Как решить квартирную проблему успешной семье с детьми? Ответ известен заранее: взять ипотечный кредит. Однако у банков имеются собственные представления о том, кого считать надежным клиентом. Благополучные и любящие родители далеко не всегда попадают в их число. Причина – в цветах жизни, то есть - детях. Именно их не слишком жалуют люди, распоряжающиеся деньгами. Так что мамы и папы должны представлять, с чем им придется столкнуться, реши они стать заемщиками.
На большие суммы рассчитывать не приходится
Стандартные требования банков к платежеспособности клиентов хорошо известны: размер ежемесячного платежа по кредиту не может превышать 40%, реже 50% ежемесячного дохода семьи. Банки не выдадут кредит, если окажется, что на жизнь человеку может остаться менее 50% доходов, даже если на эту сумму семья вполне может существовать. Андеррайтеры учитывают психологический фактор: очень сложно постоянно ограничивать себя в расходах на отдых, машину, предметы быта и прочие приятные и привычные вещи.
Между тем в Центробанке и АИЖК, считают, что банки могут оставить в семейном бюджете сумму, которая обеспечит минимальный прожиточный минимум всем членам семьи. В Москве это – около шести тысяч рублей на человека. На что ориентироваться?
Как объясняет вице-президент, Начальник Департамента розничного бизнеса Первого Чешско-Российского банка Лидия Герцена, размер минимальной суммы ежемесячных расходов на содержание каждого из иждивенцев - членов семьи заемщика чаще всего и приравнивается к величине прожиточного минимума. Но сумму, необходимую на содержание каждого нетрудоспособного члена семьи, банк может установить и самостоятельно, учитывая при анализе расходов заемщика суммы, необходимые для образования, отдыха, медицинского обслуживания стариков или детей. То есть, в итоге для человека, уже обремененного обязательствами, сумма кредита может быть несколько ниже.
Кто у нас залогодатель
Ипотечный кредит можно получить лишь под залог имеющегося или приобретаемого жилья. Для тех родителей, кто предлагает банку в залог именно приобретаемое жилье, проблемы не возникает – в таком случае детей совершенно необязательно наделять долей собственности в квартире. Дети будут там всего лишь прописаны, в чем банки отказать не могут. Отпрыски, которые появились на свет, когда ипотечный кредит уже выплачивался, будут официально зарегистрированы в заложенной квартире после того, как родители официально уведомят банк об увеличении состава семьи.
Проблемы возникают у тех семей, кто улучшает жилищные условия с помощью ипотеки, - предлагает в залог существующее жилье, а в нем, в этом жилье есть доля собственности, которая принадлежит ребенку. Однако несовершеннолетние дети и члены семьи, официально признанные недееспособными (в отличие от родителей-пенсионеров) не могут являться залогодателями. Таким образом, банк наверняка не примет квартиру в залог, если доля в ней принадлежит ребенку или подростку. Выходом для родителей может стать возможность выделить ребенку его долю в другом жилье – например, в квартире бабушки.
Между тем, руководитель ипотечного направления агентства недвижимости «Держава» Виктория Наймушина отмечает, что есть немногочисленные банки, которые все же соглашаются иметь дело с семьями, где есть дети-собственники. Но и в этом случае следует получить разрешение отдела опеки и попечительства в муниципалитете. Опекуны могут разрешить продать долю собственности ребенка, но потребуют взамен наделить его долей собственности в приобретаемой квартире, причем количество квадратных метров несовершеннолетнего не должно уменьшится. Например, в старой квартире ребенку принадлежало 18 кв. м. – значит, такова его доля в новом жилье.
Еще один выход, пока еще редко реализуемый на практике, предлагает адвокат, Председатель президиума и Управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья» Елена Жданова: «Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо, обладающее правом собственности на заложенную квартиру, но не включенное в кредитный договор и не имеющее ответственности за погашение кредита.(ст.1 ч.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).
Значит, несовершеннолетний не может подписать кредитный договор, так как он недееспособен и не имеет заработка, но он может быть залогодателем как имеющий долю в собственности, приобретенной по договору об ипотеке.
Стандарты ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» дают возможность наделения долей собственности в заложенной жилой недвижимости несовершеннолетнему члену семьи заемщика»
Выселят – не выселят
Предположим, молодая семья благополучно преодолела вышеописанные препятствия. А теперь надо нести бремя платежей и четко представлять себе, что будет, если должники не соблюдают договор или вообще оказываются у разбитого корыта.
Прежде практически никогда человека нельзя было выселить из квартиры, где он зарегистрирован. Тем более невероятной для понимания россиян до сих пор является ситуация, когда за долги выселяют семью с детьми. Но сегодня такая «перспектива» для недобросовестных заемщиков становится вполне реальной.
Елена Жданова советует обратить внимание, что обращению взыскания на заложенное имущество посвящена целая глава - IХ ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 78 ФЗ от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Обращение взыскания на заложенное жилое имущество допускается уже при нарушении сроков платежа (если обязательства исполняются периодическим платежами) более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительная.
Конечно же, и банки, и суды обычно до последнего стараются избежать самого худшего варианта развития событий. Причина не юридическая, а психологическая – и у банкиров, и у судей тоже есть дети. Но бесконечно рассчитывать на жалость нельзя. Суд может отсрочить обращение взыскания на заложенное имущество на один год, - если у горе-залогодателя найдутся на то уважительные причины.
Так что если обстоятельства, по которым вы перестали платить, не предусмотрены страховкой, то придется смириться – банк квартиру заберет.
Алименты - метрами
На практике причины, по которым заемщики, имеющие детей, вдруг перестают платить по кредиту, могут быть совершенно разными.
Распространенный случай – платежи прекращаются в случае развода родителей. Виктория Наймушина приводит в пример семью, где после развода один из родителей ушел, оставив другому и все долги по кредиту, и все расходы по содержанию ребенка. Кредит выплачивают за счет того, что продают семейные ценности, количество которых, как вы догадываетесь, не бесконечно. В другом случае оказавшийся в аналогичной ситуации супруг, оставшийся с ребенком, принципиально перестает выплачивать кредит, считая это обязанностью второго родителя.
Чтобы выйти из таких ситуаций с наименьшими потерями, нужно учесть следующее:
- При расторжении брака разделу подлежат не только приобретенное в период брака имущество, но и долги супругов. Добросовестный супруг всегда сможет взыскать понесенные расходы по кредитному договору в судебном порядке с другого супруга;
- Кредитный договор может быть изменен, дополнен с согласия залогодержателя;
- Алименты на содержание ребенка могут быть взысканы в виде доли недвижимости одного из родителей.
А если один из заемщиков без уважительных причин не выполняет кредитные обязательства, переложив их на другого, следует уведомить об этом банк и зафиксировать факты документально. В таком случае, когда будете судиться с бывшим супругом, на вашей стороне окажется еще и банк.
Не помешает брачный договор
Семьям с детьми, да еще планирующим взять ипотечный кредит стоит заключить брачный договор. Причем Елена Жданова советует это сделать до совершения сделки купли-продажи квартиры. В договоре следует заранее предусмотреть размеры ответственности каждого супруга за погашение кредита, долю собственности в приобретаемой квартире, а также определить правовой режим такого имущества после расторжения брака. Брачный договор может учесть имущественные права и общих детей и ребенка одного из супругов.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
В нашей стране человек со своими проблемами разбирается сам. «Нарожали, а теперь ходют тут», - обычная реакция чиновника на посетителя, пришедшего за какой-нибудь справкой. К сожалению, такое представление о семьях с детьми, которые вечно «ходют», «просют» и, соответственно, не могут нормально зарабатывать деньги, характерно не только для чиновников и изживется еще не скоро. Семья с детьми у многих ассоциируется с денежными и прочими проблемами. Поэтому, например, нежелание банков соблюдать главный ипотечный закон (считать детей залогодателями) сломить непросто. Возможно, ситуацию может поменять критическое количество выигранных судебных дел.