят заявки на покупку квартир в Москве за 1,5-2 млн. рублей, хотя таких цен просто не существует. Но, как правило, люди в целом нормально оценивают рынок и свои возможности.
Резюме Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.ru
Подведем итоговую черту. Хочется нам этого или нет, но в последнее время что-то каждая вторая статья нашего портала упирается в Подмосковье. Как говорится, ноги сами несут. Цены буквально выгоняют нас из Москвы. Выгоняют они и нашего семейного покупателя, который больше не хочет ютиться в легендарных московских коммуналках и хрущевках, жить с тещей, а желает, чтобы у его ребенка была отдельная комната. Более или менее доступное и приличное жилье, где можно разместиться выросшей семье находится именно там – за кольцевой дорогой.
ПОРТРЕТ ПОКУПАТЕЛЯ ЖИЛЬЯ В 2007-2008 гг.
- Сокращается доля инвестиционных покупок, преобладают клиенты, приобретающие жилье «для себя»
- До 70% покупателей жилья «для себя» - это, в основном, семьи, состоящие из 3-5 человек
- Требования семей существенно отличаются от запросов других категорий покупателей
Специфика спроса «семейных» покупателей Московского региона
(городская недвижимость)
| Параметры жилья | Семьи с детьми ( из 3- х и более чел .) | Одинокие и семьи без детей |
|---|---|---|
| Новостройки / готовые квартиры | 52 % / 48 % | 40% / 60% |
| Класс жилья |
Значимых различий не выявлено: Эконом - 92% / бизнес - 6%/ элита - 2% |
|
| Материал дома | Панель - 48% / кирпич - 30% / монолит - 22% | Панель - 40% / кирпич - 38% / монолит - 22% |
| Средняя п лощадь , кв . м | 70-100 кв.м | 40-60 кв.м |
| Ко личество ко мнат | 1 комн. - 12% / 2 комн. - 46% / 3 комн. - 32%/ 4 и более - 10% | 1 комн. - 25% / 2 комн. - 45% / 3 комн. - 24% / 4 и более - 6% |
Специфика «семейного» спроса на городскую недвижимость Москвы и Московской области
- В Москве предпочтения примерно поровну делятся между первичным и вторичным сегментом, в Подмосковье – спрос смещен в сторону строящегося жилья
- До 32% семей ориентируются на недорогие районы юга и востока столицы и около 30% - на север и северо-восток
- В Подмосковье – 40% спроса семей приходится на южное и восточное направления
- Приоритетные города – Видное, Домодедово, Люберцы, Балашиха, Реутов, Красногорск, Химки, Долгопрудный
Структура спроса «семейных» покупателей по округам Москвы
| Юг | 17% |
| Восток | 15% |
| Север | 13% |
| Северо-Восток | 13% |
| Юго-Восток | 10% |
| Юго-Запад | 8% |
| Запад | 8% |
| Северо-Запад | 8% |
| Центр | 8% |
Структура спроса «семейных» покупателей по направлениям Московской области
Источник данных, графиков и таблиц - МИАН-агентство недвижимости (www.mian.ru/)