Цены на жилье растут, банки поднимают ипотечные ставки, ужесточают процедуру андеррайтинга, сворачивают программы, не требующие первоначального взноса. Волна ипотечного кризиса, зацепившая своим крылом и наши ипотечные банки, отсекла от ипотеки многих потенциальных заемщиков. Однако в мире уже давно существует финансовый инструмент, позволяющий брать деньги в долг под более низкие проценты, сформировать приличную кредитную историю и накопить деньги на первоначальный взнос в ипотечный банк.
Этот инструмент - строительные сберегательные кассы (ССК). Сегодня своим мнением о работе ССК поделятся наши эксперты, но прежде кратко изложим суть. Государственная Дума должна рассмотреть проект закона «О строительных сберегательных кассах». Как объяснили Интернет-порталу о недвижимости Metrinfo.Ru разработчики проекта (см. нашу статью «Когда заработает «опальная» стройсберкасса»), механизм будет функционировать примерно так:
Стройсберкасса должна помочь накопить вкладчику средства на квартиру (конечно, не на всю, а на часть) и выдать кредит на приобретение жилья, под более низкие, чем в обычном банке проценты - примерно – 6-7% годовых. Но сначала на счету надо накопить определенную сумму. ССК будет начислять на вклады 3-4% годовых. Государство обещает поддерживать вкладчиков финансово: начислять 20% на ежегодные взносы вкладчиков, не превышающие 70 тыс. рублей. Максимальный ежегодный взнос государства на счет – 14 тыс. рублей в год. Принцип следующий: сколько денег накоплено, столько же и будет выдано в качестве кредита. Накопили 30 тысяч долларов, значит еще столько же выдаст ССК.
Выданный ССК кредит можно будет потратить только на улучшение жилищных условий (под этим понимается не только покупка нового жилья, но и перепланировка, и ремонт, и приобретение дачного участка). Наконец, деньги, накопленные в стройсберкассе, плюс кредит кассы можно использовать в качестве первоначального взноса на покупку жилья через обычный ипотечный банк.
По замыслу авторов проекта, низкие процентные ставки позволит установить замкнутая система финансовых потоков, независимая от колебаний рынка. Государство также намерено защитить вкладчиков от мошенников – созданием специального страхового фонда и обязательством ССК получить лицензии от Центробанка.
А теперь мы дадим слово автора проекта, депутату Госдумы РФ Ивану Грачеву:
Иван Грачев: ССК распространится на треть населения страны
- Почему на ваш взгляд закон о стройсберкассах так долго у нас не принимается?
- Думаю, у закона об ССК две группы противников. Первые - любители американской модели ипотеки, которые чисто большевистскими методами пытаются никакие другие системы в Россию не пропустить. Они, начиная с 1995 года, со мной борются, с тех пор, когда я начал работу над ипотечным законодательством. Ведь законы об ипотеке и стройсберкассах делались параллельно, но если ипотечный закон удалось продавить в 1998 году, то законопроект об ССК так и не принят.
Вторая группа противников — часть банков, которые почему-то считают ССК конкурентами. Они думают, что это те же самые деньги, которые поступают к ним, и полагают, что лучше бы их каким-то образом вместе с господдержкой оставить в банках.
- Значит, ССК конкурентом классической ипотеке не станет?
- Клиенты стройсберкасс - другие люди, соответственно, это другие деньги. Ипотека предназначена для тех, у кого есть 30% от стоимости жилья, если и могут быть отклонения от этой цифры, то небольшие. Попытки выдавать кредиты тем, кто не имел первоначального взноса, Америке обошлись чуть ли не в триллион долларов. Поскольку в России мало тех, кто имеет необходимый первоначальный взнос для ипотеки, надо подтягивать людей системами государственной поддержки накопления, так чтобы за полтора-два года, шесть лет, в крайнем случае, они накапливали эти необходимые 30%.
Это аргумент за стройсберкассы: 30% накопил человек в ССК, 30% ему добавила эта же стройсберкасса, а недостающие 40% он получил в ипотечном банке. То есть, к ипотечным банкам ССК привлекают новых клиентов с готовой кредитной историей.
- Можно ли действительно выстроить замкнутую финансовую систему, независимую от инфляции? Защитит ли она от роста цен на жилье?
- Совсем не зависящую от экономики страны систему выстроить нельзя, ведь даже поток вкладчиков все равно зависит от соотношения процентов, работающих внутри системы и вне ее. Но можно создать устойчивую структуру, не реагирующую на мелкие скачки и даже на инфляцию в 10-15%, если у нее есть тенденция к снижению. На практике это подтвердили немцы, чехи, словаки и другие страны.
Если обратиться к теории, все модельные оценки показывают, что сбалансированную систему, – непирамидальную, - построить можно, только за это платишь сдвигом в очереди. Допустим, через двухлетний период накопления клиент ССК должен был получить кредит, но из-за того, что макроэкономика страны существенно изменилась, момент получения денег может сдвинуться. Такова плата за стабильность. Что касается цен на жилье, то от их роста система защитить не может. Для того, чтобы быть устойчивой, она полностью отвязана от строительства жилья, занимается только деньгами. Это сугубо финансовый институт.
- В чем привлекательные черты ССК, и в чем ее слабости?
- Минус у ССК по сравнению с ипотекой только один - длительный период ожидания. Человек не сегодня получает квартиру, а спустя два-два с половиной года. В Германии, например, после войны период накопления составлял около 6 лет.
На самом деле, это минус для тех, у кого и так достаточно денег. А на существенные покупки мы все равно копим, так лучше делать это в стройсберкассе – при поддержке государства, со страховыми гарантиями.
Основной плюс: ССК примерно в 10 раз стабильнее при больших колебаниях потоков вкладчиков, чем обычные банки. Сбой американской ипотечной системы отразился на всем мировом рынке, однако немецкие стройсберкассы никак на него не среагировали. Поток вкладчиков прежний, все параметры прежние, даже минимальных отклонений по очередям не наблюдается. Причина устойчивости понятна: здесь вкладчик и получатель кредита одно и то же лицо, прекратился поток вкладчиков, не стало и получателей.
- Станет ли ССК «народным» вариантом ипотеки?
- Обязательно и, на мой взгляд, распространится примерно на треть населения страны. Это доказывает опыт более бедных, чем Россия, стран. В Словакии, Чехии ССК успешно работают. В Казахстане за три года они вышли примерно на полтора миллиарда долларов в год. С принятием закона в нашей стране стройсберкассы заработают сразу же и выйдут за 5 лет примерно на 100 миллиардов долларов, я в этом не сомневаюсь.
Мы ознакомились с позицией автора идеи внедрения ССК в России, послушаем и другие мнения. Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru попросил профессионалов рынка недвижимости поделиться своей точкой зрения.
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России:
- У нас очень высокая инфляция в сегменте недвижимости. Не просто общая инфляция (10-12%), а хуже: в недвижимости «обесценивание» денег идет быстрее, так как квадратные метры все время дорожают. Примерно - на 26% в год за период 2000-2007 гг. В условиях такой бешеной инфляции накопления без государственной компенсации просто невозможны. Поэтому вопрос о государственной поддержке обсуждался очень долго. Но денег на все не хватало, поэтому десять лет назад решали – куда направить господдержку – на ипотеку или на ССК? Выбрали первое.
Ипотечное жилищное кредитование носит более динамический характер и имеет возможность охватить большее количество заемщиков по сравнению с ССК. Поэтому средства – в виде государственных гарантий - были направлены создание и развитие АИЖК.
Сегодня положение изменилось. Ипотека уже не нуждается в господдержке так, как это было на начальном этапе, участие государства здесь сокращается. А ССК теперь можно простимулировать. Это будет нормальный, хороший инструмент. Мы, благодаря закону об ССК, наконец, сможем запретить различные мошеннические накопительные схемы. Стройсберкасса исключает возможности мошенничества, - она является аналогом банка (а не кооператива) и будет находиться под контролем государства в лице Центробанка.
Никакой конкуренции между ССК и ипотекой не будет, они станут друг друга дополнять. ССК займет свою нишу, свой небольшой сегмент, ближе к потребительскому кредитованию (ремонт жилья, перепланировка, покупка мебели, дачи и т.д.) Это будет широко разветвленная система доступных малых кредитов. Этим ССК очень привлекательна.
Слабость ССК — в ее замкнутости. Ведь ипотека – открытая система, деньги идут с финансовых рынков. А система ССК формируется за счет участников этого сообщества. Поэтому на первом этапе ей просто необходима помощь государства.
Кристина Рзаева, директор по продажам Независимого Бюро Ипотечного Кредитования:
Преимущества ССК в невысокой, на первой взгляд, стоимости займов. Да, вроде бы и проценты по вкладу капают, и разница в ставках по вкладу и по кредиту не должна быть выше 3% в пользу кредита. Но, ипотека - это «здесь и сейчас».
Ипотечный покупатель фиксирует стоимость квартиры при покупке, и если скрупулезно посчитать стоимость выданных сегодня в кредит денег через год, два, пять, пятнадцать, сравнив уровень инфляции, которая на деле выше, чем нам рассказывают, и размер процентной ставки, то можно всерьез задуматься, - кому это было выгоднее, покупателю или банку. Деньги пользователя ССК, вносящего ежемесячные вклады, в лучшем случае не слишком обесценятся за год-два, потому что сегодняшние ставки по вкладам в рублях не дотягивают до уровня инфляции.
У данной схемы была своя ниша в виде кооперативов, которые предлагали и рассрочки на срок до 15 лет, и около 2% годовых, но массовыми они так и не стали.
Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:
Если мы говорим об ССК как о коммерческих структурах, то создавать новый вид коммерческих банков нецелесообразно. Если речь идет об ССК как о специализированных кредитных учреждениях, создаваемых и поддерживаемых исключительно государством, тогда закон будет полезен.
Ключевым преимуществом ССК могла бы быть мощная финансовая поддержка государством деятельности таких структур. Это было бы логичным шагом в поддержку национального проекта «Доступное жилье».
Люди поверят в ССК, если их будет учреждать государство и гарантировать их финансовую устойчивость, а также возврат вкладов и выплату процентов. Государственные гарантии по вкладам в ССК должны быть существенно выше, чем по вкладам другого целевого назначения.
Недостатком ССК является ограниченный состав банковских операций в отличие от других коммерческих банков.
Но прежде чем, создавать ССК следует ответить на простой вопрос - кто будет реальным потребителем их финансовых услуг?
Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка:
Еще не совсем понятно, сколько государство будет начислять на депозиты стройсберкасс (ССК), поэтому говорить однозначно сложно. У меня есть сомнения в эффективности этой схемы в целом, ведь накопления граждан на депозитах ССК и дотации государства должны обгонять и инфляцию и темпы роста цен на рынке недвижимости, чтобы человек в итоге смог купить квартиру.
ССК будет сложно завоевать рынок сразу. Люди, у которых деньги есть, скорее всего, будут брать все-таки ипотечные кредиты, ведь покупка жилья через ипотеку быстрее и понятней. А люди с небольшим достатком могут выбрать ССК, но в данном случае покупка квартиры может затянуться реально надолго.
Ипотека позволяет купить недвижимость сейчас - то есть по фиксированной цене, ведь потом стоимость квартиры растет на рынке, а для вас она уже зафиксирована.
Артис Вейпс, директор компании «Ипполит-ипотечный брокер»:
Привлекательность ССК - в предложении более низких ставок по кредиту, целевом предназначении (решении жилищного вопроса) .Слабость - в низких ставках по сбережениям, отложенной на несколько лет возможности кредитования.
Желающих взять ипотечные кредиты под 6% годовых сегодня соберется гораздо больше, чем желающих сберегать свои деньги под 3-4% годовых. Поэтому прогнозировать успех или провал ССК сегодня практически невозможно.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Пока серьезным аргументом «против» накопительных схем является инфляция и рост цен на жилье. Сегодня в нашей стране удобнее жить в кредит, нежели «откладывать на старость». Но ведь и первоначальный взнос надо умудриться как-то собрать, - в ипотечный банк с пустыми руками не придешь. Москвичу накопить треть от стоимости жилья за два года тяжко. А если ему поможет ССК, процентами, госучастием и льготным кредитом, то цель становится ближе. В регионах ситуация помягче. Конечно, потом будет нелегко – придется расплачиваться и с ССК и с банком. Тем не менее, ССК - еще один вариант решения главного в нашей стране вопроса – квартирного. А чем больше выбор, тем лучше.