У агентств недвижимости есть несколько любимых тем, по которым они всегда охотно дают комментарии. Одна из них – работающие на рынке частные посредники, они же «черные маклеры». Официальная версия риэлторских компаний – эти «индивидуалы» являются безусловным злом, с которым надо беспощадно бороться. При ближайшем рассмотрении, однако, оказывается, что все не так однозначно.
«Много-много корова»
Странности начинаются с самого простого вопроса – сколько их, этих самых «черных»? И какую долю рынка они контролируют? Михаил Комлев, эксперт агентства «Октава-Недвижимость», убежден, что около 5%. Ирина Степанова, эксперт агентства «Кутузовский проспект», считает, что в Москве «частники» занимают около 20% рынка, в Подмосковье – 50%. А вот Ирина Радченко, президент группы компаний «Лаурел», не так давно заявила корреспонденту Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru, что считает оценки и в 50% «чересчур оптимистичными» - иными словами, доля частников существенно больше. С ней согласен и Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» - по его собственному признанию, он недавно решил вновь изучить масштабы явления и поразился: до 60-70% квартир на вторичном рынке Москвы продаются через частных посредников.
Понятно, что точные цифры здесь назвать нельзя, это все на уровне экспертных оценок. Однако все равно разнобой как-то подозрительно велик. Все это напоминает вычитанные в далеком детстве сведения о числительных в берберском языке: если бербер видит одну корову, он говорит «корова» (на своем языке, конечно). Две – «корова, корова». Три – «корова, корова, корова», ну а если больше – тогда просто «много корова».
Левачат все кому не лень?
Одна из причин живучести «черных маклеров» состоит в том, что это вовсе не некая закрытая секта. Все частники имеют опыт работы в агентствах: они либо постоянно сидят там, время от времени подрабатывая «левыми» сделками, либо то устраиваются в агентства, то снова уходят на «вольные хлеба». Тут вполне уместно вспомнить фразу генерала А.Лебедя о том, что тот, кто сегодня выглядит как мирный урюк, завтра может оказаться воинственным чебуреком. «Работают частным образом только профи, - говорит М.Комлев. – Внешне совершенно разные: и семидесятилетние бабуси, и молодняк жмёт пятки. «Левачить» могут сотрудники любого уровня: не только агенты, но и менеджеры, юристы агентств недвижимости, даже начальники отделений».
Стоит напомнить, что обычно в агентствах рядовой сотрудник получает лишь 25-30% того, что он принес родной конторе. У людей рано или поздно появляется ощущение, что «всю работу делаю я, а платят мне лишь четверть заработанного». Насчет «всей работы» - тоже несправедливо: надо вспомнить и о рекламе, и об оборудованном рабочем месте, и о безопасности, обеспечиваемой агентствами собственным сотрудникам. Но чувство такое у некоторых работников возникает…
Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», обращает внимание еще на одно обстоятельство: сегодня частному маклеру очень просто легализоваться. До 2002 года существовало обязательное лицензирование риэлторской деятельности, пройти которое было под силу только крупным компаниям. Сегодня же лицензий нет. «Многие частники стали регистрироваться, - отмечает эксперт. – Либо оформляются как индивидуальный частный предприниматель, либо как фирма, состоящая на упрощенном бухучете. Кроме того, на рынок недвижимости пришел франчайзинг – некоторые франшизы стоят очень дешево, от $500 в квартал. Добавим сюда и готовность многих компаний – и довольно крупных – брать «на хозрасчет» вообще кого угодно. Открывайте под нашей вывеской филиал, делайте что хотите – только деньги приносите. Так что получается, что с точки зрения закона люди ведут бизнес абсолютно легально».
Скока-скока?
Самый больной для «организованных» риэлторов вопрос – стоимость услуг частных маклеров. Сотрудники агентств утверждают, что дешевизна частников может оказаться мифом. «Изначально декларируются тарифы, которые намного ниже расценок риэлторских компаний, - говорит И.Степанова. – Однако итоговая сумма может оказаться гораздо выше. Например, во время одной сделки по продаже квартиры в городе Люберцы, когда при стоимости квартиры в $110 тысяч ее продавец получил из ячейки только $64 тысячи – остальное досталось частному маклеру».
«Цену за свои услуги частник назначает сугубо индивидуально, - соглашается Н.Ветлугина. – И если он увидит, что есть возможность получить с клиента побольше – конечно, возьмет. И цена в итоге может превысить цену услуг крупной известной компании».
Все это, несомненно, так, но имеются и детали. Во-первых, частники бывают разные – от «раскрученных» специалистов до зеленых новичков. И если первые могут попросить подчас не меньше, чем риэлторская фирма, то вторые согласятся работать буквально за копейки. Вопрос тут в том, какого качества услугу они окажут… Второе соображение состоит в том, что у частника изначально ниже накладные расходы – нет трат на аренду помещения, административный аппарат, рекламу и многое другое. Так что «запас по торгу» получается большим, чем у фирмы. Выразим эту мысль иначе: при первоначальном обращении и фирма, и риэлтор-частник попросят с вас, например, 6%. Если начать торговаться, то фирма «упадет» до 4% и дальше остановится – потому что работать за меньший процент ей просто нерентабельно. Частника же можно «догнать» и до 2%, и даже до 1%...
Чем он опасен и чем вооружен
Потенциальному потребителю, вероятно, интереснее всего, чем частные посредники могут оказаться опасными для них. В связи с этим постоянные «блюзы» риэлторов о том, что «черные» способны на фантастический демпинг, вряд ли можно признать продуктивными: потребителю чужие проблемы «глубоко фиолетовы». «Чирей у меня на шее, доставляющий мне страдания, беспокоит меня больше, чем голод в Китае, от которого погибли 50 млн. человек», - сказал Д.Карнеги. Цинично, но по существу…
Поэтому посмотрим со стороны клиента. Частный маклер – это очень часто «лотерея»: все зависит от конкретного исполнителя, его профессионального уровня и человеческой порядочности. В агентствах недвижимости вашей проблемой занимаются сразу несколько человек – помимо собственно агента это его начальство, юристы, специалисты по оформлению. Частник же все делает сам, и поэтому должен быть профессионалом во всем сразу. Кроме того, на компанию можно жаловаться – при общении с ней всегда подписывается договор, сама компания имеет официальный адрес, она зарегистрирована в различных государственных инстанциях. О частнике мы знаем в лучшем случае номер его паспорта – и то не гарантия, что это не подделка.
Ай-ай-ай, как нехорошо!
О том, как нужно бороться с частными конкурентами, агентства недвижимости говорят постоянно. Однако на практике все ограничивается заказными статьями в прессе, содержание которых сводится к мысли о том, что «Африка ужасна и опасна» а также вылавливанием «подхалтуривающих» из числа собственных сотрудников.
Последняя мера, кстати, оказывается намного менее суровой, чем сами агентства об этом говорят: в недвижимости острейший кадровый голод, выгнать человека легко, а кем его заменить? Поэтому если уважаемого риэлтора, приносящего компании стабильный доход, поймают на «левой» сделке, дело закончится, скорее всего, строгим внушением. Каковое внушение риэлтор (человек по определению тертый, много чего в своей жизни выслушавший) воспримет с философским «ну-ну!», после чего вернется к своим почтенным и многодоходным занятиям. Случаи, рассказанные автору на условиях анонимности, впечатляют. Например, одного агента три раза выгоняли из разных компаний, сейчас он работает в четвертой. Выяснилось это случайно, на корпоративной «тусовке» риэлторского начальства. Нынешний начальник на вопрос, зачем он держит такого «отрицательного паразита», ответил в том смысле, что он, конечно, сукин сын, но это наш сукин сын…
Действительно реальной мерой стал бы отказ агентств недвижимости от всякого сотрудничества с частниками. Например, не покупать предлагаемые ими квартиры. Но такое вряд ли возможно – игнорировать половину рынка не получится. Кроме того, агентства чувствуют себя не столько партнерами, сколько конкурентами. И если выставленная частником квартира интересна, а я откажусь ее покупать – это сразу же сделают другие.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Так связываться или нет? Начнем с другого вопроса: опасно ли ездить на автомобиле? С одной стороны, безусловно опасно, в России, по статистике, в год на дорогах гибнет 30 тысяч человек. С другой – миллионы людей ездят, и ничего. Что безусловно опасно – это пытаться водить машину, не умея этого. В такой ситуации авария гарантирована.
С частными риэлторами – то же самое. Если вы хорошо знаете данного специалиста, он решил квартирные проблемы многим вашим знакомым – отчего же не воспользоваться его услугами?! Также неплохо самому обладать качествами характера, помогающими в общении с исполнителями. «Иногда достаточно обругать человека, чтобы не быть им обманутым», - уверяет К.Прутков. Если же всего этого нет, вы – рефлексирующий интеллигент, совершенно не знакомый с тем «дядей Васей», который обещает сделать все, сразу и дешево – лучше не стоит. В агентствах недвижимости – там хоть установленные формы договоров и определенный начальством размер комиссии.