Инвестиции в различные метры: где «навар» гуще

Об инвестировании в недвижимость существуют разнообразные мифы. Один гласит, что этот рынок является настоящим Клондайком, и здесь можно заработать быстро и огромные деньги. Другой, напротив, утверждает, что период роста цен закончился, и ни о каких доходах не может быть речи. Третий, наконец, состоит в том, что недвижимость – это царство огромных цен, к которым обычный человек не может подступиться ни при каких обстоятельствах.

Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.ru полагает, что все эти представления – именно мифы. То есть нечто, не полностью высосанное из пальца, а реальная действительность, но, скажем так, сильно «обогащенная» чьей-то фантазией. Разумеется, период очень быстрого удорожания (в апреле 2006 года, например, увеличение средней цены за один месяц превысило 10%) завершился, и вряд ли когда-нибудь повторится в подобных масштабах. Так что «инвестирование», когда покупали вообще все что угодно, а общий рост цен делал за нас все остальное, сегодня действительно невозможно. С другой стороны, в отдельных сегментах рост сохраняется, так что заработать вполне реально. Что касается цен… Конечно, инвестировать 1000 рублей сюда нельзя. Но минимальный порог вхождения намного меньше, чем кажется на первый взгляд.

Действительно инвестировать, считает Вероника Панкова, генеральный директор агентства «Пенаты-Недвижимость», можно от 1 млн. рублей. Именно столько стоят одно- и даже двухкомнатные квартиры в регионах России – рядом с крупными областными центрами. «Крупные города растут, - говорит эксперт. – К ним постоянно присоединяются соседние территории. Когда населенный пункт, вчера бывший пригородом, административно включается в состав большого города, цены в нем взлетают – иногда в полтора-два раза. Соответственно, надо найти такое место и заблаговременно купить в нем квартиру».

Здесь, правда, имеется серьезная сложность. Was wissen zwei, wisst Schwein, - гласит мудрая немецкая пословица, «Что знают двое – знает и свинья». Иными словами, вы должны оказаться быстрее и информированнее всех, опередить даже местных жителей. Если подобных возможностей нет, можно найти что-то менее экзотическое. Сейчас, например, многие московские застройщики начинают работать в областных центрах, граничащих с Московской областью. Буквально две недели назад были сообщения о том, что «СУ-155» начинает строить в Калуге целый микрорайон. Аналогичные проекты можно отыскать и в Рязани, Туле, Твери…

«Сегодня однокомнатная квартира подобного уровня стоит 2 млн. рублей. Цены за последние пять месяцев выросли в той же Калуге на 30%, - говорит В.Панкова. – В принципе, можно найти проект и с еще более выгодными условиями. Но это будет менее известный и надежный застройщик, риски окажутся выше. А компания уровня «СУ-155» - в высшей степени проверенная. Тут гарантированы и качество, и сроки».

Немного дорожает жилье классов «бизнес» и «элита», однако здесь цены «входного билета» заоблачны. «В пределах $600 тысяч можно купить однокомнатную квартиру в бизнес-классе, - говорит О.Репченко. – Но для того, чтобы грамотно выбрать объект, следует обладать изрядной квалификацией: нужен хороший проект, нормальное место, надежный застройщик, гарантирующий, что строительство будет завершено в обещанные сроки. Тут можно получить прибыль до 20% годовых, но это довольно сложное и рискованное вложение».

Таунхаус или дальняя дача
Цены на городскую и загородную недвижимость растут, но по-разному. В Москве как кузнечик: сначала прыгнули, потом некоторое время стоят, набирая силу для нового рывка. Загородные можно сравнить с черепахой, которая ползет небыстро, но постоянно.

«Для московского региона загород – пожалуй, самый перспективный вариант, - убежден О.Репченко. – В ближайшие два года мы ожидаем рост на уровне 30% годовых». Единственное условие, которое инвестору необходимо соблюдать неукоснительно: брать только нечто понятное и предсказуемое. Например, таунхаусы: объекты, расположенные на удалении в 15-20 км от Москвы, в поселках с хорошим уровнем эксплуатации являются очень удачным предметом для вложения денег. И для их покупки вполне хватит $500-600 тысяч.

С тезисом о том, что загородные объекты являются перспективными, полностью согласен и Алексей Сидоров, директор по развитию компании «Калинка-Риэлти». Он советует обратить внимание на дальние дачи – этот сегмент в последние пару лет развивается очень динамично. Проекты, которые строятся на популярных трассах, но на расстояниях свыше 80 км от МКАД, за последний год выросли в цене минимум на 30%, и есть все основания думать, что процесс этот продолжится еще в течение нескольких лет.

…Есть за городом и еще один товар – земля. Рынок этот самый потенциально доходный – можно заработать и 50% в год, и более. Однако здесь максимально высокие риски: земля – штука очень малопонятная, для удачного вложения инвестор должен разбираться очень во многих вопросах, в том числе юридических. Иначе можно купить участок, который – как выяснится позднее – невозможно перевести из сельхозназначения в другую категорию, позволяющую строить жилье. И вместо прибылей будут одни убытки.

Тем не менее, говорит Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ», десятки тысяч москвичей не спешат продавать квартиры и нести деньги в банк, а продолжают сдавать. Вероятно, есть тут элемент определенной инерции мышления, но существуют и иные соображения. Люди убеждены, что рост цены (продажной) на квартиры возобновится – пусть и не сейчас, а через два года. А значит, пусть эти два года квартира постоит. А арендные доходы будут в это время таким приятным бонусом, детишкам на молочишко…

Для тех же, кто хочет извлекать из аренды существенно большие деньги, есть свои возможности. В.Панкова советует обратить внимание на те же областные центры вокруг Московской области: во многие из них сейчас приходят иностранные компании (завод «Фольксваген» в Калужской области, например), специалисты которых хотят жить в привычных условиях. Таких условий местные рантье предложить пока не могут – соответственно, если купить приличную квартиру и сделать в ней хороший ремонт (затраты на все —в районе 4-5 млн. рублей), то можно сдать ее за 40-50 тысяч в месяц. Доходность, как видим, стремится к 12% годовых.

Суммы чуть большие, от 6 млн., можно вложить в коммерческую недвижимость – опять-таки в регионах, но уже не близлежащих к Москве, а, скажем, на Урале. Торговое помещение, купленное за названную выше сумму, будет приносить 60-70 тысяч рублей в месяц.

Умейте читать индикаторы
Ориентироваться с этой теме могут помочь различные показатели, публикуемые аналитиками рынка. К примеру, существует «Индекс доходности», который считает IRN.RU. Что это такое?

«Индикатор рассчитывается как сумма двух каналов дохода – от аренды и от прироста стоимости, - объясняет О.Репченко. – Потом эта цифра делится на средний банковский депозит. Сейчас индекс показывает 9 единиц – банки дают 8% годовых, недвижимость же превышает 70%».

Проблема, однако, в том, что такой индекс – это не прогноз, а величина по факту. За первые четыре месяца года московская недвижимость подорожала более чем на 20% - годовых это получается свыше 60%, плюс аренда. Но сейчас рынок уже начал торможение. В любом случае, индекс – это никоим образом не обещание того, что именно столько вы здесь заработаете. Просто констатация сегодняшней, весьма краткосрочной ситуации.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
По итогам всего сказанного нашими экспертами мы решили составить «рейтинг» доходности различных сегментов рынка недвижимости. Вот что у нас получилось: