Сочинская тема не сходит, говоря советскими штампами, с первых полос газет и со стартовых страниц популярных порталов. Оно и понятно – Сочи, типичный советский город у моря, уподобился Золушке. На глазах он пытается превратиться в принцессу – курорт международного класса. В Сочи начали расти жилые комплексы, зачастую позиционирующие себя как элитные. Но четких элитных признаков многие из них не выдерживают. Тем не менее, их охотно раскупает обеспеченный покупатель, который пока еще «не накушался» сочинской недвижимости и четко держит цены на высоком уровне.
Курорт Сочи был для россиян привлекателен и до известия об Олимпиаде, и был бы популярен и без нее. Как заявила Интернет-порталу о недвижимости Metrinfo.Ru начальник отдела продаж ИСК «Грантика» Анна Снеткова, всё дело в том, что Сочи это единственный в России курорт, работающий в полную силу круглый год. Завсегдатаи предпочитают его заграничным по ряду объективных причин: отсутствие визового режима и языковых барьеров, единые валюта, налоговое и правовое законодательство, удобное для наших соотечественников транспортное сообщение. Однако нельзя отрицать, что еще не начавшаяся Олимпиада подстегнула развитие и города, и всего того, что осталось у России от Черноморского побережья. И очень скоро, по мнению Анны Снетковой, Сочи сможет по уровню обслуживания и жизни сравниться с ведущими туристическими центрами Средиземноморья.
Дешевое жилье уже раскупили
Рынок недвижимости в Сочи еще формируется и во многом не соотносится с московскими и мировыми реалиям. В том числе, это касается классовых стандартов жилых объектов.
По данным исследования девелоперской компании GVA Sawyer, строящиеся сейчас в Сочи объекты можно разбить по классам в следующем соотношении: элита (30%) – бизнес (60%) – эконом (10%). Спрос распределился в основном на жилье бизнес- (40%) и эконом-класса (40%).
При этом если в сегментах «бизнес» и «элит» соотношение показателей спроса и предложения сбалансированы, то стать владельцем дешевого жилья на данный момент практически невозможно, так как большинство доступных по цене вариантов уже выкуплено. Надо заметить, что важным условием, предъявляемым ко всей недвижимости Сочи, не зависимо от класса, является небольшая площадь квартир. Куда более важными для покупателей становятся бытовые условия и наличие собственной инфраструктуры жилых комплексов. Вообще – свежеотстроенные и строящиеся жилые комплексы – пожалуй, наиболее актуальный для Сочи вид недвижимости.
Жилые комплексы: покупка для приезжих
Зачастую продавцы и застройщики гордо называют жилые комплексы «элитными», хотя они, безусловно, ближе к бизнес-классу, что тоже весьма недешево. Практически все ЖК имеют современную инфраструктуру (парковку, огороженную и благоустроенную территорию, всевозможные бытовые и развлекательные заведения) и находятся либо в красивом месте города, либо привязываются к горнолыжным трассам и морю. Цены в ЖК начинаются примерно от 3000 долл.за кв. метр. По мнению экспертов, по качеству строительства сочинские ЖК не будут уступать московским аналогам. Во многом потому, что в последние два года на «арену» вышли крупные строительные компании Москвы и Санкт-Петербурга.
Самым масштабным проектом на российском Черноморье считается Жилой комплекс ГРАС-Сити. Это настоящий «город в городе» с магазинами, спортивно-оздоровительным комплексом, открытым и закрытым бассейнами. К услугам жителей - рестораны, бары, закрытый пляж и фуникулёр, панорамные лифты, двухуровневый подземный гараж. Квартиры в «ГРАС-Сити» просторные - от 106 до 350 кв. метров, с витражным остеклением окон и просторной лоджией-верандой с раздвижными застеклёнными перегородками, которые могут быть открыты летом и закрыты зимой. Над последним этажом - двухуровневое кафе-бар с панорамным обзором.
В исторической части города Сочи, возле Сочинского Дендрария, находится элитный жилой комплекс «Новая Александрия». В комплексе предусмотрены: оздоровительный центр с бассейном, кабинет врача, салон красоты, кинотеатр, коктейль-бар, благоустроенная детская площадка, паркинг. В двух жилых блоках из 24-х и 23-х этажей - 120 и 112 квартир. В квартирах - лоджии и террасы «зимний сад». Площадь квартир составляет от 90 до 148 кв. метров. Высота жилых этажей - 3,3 метра.
К комплексам бизнес-класса можно отнести «Сияние Сочи», расположенный от моря в 15 минутах пешей ходьбы. Комплекс состоит из трех жилых корпусов и в сумме содержит 387 квартир. К комплексу применены московские стандарты бизнес-класса: система «Умный дом», закрытая охраняемая территория, квартиры с чистовой отделкой, крытый 5 уровневый паркинг на 420 машиномест, гостевая стоянка.
О счастливом советском детстве напоминает название жилого комплекса «Пионер». Строится он в Центральном районе Сочи на улице Юных Ленинцев. Комплекс состоит из двух 20-этажных башен, стоящих на общем стилобате. На первом этаже предусмотрены объекты социальной инфраструктуры, на втором и третьем этаже планируются офисные помещения. С 4 по 20 этажи располагаются 154 жилые квартиры, в том числе несколько двухуровневых. Общая площадь здания составляет 14000 кв.м. Расстояние до моря – полтора километра. Окончание строительства запланировано на 2009 год.
По данным экспертов компании «Knight Frank», 45% жилья раскупается до момента завершения строительства. Две трети покупателей жилой недвижимости элитного и бизнес-класса в Сочи - жители Москвы и Санкт-Петербурга. Пятая часть - жители Урала и Сибири. Пять процентов приходится на местное население. Оставшиеся 8% составляют покупатели с различных регионов России. 31% покупок совершается с целью постоянного проживания. В качестве «летнего дома» приобретают недвижимость 52% покупателей, а 17 % покупателей рассматривают сочинскую недвижимость как объект инвестиций.
Коттеджи – невыгодны
Специалисты рынка считают, что и дальше активно будут развиваться жилые комплексы и многофункциональные объекты, в то время как коттеджная застройка, которая становится все более популярной в Москве и Санкт-Петербурге, в ближайшее время вряд ли будет актуальна. На сегодня в Большом Сочи имеется только 200-коттеджный поселок Горная Карусель, принадлежащий Газпрому.
Земля в Сочи настолько дорога, что под индивидуальную застройку использовать ее просто нерентабельно, ведь на месте пары коттеджей с участками гораздо выгоднее возвести большой дом.
Что с ценами: перспективы для инвестиций
Сочи и раньше никогда не был дешевым городом, а в условиях стартовавшей недавно программы инвестирования в курорт «Сочи 2014», рост цен стал настолько стремительным, что по этому показателю город уже не уступает столице. Как сообщает компания GVA Sawyer, стоимость квадратного метра в Сочи сегодня варьируется от $2000 до $2900 в эконом-, $3500 - $ 5500 в бизнес-, $5500 – и выше - в элит-классе.
Как напоминают специалисты «Knight Frank», в 2007 году цены здесь росли в среднем на 18% в квартал. Наибольшие всплески роста цен были зафиксированы в первом квартале 2006 года и во второй половине 2007 года. С учетом динамики цен на рынке и планов относительно Сочи со стороны федеральных властей и крупных инвесторов можно c уверенностью говорить о дальнейшем стабильном повышении стоимости квадратного метра еще в течение нескольких лет.
С 2005 г. суммарная площадь новых жилых объектов выросла почти в 10 раз, - подчеркивают аналитики GVA Sawyer. В результате - дефицит свободных пятен под застройку, усложнение системы оформления документации на приобретение свободных земельных участков и, как следствие, повышение стоимости конечного продукта. С этим доводом согласны и в компании «Knight Frank»: в настоящий момент все участки земли, расположенные на побережье города, которые могли бы быть использованы для жилищного строительства, давно раскуплены, что в обозримой перспективе это приведет к значительному сокращению качественного жилья на первичном рынке. Это может подстегнуть общий уровень цен за счет роста вторичного рынка.
«Гарантом» высоких цен на недвижимость является и платежеспособность бóльшей части покупателей (москвичей, питерцев, «нефтяников»), - полагают в GVA Sawyer.
В то же время наши эксперты считают, что сочинский рынок недвижимости находится в периоде «ожидания» или, можно даже сказать, «зарождения». Признаки «новичка» - сложность прогнозирования темпов роста, начальная стадия формирование стандартов классности жилых домов, «непонятки» с терминами.
«Фактически, громким заграничным словом «апартаменты» в Сочи, теперь принято называть обычные квартиры: от однокомнатных до пятикомнатных, - говорит Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI. - И не только на первичном рынке, но и на вторичном. Так, однажды в объявлениях о продаже недвижимости в Сочи мне попались «однокомнатные аппартаменты в панельном доме с совмещенным санузлом и кухней 6 м.»
Другие признаки неустоявшегося рынка - быстро растущее число конкурирующих фирм, непостоянство долей рынка и сегмента потребителей. Есть и неразрешенные пока проблемы, - в том числе и упомянутые сложности с оформлением документации на покупку участков.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Наши эксперты сошлись на том, что сочинский рынок жилой недвижимости находится нынче в зачаточном состоянии, и ни один эксперт не берется прогнозировать темпы его роста. Однако все они солидарны в одном – рост продолжится, это обеспечат нефтяные деньги покупателей и дефицит земли. Хотя, вероятно, совсем уж медовые времена для частных инвесторов миновали. Кто хотел большего – вложился до часа «икс», с которого пошел олимпийский отсчет.
Примеры предложений жилых комплексов в Сочи
| Жилой комплекс | Цена тыс. руб. за кв. м |
|---|---|
| Пионер | 0т 70 |
| ГРАС-Сити | 98-230 |
| Новая Александрия | 193-280 |
| Источник: Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.ru | |