Как правило, банки считают идеальными заемщиками людей лет двадцати семи — тридцати пяти, с профессиональным опытом, уже достигших некоторых успехов в карьере. Приветствуется положительная кредитная история, белый доход. В идеальном варианте заемщик уже состоит в браке и супруг(а) может поучаствовать своим доходом в платежах по кредиту. Но часто случается, что клиент, идеально соответствующий данным требованиям, легко получает отказ в одном банке и кредит – в другом. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru узнавал, почему так происходит.
Чтобы понять, зачем банки ввели процедуру андеррайтинга (проверку платежеспособности и благонадежности клиента), надо попытаться честно ответить себе на простой вопрос: «Какую сумму и на какой срок я одолжил бы первому встречному?». Скорее всего – никакую. Но у банка такая профессия - одалживать деньги. Значит, ему нужно четко рассчитывать риски каждого кредитного продукта.
Как объяснил директор по развитию Фонда кредитов Артис Вейпс, все кредиты можно условно разделить на продукты высокого, среднего и низкого риска невозврата. Само собой разумеется, наиболее высок риск у потребительских кредитов. Особенно в сегменте небольших сумм, до 100 000 руб. включительно, а такой кредит сейчас можно взять в любом супермаркете.
Менее рискованными считаются целевые кредиты на учебу или на отдых, а также автокредиты, так как обеспечением для них является автомобиль.
Самые надежные кредиты – разумеется, ипотечные. Но и в сегменте ипотечных кредитов существует своя шкала деления, связанная с рисками. Бывают как и клиенты с высокой, средней и низкой степенью риска, так и банковские продукты. Причем «опасный», то есть высокорисковый клиент может претендовать на такой же «опасный» продукт, и, наоборот - с точки зрения требований к залогу, проходящий на «ура». А банк будет выстраивать баланс между этими рисками.
Какую степень риска предпочитает тот или иной банк – знает только его руководство. Это самая страшная тайна банков. Например, кредитная организация предпочитает работать с заемщиками высокого риска (с «серым» доходом, маленьким опытом работы и так далее), которые покупают самое ликвидное «нерисковое» жилье. Такие кредиты выдают под 13 – 15% годовых. Или, напротив, банк выдает кредиты только очень надежным заемщикам – с идеальной кредитной историей, высоким «белым» доходом – снижая при этом требования к залогу, то есть к квартире или дому.
Поэтому даже профессиональные кредитные брокеры не дают стопроцентной гарантии предоставления кредита в конкретном банке тому или иному клиенту. И все же существуют четко определенные правила, которых потенциальный клиент должен придерживаться, независимо от того, пользуется ли он поддержкой брокера или нет.
Этапы проверки
- Стандартная процедура проверки потенциального клиента проходит в несколько этапов, - объясняет специалист по работе с партнерами и развитию бизнеса Управления ипотечного кредитования Департамента розничного бизнеса Первого Чешско-Российского банка Людмила Иванчук, - До сбора пакета документов клиент знакомится с требованиями банка по отношению к возрасту, стажу работы, доходу, поэтому, конечно же, отказы по оформленным кредитным заявкам связаны не с нарушением этих требований.
Стандартная процедура проверки потенциального клиента проходит в несколько этапов:
- сбор и анализ документов заемщика, то есть анализ платеже- и кредитоспособности на основании банковских критериев и предоставленных документов;
- проверка личности заемщика службой безопасности банка;
- запрос и анализ кредитной истории.
После этого уполномоченный орган банка принимает решение о возможности кредитования заемщика.
Практика подтверждения «серого» дохода сводится, как правило, к предоставлению заемщиком категории «найм» (то есть, наемным работником) справок о среднемесячном доходе по форме банка, заемщиком категории «бизнес» (владельцем своего дела) - финансовых документов организации, на основании которых банк оценивает кредитоспособность клиентов.
Наличие кредитной истории – систематизированной информации о том, какие кредиты брал заемщик и насколько добросовестно он выполнял свои обязательства – безусловно, очень важный фактор. Положительная кредитная история является одним из главных аргументов за выдачу кредита, отрицательная – может послужить причиной отказа даже при самом высоком доходе.
Совет № 1. Чем больше документов, тем лучше
Чтобы повысить свои шансы на кредит, потенциальному заемщику стоит предоставить в банк как можно больше документов.
Как рассказал Алексей Теребков, руководитель компании «Лаурел – недвижимость и ипотека», документы, которые банки указывают на своих сайтах и просят принести клиентов - дополнительное подтверждение их платежеспособности.
Так, наличие водительских прав является лишним подтверждением дееспособности. «Безлошадного» клиента могут попросить представить справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.
Трудовой договор и копия трудовой книжки не только подтверждают реальность работы клиента. Они обязательны, так как ЦБ прямо запретил кредитовать безработных граждан. Так что справки формы 2-НДФЛ обязательны для всех заемщиков категории «найм». Справки по форме банка могут только дополнять их.
Наличие загранпаспорта – очередное подтверждение платежеспособности. Предполагается, что человек с определенным доходом может отдыхать за границей.
Для предпринимателей ИНН и пенсионное удостоверение особенно важно, так как говорит об успешности бизнеса.
Желательно также предоставить иные документы, подтверждающие факт своевременного погашения иных кредитов, даже если вы покупали в рассрочку стиральную машину или ноутбук. В последнее время банки требуют копии свидетельства о браке и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей – если у заемщика есть семья.
- Требования к клиентам постоянно ужесточаются, - подчеркивает Алексей Теребков, - Единственное условие, которые банки смягчили – не везде теперь требуют диплом о высшем образовании. Но наличие документов о востребованном профессиональном образовании обязательно.
Также не стоит забывать о важности ваших активов. Не забудьте указать сумму ваших сбережений, наличие в собственности машины, дачи, акций. Тут тоже есть свои секреты – банки считают, что в среднем человек сберегает минимум 10% зарплаты. Если потенциальный заемщик с хорошим доходом гол, как сокол – возможно, он не умеет распоряжаться деньгами.
Совет № 2. Не пытайтесь обмануть банкира. Будет хуже
— В основном, банк отказывает клиенту в ситуации, когда потенциальный заемщик указывает о себе неполную или недостоверную информацию, что выясняется в процессе андеррайтинга, — подчеркивает Людмила Иванчук (Первый Чешско-Российский банк), — В этом случае у банка есть основания, как минимум, снизить сумму кредита. Кроме того, мы составляем психологический портрет заемщика, его адекватность, открытость банку, который позволяет сделать определенные выводы о добросовестности Заемщика. Ведь банку важно не только выдать кредит, но и своевременно получать платежи по нему.
Как заметил руководитель Алексей Теребков («Лаурел – недвижимость и ипотека»), чаще всего отказ банка в кредите платежеспособным клиентам связан с технической ошибкой.
— Однажды наша клиентка, весьма уважаемая и обеспеченная дама, ошиблась, указав в анкете неправильный рабочий телефон, — вспоминает Алексей Теребков, — Разумеется, когда в организацию позвонили из банка, андеррайтерам ответили, что тут такая не работает. Кредит не был выдан.
Также причиной отказа может стать то, что клиент не указал в анкете информацию о непогашенной условной судимости (например, дело возбудили в результате ДТП). Также возможно, что лишение водительских прав в результате судебного решения не воспринимается человеком как результат судебного преследования. Но для банка такая информация очень важна! Скрытность в таком случае сработает против вас – андеррайтеры решат, что вам есть, что скрывать.
Кстати, иной раз причины отказа могут быть совсем необычными – например, один из клиентов не указал, что в молодости он, вполне респектабельный господин, состоял… членом преступной группировки. «Членство» заключалось в проживании в отдаленном районе Москвы и посещении одной из нелегальных молодежных «качалок». Как мужчина оказался в списках бандитов – знает только Бог и сотрудники правоохранительных органов.
Также случается, что в Бюро кредитных историй, которые в нашей стране только создаются, своевременно не поступила информация о том, что клиент погасил предыдущий кредит. Долг андеррайтеры учитывают как ныне существующий, да еще и не погашенный в срок – со всеми вытекающими последствиями.
Резюме Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru
Времена серых схем, полулегальных кредитов и откатов уходит в прошлое. Быть законопослушным и аккуратным становится выгодно в самом прямом смысле – надежным клиентам банки готовы дать кредит под свой самый низкий процент. Так что будущим заемщикам стоит позаботиться о создании положительного имиджа – задолго до решения взять ипотечный кредит. Найти работу с «белой» зарплатой, раздать все долги. А главное – научиться распоряжаться финансами так, чтобы жить в безопасности.