Таганка: рабочий район с элитной перспективой

«Реконструкция 1 кв. м. в старом доме лишь на 20% дешевле нового строительства, - заявил корреспонденту Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru  Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «Конти». - Рентабельность комплексной реконструкции района по нашим подсчетам находится в пределах 10%».

Тем не менее, как заявляют специалисты рынка недвижимости, комплексная реконструкция кварталов станет основной формой застройки в столице. Большая часть всех запланированных территорий будет реконструирована за счет бюджетных средств города. Согласно новому генеральному плану, главным девелопером столицы до 2025 года станет правительство Москвы. По данным ГК «Конти», основная масса возведенного жилья будет находиться в распоряжении города, и впоследствии будет распределена в соответствии с социальными программами. Таким образом, столичные власти намерены ускорить исполнение социальных программ. «Вместе с тем, небольшая доля реконструируемых кварталов на конкурсной основе будет распределена между частными инвесторами, - добавляет Юрий Синяев. - Это будут участки, наименее привлекательные для города и наиболее сложные в плане освоения территории».

Рабочий район с элитной перспективой
Совсем недавно Таганка  была рабочим районом с особой аурой, воспетой московскими шансонье. В один из крупнейших промышленных районов Москвы она превратилась в первом десятилетии ХХ века. После революции район стал называться Пролетарским, и только в 1936 г. ему вернули прежнее название.

«На сегодняшней репутации Таганки сказывается индустриальный характер соседнего юго-востока, да и сам район может «похвастаться» как минимум двумя обширными промышленными территориями», - рассказывает Алла Аксенова, ведущий эксперт компании DOKI, - К тому же долгое время образ Таганки ассоциировался с известной на всю Москву здешней тюрьмой, которая совсем недавно переквалифицировалась в Новоспасский мужской монастырь».

Следует также добавить, что Таганский район заслуженно признан «архитектурным заповедником» столицы, на территории которого располагаются 27 храмов, несколько монастырей, более 100 памятников архитектуры. И бывшая рабочее-тюремная Таганка стала активно фигурировать на рынке элитной недвижимости.

Глобальная трансформация
В начале 2002 г. столичное правительство издало документ о сносе 40 жилых домов, расположенных в восточной части Таганского района, согласно которому всего необходимо было снести 80 тыс. квадратных метров жилья и построить 200 тыс. На сегодня, как утверждают эксперты, предусмотренная программа успешно реализуется.

Подтверждением тому могут послужить новые жилые дома (около 20 домов, в основном, монолитно-кирпичных), построенные в этой же части района на месте сноса, целый ряд элитных новостроек, а также объекты социальной инфраструктуры: 2 детских сада, пристройка к школе, спортивный комплекс. Вместе с наращиванием объема жилья, стратегия развития Таганского района предусматривает также решение проблем, связанных с реконструкцией коммуникаций и инженерных систем, обеспечения транспортных развязок.

Как нам напомнила Алла Аксенова (DOKI), в планы правительства Москвы о развитии Таганки до 2020 года входит перебазирование и реформирование 55 производственных объектов. Запланировано, в том числе, завершение строительства третьего транспортного кольца (малого), касательно проходящего к восточной границе района с устройством транспортной развязки с Нижегородской улицы, строительство транспортных развязок на Таганской площади и площади Рогожской Заставы.

Кроме того, перспективы развития Таганки связаны также с реконструкцией Волгоградского проспекта с расширением проезжей части и устройством подземного пешеходного перехода напротив дома №3, строительством пешеходного моста через Москву-реку от Космодемианской набережной до Краснохолмской набережной в створе Новоспасского переулка,  строительство гаражей для постоянного хранения автомобилей.

Землицы маловато
Сегодня по Новорогожской улице располагаются комплексы типовых семнадцатиэтажек, которые были построены главным образом для волнового переселения жителей из запланированных к сносу ветхих жилых домов, расположенных  между Новорогожской  и Нижегородской  улицами.

Хотя, наряду с этим, участники рынка свидетельствуют, что глобальное переселение нередко создает для застройщиков целый ряд проблем, главной их которых является острая нехватка земли. Безусловно, если реконструируемый район располагает свободными площадками, то для расселения жителей строятся так называемые «стартовые» дома, куда и переезжают жильцы из сносимых домов. Однако сегодня не секрет, что подобных территорий в столице, особенно в центре, практически нет. Со слов девелоперов, нередко бывают случаи, когда к домам, подлежащим сносу, и вовсе невозможно подступиться, так как жителей просто некуда отселять.

Поэтому в городском законе о переселении и сказано, что жителей Центра, которые выезжают из ветхих и аварийных домов, приходится переселять не в пределах района проживания (как в других округах), а в границах округа.

«Учитывая недостаток площадок под строительство, а также запрет на точечное строительство, местных жителей Таганки, скорее, будут переселять в дома близлежащих районов - например, Красносельский или Замоскворечье», - проясняет ситуацию Мария Литинецкая, исполнительный директор компании  Blackwood.

Скрытый потенциал
Сегодня, по оценке аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», стоимость жилья в Таганском районе в среднем составляет $6740 за кв. м. Хотя цены за квадратный метр на качественные объекты находятся в диапазоне $10 000 - 50 000. При этом Таганка слывет отнюдь не самым дорогим районом Москвы.

В рейтинге районов ЦАО, по версии IRN.RU по ценовым показателям Таганский район занимает примерно 11 место, оставляя далеко впереди себя Арбат, Остоженку, Замоскворечье, Китай-город, Хамовники. Одной из причин такой стоимости является его расположение на традиционно не самом престижном юго-восточном направлении. В то же время, по мнению экспертов, перспектива роста цен в этом районе бесспорна, поскольку потенциал нового строительства элитного жилья  здесь очень высок. Это обусловлено, прежде всего, тем, что вследствие «непрестижности» данного района, застройщики обратили на него внимание в последнюю очередь.

«Очевидно, что центр города, как и в других столицах, будет постепенно превращаться в самую престижную и элитную зону, - уверяет Мария Литинецкая. - И если сейчас центр Москвы считается преимущественно элитным сектором, то в перспективе слово «преимущественно», скорее всего, совсем исчезнет из описания этого округа. Стоимость земли и затраты на инженерное оснащение площадок в центре Москвы, в том числе и в районе Таганки, таковы, что рентабельным на этих площадках может быть только строительство элитных объектов». Более того, как полагает Мария Литинецкая, доступность подобного жилья для граждан со средним достатком, даже с учетом привлечения ипотечного кредитования, будет очень низкой, и как следствие, заставит их искать квартиры в более отдаленных районах Москвы.

Новостройки Таганского района

Дома, предназначенные под снос по планам реконструкции